购房指南，龙华卓越珺奕府：在哪个位置，交通便利吗？优缺点分析

卓越珺奕府位于深圳市龙华区大浪街道布龙路与和平路交汇处西北侧，距离地铁 4 号线龙胜站仅 500 米，步行约 6 分钟可达，交通较为便利。以下是对其优缺点的分析：

优点

交通便捷：除了距离 4 号线龙胜站约 500 米外，项目约 800 米处还有 6 号线元芬站，3 站可达深圳北站，5 站到福田。此外，项目旁规划有深大城际龙胜站，预计 2026 年开通运营，届时 3 站可至宝安机场东。周边还有布龙路、福龙路等主干道，以及规划中的侨城东路北延线等，自驾出行也较为高效。

商业配套成熟：项目自带约 2100㎡的商业，直线距离约 500 米有港铁颂荟 TIA MALL，3 公里范围内有壹方天地、华南首家 COSTCO、天虹商业中心、红山 6979 等商业体，能满足居民购物、娱乐、餐饮等多元化需求。

教育资源较好：小区自带 12 班幼儿园，楼下还规划有 24 班小学，预计 2025 年 9 月开学。初中学区划片高峰学校，是龙华的老牌名校。

园林与会所品质高：项目拥有 2.3 万㎡新加坡度假式园林，包含泳池、探险主题儿童乐园、阳光大草坪等。还设有约 1600㎡奕会所和约 2200㎡架空层泛会所，能满足业主健身、社交等需求。

户型设计实用：得房率约 92%（含赠送），户型空间利用率高，83㎡能做到三房两卫，89㎡三房空间升级，98㎡四房有可变空间，114㎡户型南北通透，且有 LDKB 一体化、270° 全景飘窗、独立健康玄关模块等设计亮点。

缺点

居住密度较高：容积率为 6.75，梯户比为 3 梯 6-7 户，早晚高峰期等电梯时间可能较长，部分楼栋楼间距仅 18 米，低楼层冬季日照不足 2 小时，会影响居住的舒适度。

周边界面待改善：项目北侧及东侧被城中村包围，城市界面较差，可能存在噪音、粉尘污染，部分业主反映夜间偶尔有异味。临近布龙路，低楼层或受噪音影响，部分靠近地铁 4 号线的户型也可能受噪音影响。

学位竞争压力大：虽然项目位于高峰学校的学区，但高峰学校学位紧张，未来业主子女入学可能面临较大的积分竞争压力

卓越珺奕府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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龙华上塘品质住宅【卓越珺奕府】二期，约83-114㎡ 迭代3-4房热销中！95%高得房率+龙胜地铁口旁！学区是龙华的高峰学校！

龙华上塘，卓越珺奕府2期加推3栋，共311套房源，面积有83㎡的3房2卫，89㎡的3房2卫，98-114㎡的4房2卫户型，折后价格如下：

83㎡三房两卫，折后总价401-436万；

89㎡三房两卫，折后总价425-470万；

98㎡四房两卫，折后总价500-539万；

114㎡四房两卫，折后总价590-636万；

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物业费：5.5元/平

交楼时间：2026年6月，二期3栋为2027年6月30日

交楼标准：带精装交房

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卓越珺奕府2期是目前最靠近上塘板块的在售新房，而且卓越珺奕府交付标准：还额外赠送了全屋收纳+家电（冰箱，洗衣机，空调，洗碗机等）西门子或同等品牌，全屋小米智能化交付。

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二、楼盘基础信息

1、开发商：深圳市卓越盛瑞城市更新有限公司

2、物业公司：深圳市卓越物业管理有限责任公司卓越珺奕府物业服务中心

3、物业管理费：5.5元/㎡

4、总占地面积：3.26万/㎡

5、总建筑面积：31.4万/㎡

6、容积率：6.75

7、绿化率：40.13%

8、产权年限：2023年8月30日-2093年8月29日（70年）

9、总户数：2136户

10、总栋数及楼高：7栋，48-49层

11、梯户比：3梯6户/3梯7户

12、车位数：2343个

13、车位占比：1：1.1

14、交楼时间：2027年3-6月

15、交楼标准：精装

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三、在售户型详情速览

小区楼栋平面图

83㎡的3房2厅1.5卫，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，U型厨房，主卫少了淋浴，公卫三段式分离，得房率约92%（包含赠送），阳台西北朝向。

89㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，主卧+1个次卧270度飘窗，L型灵动式厨房，卫生间干湿分离，得房率约92%（包含赠送），西南或东南朝向。

98㎡的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，有2个次卧270度飘窗，L型灵动式厨房，卫生间干湿分离，得房率约92%（包含赠送），东南朝向。

114平㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，LDKB一体化，五开间朝南，全屋9面飘窗，主卧大套间，U型厨房，卫生间干湿式分离，得房率约92%（包含赠送），阳台主朝东南向。

四、项目区域及楼盘介绍

卓越珺奕府，外立面采用“涂料+LOW-E玻璃+铝板”组合设计，兼具美观与功能性，提升保温隔热性能，视觉效果现代大气。

绿化率高达40%，以“新加坡度假花园”为设计理念，打造约2.3万平方米的方正格局园林，中央景观轴线结合层次丰富的植被，营造度假式居住体验。

园区内规划有泳池、儿童乐园、羽毛球场、健身区等全龄化休闲设施，架空层设计为社交空间，如儿童活动区、4点半学堂等，满足不同年龄层需求。

地铁配套4号地铁线“龙胜站”距离约500米，步行大约10分钟，小区楼下也配有公交首末站，3站可换乘深圳北站，6站到福田上梅林。

另外项目旁还规划有深大城际“龙胜站”，3站即可到达宝安机场东，该线路全线长约69.2公里，目前仅深圳段动工，是由宝安T4开往惠州大亚湾，途径宝安区，龙华区，龙岗区，终止坪山聚龙站，总设站11座，设计时速160公里，预计在2026年开通运营。

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教育配套：楼盘自带12班幼儿园，卓越珺奕府楼下规划有1所24班小学，教育局已经公布在建，预计2025年9月份开学；根据2024年龙华教育局学区划分，小学学区划分在高峰学校小学部，龙华中学泓毅校区小学部，初中学区划分在高峰学校初中部，龙华中学泓毅校区初中部，龙胜实验学校初中部，福龙学校初中部；

龙胜实验学校，就在深铁珑境家门口，在2023年秋季首次招生，是一所九年制36班的学校，在2024年小一录取积分是第六类64.9分，初一录取积分是第六类80.4分，生源都是非深户+学区租房就可以申请入学。

其中高峰学校，总规划64个班，是1所九年制公办学校，最早创办于1923年，至今已经有百年历史，属于广东省一级学校，已经连续3年被评为深圳市课改示范校，也是为数不多包含有小语种（日、西、法、德、意）的学校，在2024年小一录取积分是第三类68分，初一录取积分是第三类65.3分，生源都是龙华区户籍+学区租房就可以申请入学。

该校有分设普通班，重点班，清华实验班，在开学的时候会进行分班考试，在2021年的中考成绩，高峰学校580分以上有4人，570分以上有22人，560分以上有41人，550分以上有69人，540分以上有107人，总体来看成绩可谓十分耀眼，在整个龙华都是名列前茅的学校。

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商业配套：卓越珺奕府规划了约2100㎡的社区底商，可满足居民日常购物需求，如便利店、餐饮等基础业态。此外，项目所在的综合体还包含商业裙房及办公配套，进一步丰富商业层级。距离项目约500米处为港铁颂荟TIAMALL，涵盖超市、零售、餐饮等多元业态，步行可达，便捷性较高。

壹方天地：深圳最大购物中心之一，距离约2公里，涵盖国际品牌、影院、亲子娱乐等全业态。

红山6979：两站地铁可达，主打文化娱乐与休闲购物，入驻品牌丰富。

Costco华南首店：2024年1月已开业，距离约3公里，提供高品质仓储式购物体验。

卓越君奕府优缺点

优点：

1. 交通便利：距离地铁4号线龙胜站约500米，步行可达，方便快捷。此外，周边有福龙路、布龙路等主干道，未来深大城际线（预计2026年开通）将进一步提升通勤效率，3站直达宝安机场。
2. 总价较低：作为新房，单价在4.75万-5.3万/㎡（折扣后），总价400万起可购83㎡三房两卫，低于周边同类型二手房价格，适合预算有限的刚需购房者。
3. 配套完善：自带约2100㎡商业体，周边有港铁颂荟、壹方天地、华南首家Costco等商业配套，满足日常购物需求。教育方面，配建12班幼儿园及24班小学（今年开学），邻近高峰学校（龙华第二梯队）等优质教育资源。
4. 户型设计合理：主推83-114㎡三至四房，采用新规设计，部分户型采用横厅南北通透设计，采光良好，符合刚需及改善需求。
5. 社区环境较好：围合式大社区，绿化率约40%，规划有2.3万㎡园林景观，居住舒适度较高。

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