“香港最贵凶宅”背后：许家印的好牌友过得咋样？

文｜无冕财经 杨一轩

国庆长假最后一天，香港一豪宅内突发命案。

据媒体报道，香港警方接到报案称，10月8日清晨，山顶道1号内，一位菲律宾籍女佣上吊自尽，死因有待验尸后确定，案件正在调查中。

山顶道是香港豪宅黄金地段，屋主们非富即贵。出事的山顶道1号，预计市场价值超7亿港元，也因此被外界称为香港"最贵凶宅"。

如此昂贵的豪宅发生命案，如果再想在市场上流转，价值必然大打折扣，甚至可能有价无市。山顶道1号的屋主自然引发外界关注。

有消息称，作家金庸生前曾住在山顶道1号，21年前，重庆富商张松桥1.38亿港元买下此栋豪宅，如今仍是房主。

地产行业逐渐沉寂，张松桥的名字近年来已甚少出现在公众视野。但十年前甚至更早，他是神秘富商、重庆首富，是舆论口中的"重庆李嘉诚"，也是恒大许家印的好牌友。

如今，许家印深陷囹圄，费心隐藏的家族海外资产也将被抵债。曾与许家印同坐一个牌桌，在生意上交集也不少的张松桥，如今又过得怎样呢？

未被许家印"割韭菜"

张松桥与许家印的缘分，始于香港。

重庆出生的张松桥，家境普通。1980年，住在香港的祖母去世，16岁的张松桥前往香港继承部分遗产，半工半读两年后，靠着从香港倒卖电子产品到重庆，赚得"第一桶金"。

几年后，他以港商身份与重庆国资管理局合资成立重庆渝港钛白粉有限公司，正是这笔贸易生意，令他在重庆积累起人脉资源。两年后的1992年，他与做电子产品生意结识的曾维才，成立中渝发展，在重庆圈下逾2000亩土地，开启地产生意。

经过十多年的资产腾挪，2007年时，张松桥手握四家港股上市公司，并以125亿身家跃升重庆首富。

此时的张松桥，自在游走于香港富豪圈，是超级富豪郑裕彤"大D会"的一员。而狂飙突进的恒大，因上市失败，在2008年遭遇严重资金危机。

生死存亡间，坊间传闻，许家印前往香港，在"锄大地"的牌桌上与郑裕彤、刘銮雄等富豪结交，为恒大续上救命资金。次年，恒大上市前，郑裕彤、刘銮雄、张松桥分别认购5000万美元股票。

据传，在许老板与富豪们的牌桌上，是张松桥充当他的粤语翻译。不管怎样，经此一役，张松桥与许家印的情谊就此结下。

2016年，恒大收购盛京银行，张松桥顺势成为后者股东。随后，张松桥又紧跟许家印买入万科H股，并在此后前后脚抛售。

2019年，张松桥奔赴瑞典，为恒大的汽车项目站台，还真金白银投资恒大汽车股票。

现在看，在生意上追随许家印的张松桥，相较投资恒大损失百亿的刘銮雄而言，要幸运多了。

就连恒大汽车项目，他也是赚了钱的。据其旗下中渝置地2021年财报披露，张松桥清空恒大汽车股票，实现近两千万元的现金收益。

有钱一起赚的"兄弟"情谊之下，张松桥还在私事上帮助许家印。

2020年初，张松桥花费近20亿元买下伦敦豪宅一事登上微博热搜。该豪宅前主人包括黎巴嫩前总理、沙特亲王等，内部装修更是豪奢，而媒体曝出，张松桥还打算花20亿进行翻新。

2021年，恒大资金链彻底断裂，隔年，伦敦豪宅被摆上货架，张松桥当年帮徐家印代持豪宅的内幕也被曝光。十年情谊就此画上句号。

在许家印的资本棋局里，众多富豪被割了韭菜，而关系颇为亲近的张松桥，却成了全身而退的那一个。

曾清空内地资产

曾在香港富豪圈如鱼得水的张松桥，追求的，就是跟着顶级富豪们的步伐挣钱。

有消息称，在地产生意红火的那些年，张松桥曾每周都要和李嘉诚等富豪会面，讨论地产话题，这也成为日后"重庆李嘉诚"名号的由来。

2013年，中渝置地年销售额接近百亿，土储达到1300万平方米，是风光无限的"西南地产王"。但也就在这一年，国家出台限地令，李嘉诚的和记黄埔开始抛售内地物业。

张松桥也毫不犹豫开启抛售，力度和决心之大，令人侧目。

中渝置地2016年的年报显示，公司在内地已无任何土地储备。到了2018年10月，该公司在内地的物业项目也几乎清空。

值得一提的是，许家印确实对张松桥不薄。有消息称，中渝置地通过出售内地土储，套现约130亿，其中，有约百亿项目是由恒大接盘。如果不是许家印，这百亿来得估计没那么顺利。

向李嘉诚学习的张松桥，2015年开始在香港买入豪宅。

当年1月，他花费约51亿港元，买下山顶道75号"何东花园"，这是赌王何鸿燊家族的一栋百年老宅，这笔交易的税费，就达到12亿港元。

此后，他又接连花费数十亿港元，购入太平山顶白加道22号、浅水湾85号别墅、歌赋道1号别墅等。坊间传闻，张松桥豪宅太多，曾经有房子失窃后，是物业报警他才知晓。

很快到了2017年，李嘉诚早已在伦敦布局电网、天然气等项目，张松桥自然有样学样。

当年，张松桥四次出手，耗资上百亿，看中的全是伦敦的地标建筑，包括沃达丰总部大楼、伦敦金融城最高楼、九榆广场住宅项目、金融城摩天大楼开发项目等。

此后，张松桥的名字，也逐渐在地产圈隐去。不过，随着海外资产缩水，他又将目光重聚内地。

从2020年到2022年，张松桥旗下中渝置地在成都高价拿地，通过合作拿到江苏盐城、广东江门两地的开发项目；旗下渝太地产购入内地物业项目，还在四川达州购入商业用地。

不过，近两年，张松桥在内地房地产市场并无新动作传出。几年前的出手，也许可以看作是试水。毕竟，李嘉诚如今还在打折抛售内地房产项目，张松桥也没有第二个可以追随的顶级富豪。

重庆前首富资产几何？

近乎"隐身"的地产富商张松桥，其资产版图，是怎样的境况？

如今，他的主要身份，是"包租公"。

根据中渝置地去年的年报，超过九成的营收来自租金收入，包括伦敦的两处物业，香港的三个项目，以及内地的两个项目。

当然，当年巨资购入的伦敦项目，是收入主力。根据年报，伦敦的利德贺大楼和One Kingdom Street两个项目，去年累计年租金超过5800万英镑。

中渝置地表示，预期香港及内地物业市场未来几年将持续保持低迷，但对伦敦长远前景持乐观态度。

但仅靠租金收入，中渝置地这些年算是负重前行。

近几年，中渝置地营收维持在5亿港元上下；2020年到2024年，已累计亏损约45亿港元，今年上半年，净利润亏损约3670万港元，不过亏损同比大幅收窄。

中渝置地之外，张松桥如今最重要的上市公司资产，是2001年收购的港通控股。

港通控股手握西区海底隧道管理权，张松桥持股73.23%。该公司2024年营收达到9.77亿港元；净利润方面，2022年大幅亏损，不过2023年和2024年归母净利润达到5.2亿港元和4.35亿港元。

目前看来，港通控股给张松桥带来的收益最大。

张松桥原本还有一个地产公司渝太地产，如今日子不太好过。

渝太地产是通过收购香港尖沙咀彩星中心和彩星地产改名而来。该公司2020年开始亏损，这些年累计亏损近10亿港元。

渝太地产原本2020年一度转战内地市场，但随着业绩出现亏损，张松桥于2021年11月转让11%股权，辞去执行董事、董事会主席及董事总经理职务。此后，张松桥通过旗下公司First RoseGlobal Limited，持有渝太地产约6.1%股份。截至目前，这部分股权未有变化。

此外，张松桥在重庆最早开发"加州花园"楼盘时，曾将这个项目与部分贸易项目打包装进"渝港国际"，送进港股，也是他的第一个上市公司。但2019年初，张松桥卖掉所有股权，彻底离开。

这四家上市公司，市值曾一度超过600亿港元，但如今，张松桥手上的三家公司，市值仅余约80亿港元。

天眼查显示，张松桥目前在盛京银行持股约3.4%，在中誉控股（香港）有限公司仍持有股份。

不过，张松桥的财富，肯定不限于这几家公司。除了众多豪宅之外，他与妻子还爱好收藏，据媒体报道，夫妻两人藏有毕加索、德加、安迪·沃霍尔和莫奈等艺术家的名画。

"包租公"的生意不好做，但张松桥的钱袋子，还安稳系于腰间。

2020年的胡润全球房地产富豪榜上，张松桥的财富达到200亿元，此后几年，其财富基本都在200亿左右。

这两年，其财富有所下滑，但波动幅度不大。2025年胡润全球富豪榜上，张松桥个人财富为185亿元，比他登上重庆首富之位时的身家，还是高了一截。

30多年的风雨飘过，大浪淘沙，多少富豪名流折腰，当年的牌桌早已繁华落尽，但张松桥的资本故事，还在继续。

是能力，还是运气，谁又说得清呢。

参考资料：

1.《"重庆李嘉诚"张松桥香港岁月：偏爱艺术收藏 曾与曾荫权是朋友》 腾讯《棱镜》

2. 《许家印背后："重庆首富"的顶级生意》 风声岛