男子买房2年后才发现是“凶宅”？法院：房主构成欺诈需退款

南都讯 记者赵青 通讯员王丽美 黎智勇 买到“凶宅”，买房人主张撤销合同，法院会如何认定？近日，广州市白云区人民法院公开了案件审理详情。

2022年10月，在中介公司的居间下，小杰（时年15周岁）由其监护人杨女士代理，与买方大军（均为化名）签订了一份《不动产买卖合同》，约定以71万元的价格将小杰名下一房产卖给大军。

合同中，杨女士代表小杰承诺涉案房屋在其持有期间未发生过非正常死亡事件。合同签订后，大军按期支付了购房款，双方办理了房屋过户手续。

两年后，大军从邻居处得知，涉案房屋曾发生过一起命案，有人在该房屋内非正常死亡。

后经调查取证，证实确有其事，而杨女士在代理小杰签订房屋买卖合同时，并未向大军披露过该事件。

大军认为，双方在签订合同时，杨女士故意隐瞒房屋内发生过非正常死亡的信息，导致其作出以71万元购买房屋的错误决定，属于欺诈行为，于是向法院提起诉讼，请求法院判令撤销双方签订的房屋买卖合同，返还全部购房款并赔偿损失。

杨女士则辩称，“凶宅”概念只是大军的心理因素使然，涉案房屋不存在任何质量问题，且已过户完成，请求法院驳回大军的诉讼请求。

广州市白云区人民法院一审判决：撤销大军与小杰签署的《不动产买卖合同》；大军将房屋腾空交还给小杰；小杰向大军返还购房款71万元，支付赔偿损失、律师费等。

小杰不服，提起上诉。

广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

【法官说法】未如实披露房屋真实情况卖家沉默行为也构成欺诈

房屋买卖是生活中极为重要的交易，当事人在订立合同时，必须遵循诚实信用原则，如实披露与合同相关的重要信息。

房屋内曾发生非正常死亡事件，这类信息无法通过房屋的物理属性体现，且与可在房地产交易中心等机构查询的产权信息不同，买受人通常难以知晓。

这种信息不对称会使双方谈判地位不平等，而诚信原则要求当事人披露信息，改变这种不对称状态，以恢复利益平衡，确保合同自由，保障交易的安全性和效益性。

择善而居、趋吉避凶是传统习俗，房屋内曾发生非正常死亡事件，会对普通民众的心理产生重大影响，进而影响其购房意愿，因此，出卖方有义务向购房人如实披露此类信息。

根据《民法典》第五百条规定，缔约欺诈分为沉默性欺诈和误导性欺诈。本案中，小杰方作为卖方，有义务向大军告知房屋的真实状况。

其监护人未披露“凶宅”信息，导致大军基于错误认识签订了合同，这种沉默行为构成欺诈。因此，法院依法作出上述判决。

法官提醒，购房者在购房前，可通过网络检索、专业机构调查、走访居委会、物业公司和邻居等方式了解房屋情况。同时，要选择信誉好的房产中介公司，并明确告知自己的需求。

此外，建议在购房合同中明确约定房屋是否为“凶宅”及其他重要需求，并确定违约责任，以更好地保护自身合法权益。