房地产市场改革需要回到租售并举轨道

不可否认的是，近几年中国的住房租赁市场确实出现了一些积极进展。2016年，中央明确“建立租购并举的住房制度”，并在2025年推出《住房租赁条例》，首次通过法律形式确立了租赁市场的制度基础。条例规定了房源标准、合同备案、安全要求、押金退还等内容，为过去长期缺失的法律监管提供了框架。这是租赁市场从无序走向规范的重要一步。

与此同时，金融工具也在完善。保障性租赁住房REITs进入常态化发行，为租赁市场提供了长期资金支持。部分地方政府也开始探索通过租赁补贴、公积金支付等方式，减轻租房者的负担。市场供给端同样在扩展，保障性租赁住房逐渐落地，长租公寓行业在经历过早期“野蛮生长”和爆雷风波后，逐步进入规范化发展轨道，地方国企和央企背景的租赁平台逐渐成为主力，市场上出现了更多机构的身影。

然而，进展之外，是中国依然混乱的住房租赁市场：诈骗和黑中介问题长期存在，虚假房源、隐性费用、押金纠纷层出不穷；房屋质量令人担忧，城中村和老旧小区里大量存在“串串房”，房东将客厅、阳台，甚至厨房改造成出租间，居住环境恶劣，还存在严重安全隐患；租赁市场监管虽然在加强，但由于缺乏统一的平台和信用体系，违法成本过低，违规行为依然猖獗；老年人等弱势群体在租赁市场遭受隐性歧视，难以获得公平的租住机会等。

这些市场乱象的根源在于市场供给结构的严重失衡。根据估算，中国租赁市场高度分散，超过八成房源来自个人房东，机构化供给不足一成。分散的个人房东缺乏专业化管理，导致市场不透明，且难以形成统一标准和长期稳定性，因此租客处于弱势地位，权益难以保障。相比之下，德、美等发达国家的租赁住房有约30%甚至更高比例由机构持有运营。例如德国的租赁住房中37%由专业机构提供。

保障性租赁住房方面，虽然政府近年来大力推进，但总体供应仍显不足。“十四五”期间国家计划筹建约900万套保障性租赁住房，预计可解决2600多万新市民和青年人的住房困难。截至2023年底，全国已开工和筹集约572万套，完成计划的64%。这样的建设速度相对于庞大的租房需求仍是杯水车薪。目前大城市中约70%的新市民和青年人通过租房解决居住问题，仅北上广深等城市租房人口就已超过4000万。相比之下，每年新增的保障性租赁住房只能覆盖其中一小部分人群。以上海为例，虽已推出数十万套保障租赁房源，但远远无法满足数百万租房常住人口的需求。因此，在租赁总供给中，政府提供的保障性住房所占比例仍然很低。供需缺口导致部分中低收入群体不得不转向城市边缘或城中村租房，居住品质和安全难以保证。

与中国分散的租赁市场形成鲜明对比的，是德国高度机构化的租赁市场与稳定的租房文化。

德国住房租赁市场以成熟、稳定著称。德国自有住房率仅约50%，也就是说一半左右的人口终身租房，租房被视为正常且长期的居住方式。在供给侧，除了个人房东外，德国拥有大量机构房东和住房合作社等专业化主体，持有并经营约37%的出租住房。大型机构的参与确保了租赁住房的规范管理和稳定供应。此外，德国完善的租赁法律体系赋予租户强大的保障，营造出稳定的租住环境。例如，德国租赁合同通常不限期且默认长期有效，房东不得在无正当理由情况下单方面终止合同，租户实际享有类似业主的占有稳定性。租金方面亦有管控措施，法律规定租金在合同期内基本冻结，续约或重新出租时涨幅也有限制（如三年内涨幅不得超过15%）。正因如此，德国租客平均租住同一住所的时间长达11年之久，远超多数国家。这种长期稳定的租赁关系使租房成为一种可以安心长期选择的生活方式，而非权宜之计。德国经验显示，通过立法保障租户权益、鼓励机构化经营，租赁市场同样能实现良性发展，租房族也能拥有稳定的预期和生活品质。

相比之下，中国租赁市场历史积淀不足，住房政策长期以来偏重销售，租赁相关的监管法规也刚刚起步，租赁供给严重依赖个人房东，社会观念仍然“买房至上”。在以上种种因素的作用下，中国的租赁市场迟迟发展不起来。

即便如此，当下正是中国大力发展租赁市场的契机。

现在发展租赁市场具有多重意义。其一，地方政府和开发商亟须找到新的渠道消化存量房，租赁是一个很好的方式。其二，尽管我国大部分城市，尤其是一线城市的租金回报率普遍低于国际上认为的3%-5%的健康水平，但数据显示，由于过去几年房价回落而租金保持相对稳定，全国重点城市的平均租金回报率有所提升，对机构和房东来说，转向“以租代售”更有吸引力。其三，现在越来越多人选择通过租房解决居住问题，租赁市场的需求增长强劲。最新的统计数据显示，北京、上海、广州、深圳这四大一线城市中，租房人口的比例已经悄然迈过半数大关，近4000万城市居民选择“安居于租”。分年龄看，越年轻的群体租房比例越高：“00后”人群的租房率达68%，“90后”为53%。新市民、外来人口和灵活就业群体构成了庞大的租赁需求基础。可以说，中国正在迎来“半城租房”的新格局，租赁市场从边缘走向主流。

因此，未来房地产市场改革务必要重回安邦智库所提出的“租售并举，租房为主”的轨道上。首先，需要大力推动机构化供给，鼓励保险、基金、国企和大型房企进入租赁市场，培育长期持有、规模化运营的机构房东，提升租赁住房质量和稳定性。其次，要切实落实法律法规，建立全国统一的租赁合同和备案制度，明确押金、租金、解约等规则，降低租客维权成本。第三，应当建立租金调控机制，借鉴德国“租金刹车”制度，对租金涨幅设置合理上限，避免市场波动冲击民生。第四，要真正保障租客长期居住权，推广多年期合同，限制房东随意解约，让租客能够安心规划生活。最后，社会观念和公共服务体系也要同步跟进，落实“租购同权”，在教育、医疗、落户等方面给予租房居民平等权益，逐渐改变“租房不体面”的偏见。

只有真正重拾“租售并举”的决心，借鉴德国等国的经验，推动机构化供给，强化法律保障，提升租客权益，转变社会观念，中国的租赁市场才能走出困境，成为住房体系的另一支柱。唯有如此，才能让住房回归居住属性，让居民实现“住有所居、租有所安”，也为中国经济寻找新的可持续发展路径。（来源：安邦咨询）