重磅！东城一处危改地块，挂牌“转正”！

10月16日，北京二环祈年大街地块已正式挂牌转正。

10月14日，北京市规自委发布了一份《关于东城区祈年大街路西危改工程士地一级开发项目 4、5号地供地项目“多规合一”协同平台审核意见的函的补充说明》（以下简称《“多规合一”的补充说明》）。

这份地《“多规合一”的补充说明》提到“0127-0202地块应严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护等要求进行建设，以优化片区街巷肌理，落实老城高质量发展。禁止通过高低配的方式建造别墅及私家庄园‘别墅及私家庄园’定义以国家或本市出台的文件要求为准。”

祈年大街地块由4个子地块组成，沿祈年大街呈南北排列，占地2.28万平方米，规划地上建面2.5万平方米，整体容积率为1.1。

具体来看，0201地块、0203地块、0204地块这三幅子地块限高18米；0202地块限高3.3米，并要求整院售卖，由于地块限高条件，业内预测可能打造四合院形式产品。

即便0202地块限高仅3.3米，具备打造低密度高端住宅的先天条件，但不能通过现代别墅化设计“打擦边球”，如地下挖潜、局部拔高、私享花园围合等方式营造“类别墅”私密感。

祈年大街地块由国瑞置地进行一级土地开发，原为国瑞城旧址。根据已披露信息，祈年大街地块起拍价格19.5亿元，折合楼面价7.8万元/平方米，仅次于海淀区中海树村地块起始楼面价8万元/平米，单价高昂。

近5年来东城区仅成交了一宗宅地，即2024年7月由河北鑫界以3.375亿元竞得的金鱼池地块，住宅建筑面积仅有1700平方米，但土拍溢价率高达到25%。

祈年大街地块范围北至珍贝大厦、西至金鱼池电话局、金台书院、金鱼池东区、南至规划交通设施用地、东至祈年大街。

业内：未来售价或超15万元/平方米

从市场前景来看，内城核心地块“不愁卖”。

以金鱼池地块为例，地块期房指导价15.1万元/平方米，二环内的中海京华玖序，售价在17万元/平方米左右。不限价时代，祈年大街地块商品房未来售价会是多少？

有业内人士认为，祈年大街地块起始楼面价约7.8万元/平方米，其稀缺的区位和特殊的规划条件将吸引实力房企参与竞拍。参考西侧500米处的金鱼池地块25%的溢价成交情况推断，预计本地块溢价率可能在15%-25%之间，成交楼面价有望落在8.97万-9.75万元/平方米的区间，若竞拍激烈或触及10万元/平方米。后期产品入市售价也将充分体现稀缺价值。参考周边天坛府二手房成交均价13万/平方米的水平，以及金鱼池地块15.1万/平方米的期房指导价，加之其主打的低密洋房及可能出现的四合院等高端产品带来的溢价，预测未来商品住宅售价将围绕15万-16万/平方米范围波动，其中稀缺四合院类产品单价可能会更高。

同样，项目销售前景看好。诸如位于天坛公园南侧、二环外的天坛府，位置不及祈年大街地块，开盘后连续两年夺得北京商品房网签百亿销冠。克而瑞北京指出，天坛府在2025年的成交均价在12.2万元/平方米，该项目的体量很大，自2021年面世以来项目全盘住宅的销售额已经突破326亿元。

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■部分图文信息整理自：中房报京津冀、新京报贝壳财经

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