疯狂，悉尼房价涨20%！墨尔本，90%都在涨！

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飙升20%！揭悉尼房价三季度涨幅榜

据房产追踪机构PropTrack最新数据，上季度西悉尼的公寓是悉尼市最热门的房产类型。

该数据揭示了今年7月至9月季度房价涨幅最高的区，排名前15的区域均为公寓市场。

这份榜单中，悉尼西南区、内西南区及远西区占据主导地位。

这一现象反映出，为寻求价格更亲民的房产，选择远离市中心的购房者数量正不断增加。

此外，该数据还标志着Blacktown等区域的公寓市场迎来转机。此前数年，这些区域的新建公寓一直处于供过于求的状态。

作为Blacktown的邻近区，Lalor Park公寓中位价涨幅20%，登顶本季度涨幅榜。短短3个月内，该区公寓中位价就从50.7万澳元飙升至60.7万澳元。

内西南区附近的Yagoona和Bass Hill同样表现亮眼，房价分别上涨12%和10%。

数据中存在一个特例——Darling Point。该区房价上涨11%，且是季度涨幅前30名中 仅有的两个东区之一。

PropTrack经济学家Angus Moore表示， 可负担性正吸引购房者前往Blacktown及远 西区等区域。

“人们自然会寻找性价比更高的选择，无论是选择离市中心稍远的位置，还是选择公寓而非独立屋。”

Moore补充称，房产可负担性也是公寓市场表现更优的原因之一。

这一因素形成了 完美的需求“叠加效应”，推动大西悉尼公寓市场迅速升温，Moore指出，除Lalor Park的显著涨幅外，数据还显示悉尼整体市场正呈现小幅但稳定的改善趋势。

“目前悉尼各区域的房价涨幅差异并不大。今年悉尼楼市的整体态势是各区涨幅相对均衡，而非某一两个区域表现远超其他区域。”

Blacktown房产中介Clair Andree-Evarts称，该区域的公寓市场已实现显著好转。

“此前该区域公寓确实供过于求，我认为过去两年公寓市场一直相当平淡。但目前，我们挂牌的所有公寓基本都能在两三周内售出。”

Andree-Evarts表示，该区域的公寓吸引了大量首次购房者的关注。

“仍有部分投资 者对此感兴趣，但市场主力已变为首次购房者。”

Andree-Evarts补充道，Blacktown的火车站以及便捷接入M2和M7高速公路的交通优 势，使其房产对首次购房者具有较强吸引力。

在Parramatta，Wentworth Point的公寓同样开始受到首次购房者的青睐。

上季 度，该区的公寓房价上涨3%，中位价达到77.3万澳元。

Strathfield房产中介Ania Aquino表示，这一价格水平吸引了两类核心购房者群体。

“显然，以悉尼公寓的整体价格水平来看，尤其是在Wentworth Point，人们只需花费不到150万澳元就能购置一套优质住房，因此我们看到大量首次购房者涌入。”

“同时，也有许多希望改变生活方式的换小房者选择这里。”

Aquino还指出，该区域吸引了大量医疗行业从业者前来购房或咨询。

她表示，这得益于Wentworth Point的核心地理位置——Parramatta、Macquarie Park、Chatswood等主要商业区及悉尼CBD均在其周边范围内。

Aquino称，Wentworth Point充足的公寓供应量意味着，当前市场仍存在“购房者议 价能力”。

她表示，该区域一套公寓在销售期间，平均会吸引约50位意向购房者实地看房。

02

只多坐一站火车，房价可少付百万！

澳洲多个首府城市沿火车线路的相邻城区，存在明显“房价站点差”现象。

对购房者来说，部分仅隔一站的城区，房价差超过百万澳元，且仅需多花几分钟通勤时间。

PropTrack数据分析显示，在各首府城市有数十个区，买家只需前往下一个车站，就能找到价格大幅降低的房屋。

REA集团高级经济学家Eleanor Creagh表示，沿着大多数铁路线，离城市越远，房价往往越便宜。

“一般来说，铁路线上离城市越远的区更具可负担性，因为它们距离城市的主要就业和生活中心更远。额外的距离和通勤时间导致土地价值较低。”

不过，这并不是一个绝对的趋势，因为有些火车线路会终止于高价值区。

“在许多情况下，理想的学校、海滩或当地的生活设施和特色等因素会成为例外情况。”

在一些仅相隔一站的区，房产价格差可能超过100万澳元。

相邻区之间的最大价格 差异往往出现在每个城市最昂贵的一些地区，如墨尔本东区和悉尼北岸。

根据两个区的房价中位数，在墨尔本Caulfield购房的通勤者比在距离城市更近的 下一站Malvern购房可节省超过110万澳元。

Caulfield一套普通房屋价格为187万澳元，而Malvern的则为299万澳元。

房地产经纪人Leon Gouzenfiter表示，Caulfield和Caulfield North价格更亲民， 而Malvern因其更高的声望，买家往往愿意多付溢价。

“Caulfield的性价比似乎要高得多，一旦你越过Dandenong Road进入Malvern、 Armadale和South Yarra，价格就会大幅上涨。”

与在Mont Albert购房相比，在Box Hill购房的买家将节省92.35万澳元。

与此同时，在Heidelberg购房的买家比在Eaglemont购房可节省88.75万澳元。

在悉尼，节省最多的是悉尼南部的Como，购买中位数价格房屋的买家比在Oatley购 房将少支付74.75万澳元。

Como和Oatley在铁路线上仅相隔三分钟，但这两个区被Georges River隔开，该河 将Sutherland Shire与悉尼其他地区分隔开来。

房地产经纪人Jed Wood表示，Como和Oatley有相似之处，包括都有河畔位置以及大 量的公园和绿地，但Como的可负担性吸引了更多买家过河购房。

他说：“Como有一点幽静的感觉，这是一个非常适合家庭居住的地区。”

“这里非常受买家欢迎，特别是当他们发现它在铁路线上仅相隔一站时。”

Sutherland Shire也证明了，买家离市中心越远，房价并不总是越便宜。

Cronulla支线沿线区，靠近海滩的地方通常价格更高，尽管这会导致前往城市的火车行程更长。

在悉尼的其他地方，北岸相邻区之间也存在很大的价格差异，Turramurra的买家比 Pymble的买家可节省49.2万澳元，Chatswood的买家比Artarmon的买家可节省41万 澳元。

在内西区的Ashfield购房比在Summer Hill便宜30万澳元，Ashfield的房屋中位数价格为220万澳元，而Summer Hill的普通房屋售价为250万澳元。

在珀斯，相邻的Cottesloe和Mosman Park的房价中位数相差66.25万澳元。

Cottesloe是珀斯第二昂贵区，房价中位数为306万澳元，而Mosman Park是该市第 七昂贵区，房价中位数为240万澳元。

在Mount Lawley和Maylands之间（相差47万澳元）、Stirling和Warwick之间（相 差45.7万澳元）以及North Fremantle和Fremantle之间（相差23.8万澳元）也存在 很大的价格差异。

布里斯班的买家如果在Corinda而不是Sherwood购房，可以节省50.2万澳元，如果 在Murarrie而不是Cannon Hill购房，可以节省36.25万澳元，如果在Lota而不是 Manly购房，可以节省35万澳元。

与较大的首府城市相比，阿德莱德同一铁路线上相邻区之间大幅节省房价的例子较少。

阿德莱德的情况显示，一些靠海、生活便利的地区即使远离市中心，也可能因地理与资源优势，维持较高房价，进一步说明买房决策除了通勤距离，还需综合考量地段价值与生活配套。

03

墨尔本房市彻底翻身！两年最快涨幅来了，90%的区都在涨

墨尔本房市已迎来拐点，录得两年多来最快季度涨幅，标志着该市后疫情时期的房市低迷期正式结束。

房产追踪机构PropTrack最新季度数据显示，在“健康复苏”的趋势下，今年第三季 度，墨尔本有371个区的独立屋价值上涨，仅36个区出现下跌或持平。

这意味着近90%的区目前已进入增长模式，印证了墨尔本各个区域的房市动能均已回归。

独立屋涨幅最高的区域是Hawthorn，独立屋中位价飙升22.3万澳元（涨幅9%），达 到281万澳元。

Boroondara房产中介Chris Barrett表示，这一显著涨幅反映出高端家庭住宅的需求再度回升。

“Hawthorn一直是墨尔本需求最旺盛的区之一。”

Barrett指出，随着长期业主和婴儿潮一代选择换小房，更多高品质家庭住宅进入市场，为家庭购房者和专业人士创造了难得的购房机会。

“新冠疫情以来，很多业主都不愿出售大房子，因为当时所有人都追求居住空间，但这种心态现在正在转变。”

他表示，“新一代购房者正积极入场，为高品质住宅买单。”

Hawthorn是墨尔本涨幅前十中唯一的内东区，其余多为北区和远东南区的邮编区域。

紧随其后的是Coolaroo，独立屋中位价上涨4.1万澳元（涨幅8%），达到58.9万澳 元；Frankston North上涨4.3万澳元（涨幅7%），达到64.7万澳元。

数据显示，墨尔本高端房产市场与平价房产市场正同步上涨。 其他表现亮眼的区域包括Wheelers Hill，其公寓价值涨幅达20.2%； Campbellfield和Chelsea Heights的季度涨幅均接近9%。

Preston、Wallan和Strathtulloh等中环区的涨幅约为3%，经济学家将这种增长称为“稳健、可持续的增长”。

PropTrack高级经济学家Angus Moore表示，墨尔本曾是澳洲首府城市中房市表现最 慢的，但2025年已明显换挡提速。

利率下调、跨州移民趋于稳定以及购房者信心回升，共同推高了市场需求。

“我们再次看到了持续增长的态势，房价正逐月上涨。” Moore表示，“这并非繁荣期，而是建立在可负担性回归和购房者基数扩大基础上的健康复苏。”

PropTrack房价指数显示，本季度大墨尔本地区房产价值上涨1.4%，今年1月以来累计涨幅已达3.5%，为2022年以来最强劲的增长周期。

从全国范围来看，疫情期间出现的房市分化差距正逐步缩小。

2019年至2024年间房价几乎翻倍的阿德莱德、布里斯班和珀斯，目前季度涨幅已放缓至0.3%至0.5%，而墨尔本的增长动能仍在持续增强。

墨尔本目前的住宅中位价约为80.5万澳元，比悉尼低约20%，这一价格优势正吸引投资者和首次购房者回流，寻求更高的性价比。

Moore说道，“此前涨幅显著的小型首府城市正逐渐失速，而墨尔本和悉尼正在迎头赶上。”

“全国房市正趋于平稳，这种态势是健康的。”

房产咨询公司负责人Frank Valentic表示，墨尔本房市的转折迅速且明确。

“墨尔本房市已正式度过周期底部，那些等待抄底的购房者已经错失机会。今年的三次降息重新点燃了市场信心，使墨尔本房市回归卖方市场。”

Valentic指出，此次反弹与疫情期间推动房价飙升的繁荣期有明显区别。

“当时的繁荣是由恐慌情绪和创纪录的低利率推动的。而这次反弹的驱动力是真实的市场信心和可负担性。”

“现在的购房者信息更充分，但行动也更迅速。”

Valentic提到，投资者情绪也已发生转变，跨州投资者对墨尔本的兴趣日益浓厚，他们如今认为墨尔本房产被低估。

“我们看到布里斯班和阿德莱德的投资者咨询量大幅增加，这些人在本地积累了资产净值，正前往南部寻求长期增长机会。在他们眼中，墨尔本是一座‘东山再起之城’。”

中介表示，目前五分之一的购房者正在使用“5%首次购房担保计划”（First Home Guarantee），这一政策是推动墨尔本东南部和海湾地区市场需求回升的关键因素。

根据澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）《全国及各州领地人口统 计》最新数据，今年第一季度，维州录得跨州净移民正增长——这是疫情以来的首次，同时也是海外移民推动整体人口回升的部分体现。

该报告还显示，截至2025年3月的一年内，维州人口增长1.8%，低于西澳 （2.3%），与昆州持平（1.8%）。

PropTrack预测，若利率持续下调且房源数量保持稳定，未来一年墨尔本房价或再涨5%至10%。

04

全球最难买房城市榜单出炉！香港悉尼分列一二位，阿德莱德排名飙升

RealEstate网站报道称，最新公布的住房可负担性报告显示，香港是全球范围内房价最难负担的城市，悉尼则排名第二。

与此同时，阿德莱德——这个曾被誉为全澳“最实惠首府”的城市——如今已超越墨尔 本，成为全澳第2难负担的城市。

基于最新的《Demographia国际住房可负担性报告》，阿德莱德的房屋中位价升至 855000澳元的新高，比墨尔本高出5000澳元。

这意味着阿德莱德的“中位倍数”（Median Multiple）已达10.9，超过了墨尔本 （9.7）、布里斯班（9.3）和珀斯（8.3），阿德莱德也因此跃升为全球第6难负担 的城市。

而悉尼的房屋中位价为150万澳元，仍是全球第2难负担的城市（13.8），仅次于香港（14.4）。

在这份报告中，全球各城市的房市根据“中位倍数”从“可负担”到“极难负担”进行评级——将房屋中位价除以家庭税前总收入中位数，得出的就是中位倍数。

若中位倍数达到或超过9，即被认定为“极难负担”。目前澳洲的中位倍数为9.7，这使得澳洲整体房市比几乎所有高收入国家都更难负担，包括加拿大（5.4）、英国 （5.6）和美国（4.8）。

Ray White Group的首席经济学家Nerida Conisbee表示，这份报告为澳洲购房者描 绘了一幅沉重的图景。

“从全球范围来看，澳洲5个首府城市都在报告中被列为最难负担的城市。”

令人意外的是，过去4年房价迅速上涨的珀斯如今是榜单中最可负担的澳洲城市，中位倍数为8.3。

“较高的薪资在一定程度上解释了为何珀斯仍相对更可负担，尽管它的中位倍数仍远高于Demographia认为的3.0的可负担国际基准。”

Conisbee还特别强调了阿德莱德的急剧转变。

“就在几年前，阿德莱德还是全澳可负担性最高的城市之一，但强劲的价格上涨已将可负担性推至历史低点。”

“房价已上涨9.1%，涨幅超过墨尔本和悉尼。”

可负担危机不断升级，背后的原因是复杂的。

Demographia指出限制性规划是主要推手，但澳洲的情况表明，这个问题涉及多方多面。

对城市扩张的限制确实有影响，但当地对高密度住宅的反对，以及澳人对宽敞住宅的长期偏好，也是重要的制约因素。

使问题更加复杂的是，自新冠疫情爆发以来建筑成本急剧上升，使新项目更难交付，并进一步加剧了住房供应短缺。

Conisbee表示：“可负担性的问题短期内不太可能有所改善，9月的数据显示，全澳房价同比上涨8.9%，预计到12月将出现近两位数的年度增长。”

“澳联储的任何进一步降息都将推动更强劲的价格上涨，而新5%首付计划则正在推动低价房市的快速增长。”

“与此同时，新住房供应仍远落后于目标，过去一年几乎未见改善。”

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