园区talk | “零租金”政策对于园区运营有哪些启示？

近年来，产业园区领域出现以“零租金”等为代表的模式转变，引发行业对成本逻辑与可持续性的深入探讨。从市场层面看，当前产业园区不动产供求关系已发生系统性变化，供大于求成为突出矛盾，而全球经济环境的不确定性进一步加剧了园区运营的难度。在此背景下，“零租金”通过降低准入成本吸引企业，提升空间利用率。产业园区似乎也逐渐被赋予基础设施的属性，其价值不再局限于租金收益，更体现在产业培育、转型与创新等长远目标上。

这一模式也反映出单一市场主体在应对多目标系统时的局限性——产业发展目标、不动产收益与空间利用效率之间需通过多元主体协同实现平衡。面对复杂的新环境，唯有将产业发展置于首位，以提升不动产利用效率为路径，才能形成可持续的园区生态。“零租金”并非成本的彻底消失，而是成本逻辑的重构。

本期《园区talk》，邀请克而瑞产城发展部总经理卢文婷对话集团总裁黄立平，一起聆听他们关于“零租金”的观点：

以2023年作为分水岭，可以说这两年是一个具有颠覆性的时代转折点。特别是在去年《公平竞争条例》出台之后，整个行业面临政策转向、财政紧缩以及市场需求收缩等多重变化，大家普遍感受到今年的市场环境与以往相比已有明显不同。今年自深圳率先提出“零租金”模式以来，北京、上海、广州等一线城市，以及苏州、杭州、成都等新一线城市也纷纷推出类似举措。在与行业交流时，我注意到大家普遍存在三个困惑或矛盾点：

第一，目前推出“零租金”的园区大多具有国资背景。不少民营企业反映，这类政策对它们造成了较大冲击，这是当前一个较为突出的矛盾。第二，园区的发展不仅在于开发，更关键的是运营——这也是您一直强调的。运营本身需要持续投入，即便不追求盈利，也仍会产生成本。如果连租金收入都放弃了，这些国资园区是否真的能够做好运营呢？第三，对企业而言，租金只是其综合成本的一部分。零租金是否真的等于零成本？我们在访谈中了解到，一些企业为满足“零租金”园区的准入门槛，可能需要进行额外的申报或投入，这些隐性成本并不低。因此，大家也在思考，“零租金”究竟是一种可持续的模式，还是仅仅作为吸引企业入驻、进行后期培育的一种短期手段？想听听您对这些问题的看法。

我注意到你刚才多次地说到市场，那我想首先应该把市场这个概念澄清一下。在我看来，您所讨论的市场，首先是指产业园区不动产作为一种经营对象所形成的市场，涉及产业园区的销售与租赁。可以肯定的是，产业园区不动产市场是整体不动产市场的组成部分。如果将2023年视为一个转折点，那么它也是整体不动产市场转折的一种表现。当前市场的核心问题在于供求关系的调整，或者说失衡。供大于求的矛盾日益突出，已逐渐演变为一个系统性难题。

另一方面，市场也指向我们所服务的对象——企业用户自身所面临的市场环境。用户的发展状况良好，会带动不动产市场向好；反之，若用户发展受阻，也会对不动产市场产生负面影响。客观来看，近年来全球经济动荡不安，特别是美国对各经济体发起的关税战，进一步加剧了不确定性。这种宏观环境影响了各类经济主体对未来的预期，促使大家采取更为谨慎的态度。正是这两个层面的市场因素共同作用，导致产业园区经营面临更大困难，这是一个基本事实。

至于“零租金”举措，我认为它是相关主体在当前特殊市场阶段所做出的一种反应。从某种角度看，这种反应是正常的，甚至具有一定的积极性。原因在于，不动产的价值首先体现在使用价值，其次才是金融价值，而金融价值需通过使用价值来体现。从专业的不动产基金角度来看，出租率是比租金更重要的指标。在供大于求的背景下，提高不动产的利用效率，这样的一种方式在我看来都是正确的。

当然，我们今天所面临的经济环境，特别是产业经济领域，正在经历深刻的变革。过去我们习惯于简单地将经济划分为工业经济和服务经济两种类型，但现在的实际情况要比这种划分复杂得多。就工业而言，它不仅包括制造业，也融合了服务业的元素；而我们过去所理解的服务业，其业态和形态也已极大地丰富和拓展。在互联网和人工智能等技术的影响下，所有的经济形态都在发生转变。在这种背景下，我们所面临的工业经济已经不能用过去的理解来定义，因此我们需要重新理解作为产业承载体的核心属性。

我在几年前曾提出一个观点：产业园区不仅具有不动产的金融属性，同时也具备基础设施的属性。如果我们观察典型的基础设施，比如高速公路、城市桥梁、机场、高铁站、医院、学校甚至文化艺术设施等，它们整体上并不以盈利为首要目标，而是以满足城市功能为第一目标。如果把产业园区作为一种基础设施来对待，那么租金收入也就不再是其首要目标。在这样的空间内能否真正培育产业——包括推动传统产业转型、培育新兴产业以及布局未来产业。只要在任何一个方面取得成果，这个空间就体现了其价值。最不理想的情况是在建设过程中终止，形成建筑意义上的“烂尾”；其次是虽然建成了，但长期空置。所以用总比不用好，谁能够意识到了先用，降低成本让他用起来，那么谁就会更加主动。所以从这个意义上讲，我对各地采用零租金去面对供求关系的矛盾的举措是赞成的，即便站在市场角度讲，他也是合理的，是一种积极选择。

这也引出了另一个问题：为什么当前更多采用“零租金”或延长免租期的方式？实际上，这种方式通常附带了条件，例如要求使用者必须符合特定的产业政策方向。从本质上看，这种做法是地方政府以经济发展为主要动力所驱动的，并非简单的市场行为。地方政府作为地方经济发展的主要责任承担者，肩负着培育新兴产业和布局未来产业的使命。通过降低商务成本、吸引高端人才、集聚具有未来价值的资源，实际上是在运用市场思维来增强本地竞争力。这是一种正常且合理的策略选择，无可厚非。相反，完全的市场主体在这一过程中可能会感到更大的压力。这样的一种商业行为，本身就是政府要深度参与、跟地方的产业政策息息相关的，过去把它理解成为完全的市场行为，是一种误读，是这一类的市场主体认知上的一种偏颇。可能不适合他参与的市场，他一头扎进去了，当遇到困难没有办法解决的时候，他把这种责任归咎于这个不完整的市场行为，我觉得这种判断是有缺陷的。

作为行业观察者，我们也注意到，如果回溯产业园区的发展历程：从1979年改革开放起步，比如招商蛇口开发的第一批工业园区，到20世纪90年代初各地兴建的经开区、高新区，其实一直是以政府主导为主。真正向市场开放，大概是在2014、2015年左右。那时，不少房地产企业，不论是民营还是国企，都开始涌入产业地产领域，将其视为一个多元化的拓展方向。他们看重的或许是拿地成本较低、存在溢价空间，且前期投入相对不大。那几年国家似乎打开了一个窗口，但疫情之后，这个窗口逐渐收窄。可以说，市场真正参与产业园区领域大约只有五年的“窗口期”，也正是从那之后，“产业地产”这一说法才逐渐流行起来。

可能历史的真实不完全是这样。应该说在2000年以后开始出现用房地产的方法建设产业园区模式，真正的推动者是市场因素。这个背景是中国的工业化和城市化的融合发展在加速，2014、2015年是最快的一段时间。伴随着城市更新、大规模地建设，所以它也是房地产价格上涨最快的阶段。这个时候一些完全市场主体涌入到这个市场，因为供求关系的原因，需求大了，所以相对来讲取得一些成就的企业比较多，就产生了一种误解：认为这是一种趋势，或者认为这是必然。其实在我看来这是偶然，有些企业参与到这个市场取得了一些成功，他们把它当作是一种“必然”，所以这样的一种误解就必然要付出代价。

这里面这个涉及三个问题，第一个问题是资源的获取方式不同，第二个问题是获取资源的成本不同，第三个问题是调整应对风险的方式不同，所以导致了一些完全市场主体参与到这个市场的恰当性。我不认为是政府关了门，甚至我不认为这个门现在变小了，政府的门仍然开着。但是面对新的市场环境，你进来已经没有办法盈利，必须寻找新的方式。

所以我最近提了一个观念：面对一个多目标的系统，必须是多元主体的协同。所谓多目标，核心归纳起来就是产业发展目标、不动产的收益目标和不动产利用率目标，这三个目标它很难同时实现。无论是什么样的市场主体，你参与到这个市场，就必须接受产业发展目标是第一目标。无论你的不动产经营能力多强，你最终不能达成产业发展目标，那你就跟政府在形成最大公约数上面有根本性冲突，这个矛盾迟早就会成为一个不可调和的矛盾。在当前供求关系之下，如果不把不动产利用效率的目标放在首位，反而要追求租金价格，或者短期的收益，那我觉得也很难面临这么错综复杂的市场。

（本文节选整理自《园区talk》第二期内容。）

文字整理 / 谢清宇

责编 / 胡兴怡