突发：越秀湾区再换帅

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大家好，我是地产高富帅。

国央企阵营里面，越秀地产可以说是近两年进步最快的典型代表，无论是在华东区域的持续深耕，还是在京城的突飞猛进，都值得持续关注。

作为广州的亲儿子，越秀地产在广州一直处于持续领先地位，因此在大湾区布局多年的越秀，除去广州区域以外，也成立了湾区区域。

湾区区域一直承担的是整个大湾区除去广州市区以外的全部业务布局，这些年陆续进入了南沙，深圳，东莞，粤东，粤西等主流城市。

不过相对于广州区域的无敌强大，湾区区域这几年确实很少有突破，与深圳房企进入广佛一样，都存在一些水土不服的情况。

越秀地产这几年布局的深圳，东莞项目，都面临着去化难题，综合面都未能有明星项目突围，如何拓展核心区域项目，也是多数外来房企布局华南面临的问题。

两次换帅背后：破局深圳

早在2019年，越秀地产就以招拍挂进入深圳市场，越秀地产摘得的深圳市宝安区西乡铁岗地区A122-0360宗地，该地块所处的尖岗山靠近广深高速和铁岗水库，地理位置优越。

最后到了2022年，越秀再次落子深圳市宝安西乡，再次拓疆深圳重要板块，进一步夯实了越秀地产在大湾区市场的领先优势。

随后到了2024年底，越秀通过城市更新布局深圳光明，深圳晟越房地产开发有限公司官宣为光晟工业园城市更新项目实施主体，其背后股东就是越秀地产。

越秀地产湾区区域公司，其早期核心业务都布局在广州南沙，因此，深圳市场已经成为其战略投资要地，是务必要坚持深耕的城市。

从如今三年的发展情况来看，确实整体来看，在越秀地产整体市场占有率偏低，早期拿地多以郊区为主，这几年市场下行之后，面临去化艰难等核心问题。

从2024年底到今年上半年，越秀地产对重点一二线城市布局更加聚焦，深圳市场已经成为集团战略投资重点城市之一，因此，如何突破深圳核心区域，是越秀在深圳市场的绝对痛点。

就在今年4月，前越秀湾区区域董事长梁睿调入越秀城市更新集团，前越秀地产广州区域董事长徐琦担任越秀湾区区域董事长。

这在当时情况来看，越秀对于深圳市场是有执念的，老将驰援新区域，加强政府关系维护，本身对于越秀老将来说未尝不是一件好事情。

不过，四个月过去了，如今湾区区域董事长又换了，徐琦调回广州，并加盟了越秀集团旗下的越秀农牧，干起了养猪生意，彻底远离了房地产。

越秀湾区迎来最新的区域董事长，来自前越秀服务执行董事长兼行政总裁张建国，这位具备物业与地产双重高管身份的大佬，或许也是越秀在深圳布局的突破点。

张建国，70后，1998年6月，获得中山大学行政管理专业法学学士学位，2003年-2005年期间，其在广州城建开发担任人事培训岗高级主管。

随后辗转至越秀集团及其附属公司，任人力资源部经理及董事会秘书和人力资源部部长等职位。

2008年-2016年，开始担任越秀集团的纪检监察部部长，2016年-2022年1月，任职于广州城建开发，最后担任纪委书记。

2022年开始，张建国加盟越秀服务集团，担任执行董事兼行政总裁，从越秀集团到越秀地产，再到越秀服务，可谓是是业务的多面手。

不过两年过后，2024.9月张总由执行董事调任为非执行董事，并辞任行政总裁等职位，并且担任越秀康养董事长。

本次再次挂帅成为越秀地产的区域董事长，很显然，越秀集团是寄予厚望的，作为人力资源出身的国企高管，担纲此重任也是行业极其罕见。

其实作为一家成熟的房企，区域一把手如今的工作职责，特别是对于新进入的城市，其对接政府关系，合作方等资源对接能力才是核心关键点。

作为在超级国企摸爬滚打几十年的张建国来说，绝对是其优势点，加上人力资源出身，对于用人方面自然有独特的视角，也会助力其在专业业务方面的突破。

越秀深圳如何突围

越秀湾区区域公司，从如今整体投资方向来看，早期东莞，惠州，江中等市场已经渐渐收尾，深圳市场才是未来投资第一诉求。

从早期这几年你的布局来看，越秀试图通过轨道交通+旧改等非传统策略进军深圳市场，这或许也是如今外来房企唯一的机会了。

从如今深圳土地出让市场来看，一年只有极少数招拍挂机会，并且排在越秀前面的三大超级央企，本身就在深圳扎根多年，无论是资金实力与本土口碑都占据绝对优势。

因此，越秀地产尽管在去年与今年多次参加深圳核心区域土拍，但最后最终都错误良机，越秀地产也尝到了其他房企布局广州的痛点。

不过，值得关注的是，越秀地产也没有硬碰硬策略，直接搭上了深铁集团，实现了旧改市场的布局，近期入市的深圳光明项目，早期就是与深铁集团合作。

布局深圳超过5年已经有四个项目布局，本次首次布局深圳光明的项目，也成为其转型点，不会一味招拍挂获取土地，城市更新也成为未来拓展核心思路。

就在国庆期间，越秀布局深圳最新项目：越秀·星科源启，迎来首开时刻，作为一个300万量级的刚需项目，越秀这次确实也花了血本。

无论是汲取安达仕酒店灵感、从业主独享的二楼花园直通地下的双层泛会所，还是仅在顶豪项目中才偶得一见的无边界泳池、星空顶车马厅，以及地面上精密定制的水刀拼花……

这几年如今千万豪宅身上的元素，越秀在深圳最新的项目身上都有不少体现，深圳刚需住宅已经卷成这样了，光明市场也是卷王之中的战斗机了。

小编也问了一下光明的一些业主朋友，据悉看房的人还是非常多的，如今市场对外发布的数据是：截至开盘当天，越秀·星科源启首开去化率为40%，累计成交61套，成交金额约2.1亿元。

作为很多对外号称日光盘的友商来说，越秀本次深圳新盘表现处于光明地区的中游位置，属于比较正常的数据，作为一个工改住类型项目，已经属于不错的表现。

未来展望

如今整体大湾区来看，都已经进入了地产后半场，属于存量时代，无论是布局广州，还是深圳核心区域，都需要通过多元化渠道。

越秀地产作为深圳新秀，虽然遇到了不少坎，但是其综合牌面还是有，加上背后是广州国企大佬，有资金实力背书，未来仍然还有机会。

就在前几个月绿城华南区域获取的深圳沙井核心区位项目，越秀集团就有参股，全面的与各大头部房企合作，也会对其在深圳的影响力加分。

广州巨头艰难入深，越秀能闯过这一关，就看最新的老大了。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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