跌至“2”字头！昔日5万+/㎡的南站二手房，还在探底

南站二手房，还在持续探底。

最近，锐评君在二手房网站看到，南站多个小区二手房成交单价以“2”字开头。像绿地玉晖、万科都荟等小区，有房源近期成交价都在3万/㎡以下，还有刚刚卖出首套二手房的嘉宏峰，也以约2.8万/㎡的价格，与“邻居们”站在了同一阵列。

早几年涨势颇猛的南站二手房，如今还在持续探底。

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锐评君在小红书上看到，有中介发布房源，位于南站板块花神庙地铁站附近的绿地玉晖，一套建面约99.58㎡的低楼层精装房源，挂牌总价仅268万，折合单价约2.68万/㎡。

平台显示，这套挂牌268万的房子，在去年2月上架时报价399万，当时绿地玉晖的成交价还在3.8万/㎡左右。

自今年9月开始房源连续两次调价，共降价131万，近一周内该房源带看2次。

要知道，同样是建面约99.58㎡、低楼层房源，今年2月成交总价337万、单价约3.38万/㎡，3月成交总价338万、单价约3.39万/㎡。

站在买家角度，相同面积的房源短短几个月时间降价69万，还是非常有吸引力的。毕竟在2020年，小区低楼层、同面积的房源还卖出过4.91万/㎡的高价。

目前，绿地玉晖小区最新挂牌均价在3.68万/㎡，成交单价则为2.85万/㎡，远低于新房首开均价。

然而把时间继续往前翻，绿地玉晖小区房价下跌幅度，还不止如此。

绿地玉晖小区靠近1号线花神庙站以及3号线明发广场，属于绿地高端系住宅产品，2016年以均价约3.5万/㎡首开，2017年被严格限价后以均价34183-34926元/㎡收官。

2019年小区正式交付，首套二手房成交单价为4.3万/㎡，2020年正式突破5万/㎡。

2022年4月底，绿地玉晖一套建面约99㎡的高楼层房源，卖出了总价528万、单价5.33万/㎡，是目前小区的最高成交单价。

2023年，小区成交房源多以大户型为主，建面约174.95㎡的中楼层房源还能卖到4.88万/㎡。

2024年，小区二手房价格基本稳定在“3”字头。最高单价是建面约139.77㎡的中楼层房源，成交单价3.98万/㎡；最低单价3.09万/㎡，是一套建面约122.83㎡的低楼层房源。

2025年至今，小区仅成交4套房源，其中3套单价在2.85万/㎡上下。

3年多时间，从5万+/㎡降到2.8万+/㎡，近乎腰斩。

当下，小区“2”字头成交单价占比较高，当然，一些楼层好、装修好的房源报价会更高一些，但低楼层房源的议价空间则相对更大一些，有计划在南站附近置业的买家可以关注一下。

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不仅是绿地玉晖，南站的多个小区近几年来降幅都比较明显。

比如万科九都荟，今年9月接连卖出3套2.8万/㎡左右的房源，而在今年1月份，小区成交价还多在3.8万/㎡左右。

2013年，万科九都荟开盘均价约2.3万元/㎡，到2020年二手房成交价已达5.85万/㎡，次年最高单价逼近6.5万/㎡，一度与同板块新房价形成高倒挂空间。

然而随着市场遇冷，南站二手房开始降温，相对更抗跌的万科九都荟，成交价也逐渐从“6”字头降至“5”字头，再到“4”字头，2024年更是直接跌至“3”字头，在今年9月跌出3万/㎡大关。

还有绿城深蓝，最新成交单价约2.82万/㎡，而在今年2月份，小区单价还在3.2万/㎡徘徊；万科都荟天地，E区最新成交单价为2.43万/㎡，而今年1月份成交价多在3.16万/㎡。

2022年以单价约4.64万/㎡开盘的嘉宏峰，今年9月初卖出首套二手房。

据中介透露，这套房源是建面约137.03㎡的高楼层，成交总价390万、单价约2.85万/㎡。

当然，板块内还是有不少小区抗跌属性相对较强。

南站板块包含雨花台区和江宁区，因区属不同，小区的教育资源也有差异。在雨花台施教区（雨花外国语小学南站校区）的小区，成交价相对更高。

比如万科都荟南苑、万科大都会等小区，目前成交价多在3.6万/㎡以上，虽然比不得4万+/㎡、5万+/㎡的巅峰时期，但相比已跌至“2”字头的小区，房价还算坚挺。

南站板块在市场最火热的那几年，吸引了绿地、复地、中交等房企入场，万科更是接连拿地打造多个项目，交付后趁热打铁卖出高价。

然而在近几年市场环境的影响下，“以价换量”早已成为二手房保证流速的杀手锏，

随着小区不断交付，南站住宅小区密集且体量可观，再加上房源同质化严重，“价格战”无法避免，早些年涨价速度较快的南站，如今也成为了降幅较大的区域。

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根据国家统计局最新发布的数据，9月南京二手房价格环比下跌0.8%、同比下跌5.9%。

成交量上，贝壳找房数据显示，上周（10.13-10.19）南京全市二手房成交约868套，比前一周上涨5.1%，自国庆假期之后处于稳步上升趋势。

从买方角度来看，二手房“以价换量”的行情，意味着用更少的预算买更心仪的房子；从卖方角度来看，大势所趋之下，加大议价空间以提高房源关注度，也是加快成交的手段之一。

而中介与买卖双方的博弈反而越发激烈，一位南站板块的中介无奈表示：“去年还挂4万/㎡的房子，现在降到2.8万/㎡客户还要货比三家。卖家说是最低价、买家认为还能谈。”

综合来看，当下南京二手房市场虽以企稳回升为大方向，但具体到成交数据依旧是“以价换量”为主，有置业计划的买房人可以多多关注心仪小区房价，适时出手。