业主革命·应许之地

一、

我接到物业的电话，听罢之后，心中不免一阵的苦笑，但也只能理解的表达感谢。

时间回到一年前，阳光上城再次爆发了物业纠纷，起因是物业公司试图规范地下车库停车收费问题，并以停车闸道系统强行拦收业主的停车费。此举导致部分业主的不满及对抗，冲突又引发物业服务质量问题，事态迅速激化并演变为业主维权事件。

这是2024年10月16日。

在这一年时间里，阳光上城发生了许多变化。首先是小区物业会更换成功，一群愿意承担责任的小区业主，成为了新的小区物委会委员。之后，物委会根据小区业主的诉求，积极与物业公司协商物业服务质量提升问题，积极与地产公司协商地下车位收费问题。在多番协商过程中，小区物业服务质量在缓慢提升改善，但地下车库产权争议问题却丝毫不见解决，地产公司的步步紧逼最终酿成了小区“6·24”业主维权事件。

时间来到一年后，小区的变化正朝向一个好的方向发展，然而此时物业公司却突然主动提出离场。于是，小区物委会正在推进的几项工作，诸如小区专项维修计划、地下车库临时管理计划等，就只能暂缓推进工作进度了。

这是2025年10月16日。

二、

我国在计划经济时代，电力工业体系实行政企合一、高度集中的管理体制。滇东电业局是曲靖供电局的前身。当时，滇东电业局为解决单位后勤问题，也为给职工子女提供就业岗位，于是就有了曲靖东电实业有限公司。2001年05月11日，曲靖东电实业更名为曲靖晋源实业。

2002年4月，东电实业成立了独资控股的云南阳光地产公司，用于开发曲靖南片区的阳光地产项目。2009年5月，云电阳光房地产公司又成立了全额控股的瑞丰物业公司，用于为阳光地产项目提供物业服务。

2020年9月，云南电力系统后勤服务再次变革，云南鸿园电力物业服务有限公司整合了全省各地州市电力系统的后勤公司。此时，曲靖瑞丰物业从阳光地产及晋源实业剥离出去，成为云南鸿园电力物业服务有限公司曲靖分公司。

此时，曲靖阳光地产项目的物业服务，基本都处于前期物业服务阶段，基于瑞丰物业独立法人资格被终止的事实。2021年11月30日，云电阳光地产与鸿园曲靖分公司签订了《前期物业服务委托合同》，由前者委托后者对阳光上城、金麒苑、金阁苑等，原瑞丰物业公司提供服务的小区，继续提供前期物业管理服务，并由小区业主向后者缴纳物业费用。

虽然，对于曲靖南片区的阳光地产物业而言，物业服务工作人员不曾有什么变化，但对于前期物业服务合同的法律关系而言，小区物业服务法律关系亦发生了根本性变化。

云电投此番内部后勤体制改革，为后来阳光上城的物业纠纷埋下了伏笔，同时也为小区治理也增加了难度。

三、

小区业主在乎的是物业服务质量，他并不在乎是谁为其提供物业服务。然而，当小区物业服务质量持续下降之后，就会引发各种物业服务矛盾纠纷，或者是不配合物业管理的冲突，或者是拒绝缴纳物业费的沉默对抗，或者是要求更换物业公司的反抗。

阳光上城于2013年左右开盘，当时算是南片区中等定位的小区了。大约在2019年前后，小区物业服务出现了断崖式下滑，服务质量问题却迟迟未能得到解决，这不仅滋生了小区业主的不满及对抗情绪，最终因2024年的地下车库缴费问题而爆发。

阳光上城是地下车库，地下车位自小区建成以来，地产公司未向业主公开出售，而是以单次或包月的方式收取停车费，并委托物业公司向业主代收停车费。期间，部分业主按管理规约缴纳停车费，但也有部分业主从入住开始就未缴纳停车费。一方面是物业要收缴地下车位停车费，另一方面是物业服务质量迟迟未得到改善。于是，物业与地产甫一提出收费办法之后，小区物业纠纷冲突的爆发就进入了倒计时。

阳光上城“10·16”业主维权，起因是部分业主拒缴地下车位停车费而引发的冲突，但这股力量又迅速整合并演变为业主维权，其直接结果是导致了小区物委会的更换。

物业疏于管理而导致服务质量下滑，而业主以拒缴物业费的方式沉默抵抗。物业因物业收费下降而降低服务质量，而业主又以物业服务质量下降拒缴物业费，这就陷入了一个无限循环的怪圈。同时，即使是不缴纳物业费的业主，其同样也在享受着小区的物业服务，这也是对缴纳物业费业主的利益侵占。

小区的冲突并不是业主与物业公司的矛盾，而是小区建筑日趋衰败及毁灭与阻止或延缓结果发生的矛盾。因此，解决小区物业治理问题，不仅需要跳出这个无限循环的怪圈，还需要有一个愿意承担责任的业主群体。否则，在沙化的小区业主维权过程中，小区业主拒绝缴纳物业费的行为，若不是业主就想吃白食、薅羊毛、占便宜的话，那就是个体业主对物业被迫无奈的对抗了！

四、

“10·16”地下停车位的缴费冲突，又引发了阳光上城地下车库产权归属问题。对此，地产公司与小区业主各持己见，地产公司以地下车位的初始登记作为产权归属依据；小区业主以地下车库的建设成本是否纳入小区开发成本作为产权归属依据。

经“10·16”业主维权事件之后，鸿园物业曲靖分公司迅速做出反应，及时调整了瑞丰项目的人事安排，并与阳光上城小区物委会及时沟通协商，逐步提升改善小区的物业服务质量。

与此同时，对于阳光上城地下车位的纠纷解决，尽管小区物委会积极主动与阳光地产沟通协商，但阳光地产公司一方面对小区业主虚与委蛇，另一方面又暗中招聘第三方公司，积极准备以强制方式向业主收取地下车库停车费。

最终于2025年6月24日，小区业主与地产公司再次爆发维权冲突。经区委区政府调解，阳光地产承诺不再以强制手段收取地下车库停车费，而小区物业会也承诺接受关于地下车库产权归属的司法判决。

小区业主两次维权胜利，这是业主凝聚力增加的体现，同时也极大鼓励了业主自信。然而，这又引发了以下负面影响。其一、部分业主认为维权胜利，就是要更换或驱赶现在的物业公司，于是不仅自己不缴纳物业费，而且还煽动其他业主也不缴物业费；其二、小区地下车库争议纠纷暂告平息，但地下车库产权不明又陷入了“公地悲剧”。因地下车库产权不明而缺乏必要管理主体，以及小区业主缺乏必要的自我约束，导致业主都在盲目追求个体利益最大化，从而致使小区地下车库停车秩序乱象丛生。这种乱象丛生的局面既是一种必然，但又未尝不是地产公司想看到的局面。然而，当小区物委会要求物业暂时协助管理地下车库时，这无疑加剧了阳光地产对鸿园物业曲靖分公司的不满。

此外，鸿园物业曲靖分公司在起诉小区业主拖欠的物业费时，而那些至始不愿缴纳物业费的业主，多以前期物业合同主体变更作为抗辩，而司法判决亦采信这样的抗辩理由，这不仅破坏了物业与业主的双方互信，而且无疑又增加了物业会小区自治的难度。

因此，鸿园物业曲靖分公司看似突然离场，或许亦是经过权衡利弊的及时止损。

四、

有时是人做事；有时是事推人。

你看着是人做事；但其实是事推人。

根据相关法律规定，物业公司离场需要提前三个月报备，而今年的过年时间是2月16日。也就是说，在距离过年前的一个月，鸿园物业曲靖分公司就会离场，而在此期间的三个月时间里，小区物委会就要根据相关法律规定，重新选聘产生新的物业公司，而其中的工作量不仅谈何容易，而且还涉及召开业主大会讨论表决。若三个月的工作稍有迟延，那小区还没有到过年的时候，就会出现垃圾堆积成山的情况。

“应许之地”是《圣经》中的重要典故，指上帝承诺赐予亚伯拉罕及其后裔的迦南地区，该典故也被引申为自由幸福之地的象征。

挂断了物业的电话之后，我在飞速思考问题的解决对策。我希望阳光上城的物业服务，能向一个好的方向良性发展，小区业主能秉持一种共同的价值观，这种价值观不仅能约束业主个体，又能够促进并发展小区的共同体构建。

然而，若小区发展状态犹如应许之地那样，那小区业主还需要像出埃及记一般，还有一段相当漫长的道路需要经历。在此过程中，最大的障碍已经不再是物业服务质量问题了，而是来自业主对小区公约的自律，以及对小区业主责任的义务承担。

陈浩 就于知止堂上

2025年10月19日