物业费，明白交——物业调价流程

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最近，小区物业费要调整了，作为业主，心里难免打鼓：这钱说涨就能涨吗？流程合法吗？

别担心！在上海，物业费调整有一套严格、透明、需要广大业主共同参与的法律流程。

一文读懂物业调价，保障居民的知情权与决策权！

收费

标准

调整

情形

调整

方式

注意

事项

价格

评估

物业收费标准如何确定？

物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。

物业收费标准质价相符的意义？

质价相符的核心在于确保物业服务的收费与服务质量相一致。‌物业服务的‌收费标准应与‌服务质量相适应，即业主支付的物业费应与所获得的服务质量相匹配。具体来说，当业主缴纳一定标准的物业费后，‌物业服务企业应提供同等质量的服务，不能降低服务质量或减少服务内容。

从市场调节机制和质价相符原则的角度，物业收费标准的调整是与物业服务内容的调整成正向联动，即“一服务一价格”。

因此，物业收费标准质价相符后，一方面在保持房屋设施设备场地正常运作使房屋保值增值的前提下，作为我们住宅物业项目的全体业主、使用人，每天的生活环境和品质得以维持和提升。另一方面作为物业服务企业可以获得一定的社会声誉与企业利润。

收费

标准

调整

情形

调整

方式

注意

事项

价格

评估

物业收费标准调整的几类情形？

当小区物业服务内容与物业收费标准不满足质价相符市场机制原则时，不管是符合市场机制、还是政府财政扶持的两类住宅物业项目，都有调整物业收费标准的需要。

“符合市场机制”的商品住宅，若物业服务合同、管理规约中对物业收费标准调整有相关约定且满足事先约定的调整条件，就应该按照约定支付新标准的物业费；若物业服务合同期限届满，在管物业服务企业或者业主委员会委托第三方机构对小区进行物业费评估或审计的结果是需要调整物业收费标准的，为了保持或者提升物业服务标准，调整物业收费标准是必然趋势。

早期商品住宅，经过城市更新、“美丽家园”更新改造、物业管理区域整合等提升了小区设施设备场地等硬件设施，为了使更新改造后的小区环境可持续维护，改造后的小区硬件与设施设备需纳入到正常的物业管理服务范围内，所以适当调整物业收费标准是需要的。

收费

标准

调整

情形

调整

方式

注意

事项

价格

评估

物业收费标准调整的几种方式？

（一）单一性调整

对于原物业服务收费标准进行单一事项、一次性调整。

（二）阶梯式调整

对于原物业服务收费标准进行分步骤、分阶段调整。

（三）组合式调整

对于原物业服务收费标准进行组合式调整，调整部分的收入，一部分作为增加物业费收入，其余部分可以作为补充维修资金等用途。

（四）履约型调整

对于物业服务合同、管理规约中物业收费标准调整有相关约定且满足事先约定调整条件的情况下，小区业主应该按照约定支付新标准的物业费。

上述（一）、（二）、（三）种方式均需通过业主大会表决重新确定物业服务收费标准和物业服务标准，并签订相关物业服务合同的补充协议。

收费

标准

调整

情形

调整

方式

注意

事项

价格

评估

如小区计划调整物业收费标准，需要召开业主大会依法表决通过后方可实施。在召开业主大会会议前和整个过程中，需要注意以下事项：

01

物业服务企业做好小区物业费收支情况账目和物业服务质量自评价的主动公开；

02

针对业主反映的关于物业服务质量问题诉求，剖析所辖居住小区在物业治理等方面存在的问题和原因，制定解决方案并落实整改；

03

物业收费标准调整的方案要经历在小区公告栏内发布公示、合理意见的修改、再公示、无修改意见后公告等主要环节；

04

新设服务内容经业委会初步确认后，鼓励按照“谁提请谁委托评估”的原则（双方也可另行商议评估费用的出资比例），由物业企业或业委会聘请评估机构对拟定的新设物业服务内容进行价格评估并提出相应修改建议。评估结论送达委托方后，委托方及时向另一方出示，作为双方下一步协商调价的主要依据；

05

业主大会会议召开前（一般不少于十五日），在小区公告栏内发布业主大会召开的会前公告，明确会议时间、会议地点、会议形式、拟表决物业收费标准调整方案等事项以及表决规则；同时明确表决票发放与回收、开票日唱票监票计票统票的工作人员名单等；

06

业主大会会议召开前（一般不少于七日，具体根据小区《业主大会议事规则》的约定），业主委员会组织工作人员依据《业主大会议事规则》约定的方式，完成表决票向全体业主送达的工作；

07

业委会组织召开业主大会，由物业管理区域内专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与对物业费调价方案的表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，业主大会作出物业费调价的决定，并由业委会代表业主与物业企业签订新的物业服务合同。

如表决未通过，双方仍然按照原物业服务合同继续履行。

物业收费标准调整后需完成物业服务合同或补充协议的签订，明确承诺事项与内容。调整后的物业收费标准与物业服务内容共同构成了物业服务合同的核心条款，是物业服务企业为小区提供物业服务的依据。

收费

标准

调整

情形

调整

方式

注意

事项

价格

评估

价格评估报告和审计报告

价格评估报告可以帮助业主客观了解小区物业服务的具体内容和标准，以及各项费用对应的开支范围和收费标准。评估报告遵循“质价相符”的原则。

审计报告包括物业服务实际收入金额和物业服务实际支出金额。审计报告对小区提供的财务数据的真实性、完整性和计算的准确性进行审核，可以真实反映小区全部收支情况。

如何在物业收费标准调整前

选择权威并有公信力的

物业服务价格评估或审计机构？

评估机构从上海市房地产估价师协会官网（http://www.valuer.org.cn/）中选择。这些评估机构至少有3名评估人员经过上海市房地产估价师协会组织的专业知识培训、理论与实务考核，并通过了上海市房地产估价师协会对评估机构和评估人员的备案。如有异议，上海市房地产估价师协会将负责受理。

审计机构从上海市注册会计师协会官网（http://www.shcpa.org.cn）中选择。所有会计师事务所审计报告都将上传至财政部网站，可获取二维码供校验真伪，并接受财政部和上海注册会计师协会双重监督。

物业费评估经费的来源

委托第三方评估机构进行物业费评估活动的费用由委托人承担。

若在管物业服务企业是委托方，物业费评估的费用由在管物业服务企业承担。

若业主委员会是委托方，根据《上海市房屋管理局关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》 （沪房规范14号文）的规定，可以根据小区《业主大会议事规则》《管理规约》等相关约定从全体公共收益中列支或者通过业主大会授权后列支。

物业只口头通知调价，没走流程怎么办？

直接拒绝！未按法定流程的调价无效。

来源：金山房管

上观号作者：房可圆