这届酒店，玩起“拼楼”了

近年来，城市里不少“老面孔”物业正悄然变身，曾经的企业总部、闲置写字楼甚至烂尾楼，摇身一变成了酒店。

前有格美集团斥资13.1亿元接手上海阳光城总部，计划转型为酒店或租赁住房。

后有佛山空置两年多的原龙行总部大楼重获新生，将改造为全季酒店。

更令人瞩目的是贵州“天下第一水司楼”，这座曾因资金链断裂沉寂多年的烂尾楼，2025年经格美集团改造为紫林山豪利维拉酒店，在国庆期间最贵房型达3688元/晚，入住率超60%，实现从烂尾到盈利的漂亮转身。

一时间，酒店集团好像都盯上老旧物业，这波操作背后藏着怎样的逻辑？

盯上老旧物业，

酒店都开始搞存量了

当下酒店行业早已过了野蛮生长的年代，市场趋于饱和，增量放缓的信号越来越明显，存量市场的竞争却愈发激烈。2024年全国酒店市场数据揭示总量突破37万家，客房规模达1850万间。想要在这样的赛道上跑稳，就得找到新的突破口，而老旧物业恰好成了破局的关键。

这些老旧物业大多盘踞在城市的核心地段，自带成熟的区位优势和潜在客群基础，改造潜力十足。

对酒店集团来说，拿下它们不用从零开始建楼，能快速切入目标市场、拓展业务版图。比如不少集团就把老旧写字楼、公寓改造成不同定位的酒店，省心又高效。位于山东蓬莱区东部创发新区核心板块的宏泰总部创业大厦，正以“亚朵+丽呈+希尔顿”的组合模式，打造出房地产行业转型的标杆范例。

更关键的是，改造比新建划算太多。

新建酒店要拿地、设计、施工，光是土地出让金和建材、人工成本就不是小数目，而且建设周期长，资金回笼慢，堪称重投入、慢回报。反观改造老旧物业，能充分利用原有建筑结构，省去大规模土建工程，施工规模小了，需要的人力也少，成本自然降下来。

从长期来看，改造后的酒店靠着核心区位和优化后的设施，更容易吸引客源，竞争力一点不弱。

而对那些高空置、难去化的存量物业来说，酒店业态更是“救命稻草”。

如今商业地产进入存量时代，大量物业面临空荡荡、难变现的困境，去化压力越来越大。酒店业态刚好能灵活适配空间，还能带来稳定运营收益。不管是整栋老旧写字楼改造，还是商业综合体闲置楼层利用，引入酒店就能快速激活沉睡资产，填补区域住宿缺口。更妙的是，酒店带来的客流还能带动周边商业活力，给存量物业注入长期价值。就像佛山原农行总部大楼，空置两年后，佛山市建鑫住房租赁有限公司与华住集团合作，将其改造成全季酒店，成功盘活了资产。

拿下它以后，存量物业迎来第二春

在存量物业改造的实践中，酒店行业的空间利用脑洞越来越大，玩法也越来越多元。较火的非“拼楼”莫属。

比如，杭州钱江世纪城的公寓楼，这栋45层的大楼内分布着十余家酒店，不同的品牌分享建筑空间。

图源：潮新闻

有的集团旗下有品牌矩阵，会尝试将旗下不同品牌放在同一栋楼内，靠“内部品牌联动”挖掘资产价值。如华住集团旗下的全季、桔子、汉庭就同时出现在一栋楼内，形成“垂直酒店集群”。经济型的汉庭承接高性价比需求，中高端的全季匹配商务客群，桔子则以特色设计吸引年轻群体。

这种梯度化品牌组合既覆盖了更广泛的消费层级，又能通过共享大堂、电梯等公区设施降低运营成本，更重要的是，华住2.88亿会员体系能实现客流互通，让每一个品牌都不愁客源。

图源：小红书APP

这种“拼楼”模式在核心地段物业“一寸土地一寸金”的背景下，简直是高效王者。对业主来说，空间复用能降低空置风险；对消费者来说，同一位置有更多选择，性价比更高。部分项目中，低配酒店客人还能共享高配设施，相当于“花小钱享好服务”，真正实现了业主、品牌、消费者的三方共赢。

图源：小红书

但“拼楼”也不是完美无缺，运营中的隐患慢慢浮出水面，最突出的就是品牌价值稀释和人员管理混乱两大问题。

先说说消费者体验，“拼楼”很容易模糊品牌定位，让高端客群心里膈应。比如某高端酒店和经济型酒店共用一栋楼，电梯、停车场都要一起用，高端客人频繁遇到经济型酒店的客流，很容易产生品牌降维的落差感。

图源：小红书APP

再看运营管理。“拼楼”带来的人员复杂问题，让安全和服务难度直线上升。一方面，住客群体差异大，人员流动复杂，行李错拿、电梯拥堵、噪音干扰等问题，比独立酒店常见得多。另一方面，多品牌共享空间，服务责任很容易“扯皮”，常常因为“该谁管”争论不休，导致问题迟迟得不到解决，最后引发差评，连累整栋楼的口碑。

更麻烦的是，同一栋楼里的酒店还可能“内耗”。为了抢同一批客源，说不定会打起价格战，最后大家利润都被压缩。而高端品牌为了避免掉价，可能要额外花钱建独立入口、专属电梯，反而抵消了“拼楼”原本的成本优势，陷入“想省却更费”的矛盾。

从能用到好用，

酒店业如何能让旧楼更值钱？

若想让酒店通过物业释放更大价值，或许可以先跳出“只做住宿”的单一思维，尝试探索“1+1>2”的可能性。

首先，空间分层复用，让每一层都赚钱。

不必将整栋物业局限为单一酒店，而是根据楼层特点和客群需求，给每一层赋予不同功能，让每一寸空间都产生收益。

比如低楼层可以打造成“流量入口”，把1-3层改造成开放式商业空间，引入咖啡店、轻食店、24小时便利店、生活服务站等。这样既能服务酒店住客，又能吸引周边社区居民和上班族，逐渐形成“酒店+社区商业”的流量闭环。像全季酒店的部分门店，就把1层设为兼具书店和咖啡吧功能的“客听”公共空间，即使非住客就算不是住客也能来消费，人气特别旺。

中高楼层则可尝试做“差异化住宿分区”，针对不同客群设计房型，比如给商务客群配置办公设施，给家庭客群提供亲子套房。有些酒店还会在顶层加建屋顶酒吧、观景露台，靠“住宿+场景体验”提升客单价，试想，客人晚上在露台喝着小酒看夜景，这样的体验或许能让他们更愿意为住宿买单。

其次，资产联动运营，把酒店变成资源枢纽。

以酒店物业为核心，尝试联动周边商业、文旅、产业资源，形成“1公里生活圈”，通过资源互换实现价值最大化。

比如与周边商场、餐厅、影院签订合作协议，给酒店住客提供专属折扣。同时周边商户也能为酒店导流。像上海就有酒店通过类似模式，一定程度上提高了住客在周边商户的消费转化率达，双方都满意。

如果酒店在文旅景区附近，则可以考虑把部分空间改造为“本地文创展厅”，展示销售本地手工艺品、特色食品，还可以推出“住宿+景区门票+文创体验”的打包套餐。

最后，破解拼楼痛点，用隔离和统一化解难题。

物理区隔+体验分层留住高端客群。考虑划分高端品牌与经济型品牌的专属区域，比如把15—25层整体划归高端酒店，1—10层作为经济型酒店，中间设独立电梯厅，高端客群可通过专属电梯直达楼层，避免与其他客群动线交叉；停车场也可划分专属区域，配备引导人员，减少接触。

同时，高端楼层的走廊、电梯厅可以采用独立装修风格，与经济型品牌的简约风格形成明显区隔；还可在高端区域增设专属公共空间，如行政酒廊、商务洽谈区，强化高端客群的专属感。又或许能针对高端客群提供24小时管家、免费接送机、定制餐饮等差异化服务，和经济型酒店的基础服务拉开差距；在入住流程上也单独设计，高端客群可通过专属前台或线上办理入住，不用排队等待，细节处拉满体验感。

统一管理+明确权责消除运营混乱。物业方不妨尝试整合各品牌的安保、保洁、工程团队，实行“统一调度、分区负责”。例如安保团队负责整栋楼巡逻，各品牌区域设专属岗，工程团队建立“10分钟响应机制”，无论故障归属哪个品牌，先解决问题再划分责任，有效避免推诿。

可详细划分公共区域（如电梯、停车场、大堂）的服务责任，例如电梯维护可以由物业方负责，清洁则由各品牌按比例分摊；同时统一服务标准，确保各品牌服务质量一致。还可以建立跨品牌客诉协同机制，涉及多个品牌的客诉，由管理委员会牵头，24小时内给出解决方案，避免客诉升级。

老旧物业与酒店业态的跨界融合，不仅是酒店业在存量市场中破局突围的关键选择，更是城市空间资源盘活与更新的创新路径。从闲置楼宇到盈利载体，这一转型既体现了行业对成本控制与效率提升的精准把控，也彰显了对消费者多元需求的深度响应。

尽管在业态融合过程中，难免遇到痛点，但只要找对方法，就能让老物业焕发新活力，实现多方共赢的局面。未来，随着空间利用和运营管理的不断升级，或许还会有更多惊喜玩法出现，让我们拭目以待。