公募REITs二级市场继续回调，发行市场保持活跃，多只产品有新动态

《每日经济新闻》记者获悉，上周公募REITs二级市场整体呈现持续下跌态势。截至上周五（10月17日），中证REITs（收盘）指数收于814.73点，环比下跌1.46%；中证REITs全收益指数收于1043.46点，环比下跌1.44%，回调显著。

根据Wind数据，已上市的75只公募REITs产品中，环比上涨的继续减少至7只，下跌的则达到68只。涨幅最大的三只产品为招商高速公路REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT和嘉实中国电建清洁能源REIT，周内涨幅分别为1.65%、0.99%和0.71%。跌幅最大的三只产品则为华泰紫金宝湾物流仓储REIT、华夏基金华润有巢REIT和华夏首创奥莱REIT。

虽然二级市场表现不佳，但新发REITs认购热度仍在延续中。上周华夏华润商业REIT扩募获受理，华润有巢扩募已反馈，易方达广西北投高速公路REIT也于上交所申报，还有两单REITs公众投资者认购，一级市场首发相当火热。

二级市场价格显著回调，市场交投热情有所下降

上周，公募REITs二级市场出现显著回调，产品普遍下跌。

Wind数据显示，截至上周五，中证REITs（收盘）指数收于814.73点，周内下跌1.46%；中证REITs全收益指数收于1043.46点，也环比下跌1.44%。

底层资产方面，来自申银万国证券的数据显示，上周产权类REITs下跌2.09%，特许经营权类REITs下跌1.64%。分资产类型来看，数据中心（+0.62%）、交通（-1.56%）、环保水务（-1.70%）、园区（-1.74%）等板块表现占优，连续上涨的数据中心板块也成为近期表现最好的板块。

单只产品方面，已上市的75只公募REITs产品中，环比上涨的减少至7只。涨幅最大的三只产品为招商高速公路REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT和嘉实中国电建清洁能源REIT，周内涨幅分别为1.65%、0.99%和0.71%。

上周涨幅排名前十的公募REITs

环比下跌的产品则增加至68只。跌幅最大的三只分别为华泰紫金宝湾物流仓储REIT、华夏基金华润有巢REIT和华夏首创奥莱REIT，周内分别下跌了4.26%、4.26%和3.61%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

从流动性和成交额方面来看，天风证券数据显示，上周REITs总成交额为4.14亿元，环比前一周下降4.6%。产权和经营权成交额分别为2.67亿元和1.48亿元，环比分别变化了-11.4%和10.7%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、市政环保、交通基础设施、消费基础设施、数据中心基础设施类REITs上周的成交额分别为0.65亿元、0.48亿元、0.36亿元、0.65亿元、0.21亿元、0.78亿元、0.77亿元、0.23亿元，环比前一周分别变化了20.5%、12.8%、25.7%、92.0%、55.8%、1.5%、-52.9%、12.7%。其中周内成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比18.9%。

一级市场首发火热，又有新产品正式申报

近期，行业层面也有多项动态值得关注。

首先，公募REITs一级市场打新热度仍维持高位，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT均于10月13日正式发售并一天提前结募。前者网下认购倍数达320.5倍、创下全市场已发行REITs的新高，公众认购倍数为361.9倍；后者网下及公众认购倍数分别为83.3倍与247.5倍。据申银万国证券统计，两单REITs战略+网下+公众认购金额合计分别为1593亿元和444亿元。

上周还有2单扩募REITs取得新进展，华夏华润商业REIT已受理，华夏基金华润有巢REIT已反馈。

其中，华夏华润商业REIT为公募REITs市场中第二单宣告拟二次扩募的项目，同时也是首单启动二次扩募的消费REITs产品。其二次扩募拟购入三个万象汇项目，包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目，分别位于浙江省杭州市、辽宁省沈阳市以及山东省淄博市。新购入基础设施项目扩充了该基金对不同城市消费基础设施的覆盖范围，形成“核心城市+区域中心”的覆盖网络，可以有效分散基金资产组合风险，有利于拓展基金持有的消费基础设施资产组合，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。

华夏基金和中信证券在关于华夏华润有巢REIT的反馈意见中也详细披露了拟购入基础设施项目——有巢马桥项目的运营细节与合规情况。公告显示，有巢马桥项目为位于上海市闵行区的保障性租赁住房，于2023年3月正式开业，截至2025年6月30日，项目出租率达96.12%，平均实收租金为2229元/间/月。预测期内出租率设定为93.2%～93.6%，租金年增长率设定为2%，长期净收益增长率为1.75%。

另外，上周易方达广西北投高速公路REIT正式申报，系广西本土企业首单申报的公募REITs产品。该项目发起人为广西北部湾投资集团有限公司，是广西壮族自治区政府直属大型国有企业、国有资本投资公司，管理人为易方达基金。

太平洋证券数据显示，今年以来共有16只公募REITs完成发行，合计规模超过300亿元。此外，还有25只REITs基金等待上市，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容。