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市二宫・君曜府：老城芯的璀璨新篇

part.1 优点综述

市二宫・君曜府，承载着市二宫板块的深厚底蕴与未来期许，于老城芯焕发出独特魅力。市二宫板块，作为广州第一中轴南拓首站，不仅是海珠经济、文化发祥地，更是广州豪宅发源地。这里曾凭借临江、港口优势，在十三行时期成为经济中心与富贾聚居之地，历经百年，如今占据千年中轴正脉与珠江水脉黄金交汇点，地位超然。

君曜府虽占地面积仅 3038㎡，可建设用地面积 1988㎡，但容积率达 8.1，已建成一栋地下 4 层、地上 25 层高的单体楼。主力户型为建面约 82 - 117㎡的三至四房，主要面向刚需和刚改买家。

从优势来看，其地段优越，位于 “老城心脏” 市二宫板块，是地铁 2/28 号线（广佛段在建中）交汇点市二宫站上盖，交通极其便利，2 号线畅连多个商圈与 CBD，待 28 号线开通，3 站可达琶洲，快速通达广佛莞三市中心城区。教育上，对口海珠实验小学富基校区，属海珠公立教育第一梯队，对 “鸡娃” 家庭有吸引力。生活配套丰富，距离珠江直线约 500 米，享滨江生活，周边人文景点众多，楼下即市二宫商圈，1 公里内 5 大知名商圈覆盖，2 公里内多家三甲医院环伺。项目为准现房，预计明年 8 月交楼，且户型使用率超 100%，带精装交付，装修标准高，打造 AI 智能家，细节之处尽显品质。无论是追求便捷交通、优质教育，还是渴望丰富生活配套与品质居住的购房者，君曜府都极具吸引力。

part.2 户型鉴赏

约 82㎡三房

82㎡的三房户型，精巧实用，布局紧凑合理，充分利用每一寸空间，满足刚需家庭的居住需求。入户处设有小巧的玄关，可放置鞋柜，方便日常进出更换鞋子，同时增加空间私密性。客厅与餐厅相连，一体化设计让空间显得更为开阔，采光通风良好，为家人营造温馨的交流互动区域。客厅连接景观阳台，增加室内采光面，也可摆放桌椅，打造休闲角落，享受阳光与户外景色。

卧室区规划合理，主卧空间舒适，能放置双人床与衣柜，满足基本睡眠与收纳需求。次卧空间可根据家庭需求灵活布置，可作为儿童房，放置儿童床与书桌，满足孩子学习与休息的需要。另一间次卧可作为客房或书房，满足不同生活场景。厨房采用 L 型设计，操作台面充足，橱柜收纳空间可满足日常烹饪用品的存放，方便日常烹饪操作。卫生间干湿分离，提高使用效率，满足家庭成员日常使用需求。整体户型动静分区明显，休息区与活动区互不干扰，为刚需家庭提供温馨舒适的居住环境。

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约 117㎡四房

117㎡的四房户型，空间尺度更为宽敞，布局合理，功能齐全，适合刚改家庭。入户玄关设计精致，增加空间层次感与私密性，同时可打造收纳空间，放置鞋子、衣物等物品。客厅宽敞明亮，与餐厅相连，形成通透的公共活动区域，可轻松容纳家庭聚会或朋友宴请。景观阳台视野较好，可欣赏小区周边景观。

主卧套房设计，配备独立卫生间，为主人提供私密舒适的空间，主卧可放置较大衣柜和双人床，提升居住舒适度。其余三间次卧空间布局合理，可根据家庭需求灵活布置，如打造儿童房、书房或客房。儿童房可根据孩子成长需求，配备学习区和娱乐区；书房可满足业主在家办公或学习的需求。厨房采用 U 型设计，操作空间充裕，橱柜收纳丰富，方便烹饪各种美食。公卫干湿分离，方便家庭成员使用。此户型空间布局合理，功能齐全，能满足刚改家庭对居住空间和品质的追求。

part.3 基本信息

• 开发商与地块历史：由广州市和联房地产开发有限公司开发，该地块于 2013 年以总价 24300 万元，楼面价 1.5 万元 /㎡拿下。地块原用地单位为广州市基督教协会，因涉及天河教堂土地置换及复建费用、带租约临时建筑等遗留问题，且有未办妥拆迁补偿协议，导致多年未开发。直至 2021 年 5 月地块规划获批，去年下半年才正式进入开发阶段。
• 占地面积与建筑面积：总占地面积 3038㎡，可建设用地面积 1988㎡，建筑面积 16200㎡，属于典型的 “蚊形地”，但通过合理规划，在有限空间内打造出满足居住需求的产品。
• 容积率与楼栋情况：容积率高达 8.1，已建成一栋地下 4 层、地上 25 层高的单体楼。较高的容积率在一定程度上意味着居住密度相对较大，但项目通过合理的建筑布局和配套设施规划，尽可能提升居住舒适度。
• 总户数与梯户比：项目整体货量不多，总层高 25 层，3 梯 7 户。梯户比设计在保障居民使用电梯便捷性的同时，也考虑到了居住密度与空间利用的平衡。
• 户型与交付标准：主打建面约 82 - 123 平三至四房，其中建面约 123 平四房货量最少，全盘仅 23 套。户型整体使用率在 100% 以上，所有户型都带精装交付，赠送全屋空调、厨房四件套（抽油烟机、燃气灶、洗碗机和净水器），室内配智能操控面板，与美的控股睿住智能携手打造 AI 智能家，装修标准较高，每层电梯大堂采用拼花岩板，注重细节品质。

part.4 配套介绍

交通

交通配套十分便捷，君曜府位于地铁 2/28 号线（广佛段在建中）交汇点市二宫站上盖，是名副其实的地铁上盖项目。2 号线贯穿南北，畅连北京路、万国、江南西等多个繁华商圈，同时可快速通达珠江新城、琶洲等 CBD 核心区域，为居民日常通勤、购物、娱乐提供了极大便利。未来，28 号线（佛穗莞城际）开通后，以 160km/h 的市域高速轨道速度，从市二宫站出发，3 站就能到达琶洲，更可快速通达广佛莞三市中心城区，大大拓展了居民的出行范围，加强了区域间的联系。

此外，海珠主干道江南大道、内环路、滨江路环绕项目周边，家门口的市二宫公交站，超 20 条日夜班线路汇聚，方便居民快速通达各区，轻松解锁不同的 CBD 通勤路线，无论是选择公共交通还是自驾出行，都能高效便捷地到达目的地。

教育

教育资源方面，根据今年招生划片，君曜府所在的滨江街小港社区就读海珠实验小学富基校区（实际以教育局为准）。海珠实验小学在海珠公立教育中处于第一梯队水平，具备优质的教育资源和教学质量，能为孩子提供良好的基础教育。

不过，初中分组情况需要关注。海实小升初派位在第四组，该组内有五中、南武、六中等老牌名校，以及新增的广东实验中学琶洲学校，教育资源较为丰富。但从实际派位结果来看，2024 年接近一半孩子去了九十七中和二六中，南武的占比为四分之一，进到五中六中的占比 11% 。家长在考虑孩子教育规划时，需综合考虑初中派位情况。总体而言，项目对口的小学教育资源优质，对注重小学教育的 “鸡娃” 家庭具有一定吸引力，且相比越秀区同等教育水平的学校，在购房成本上具有优势。

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• 景观与人文配套：作为市二宫板块稀缺新盘，距离珠江直线仅约 500 米，业主可享受豪宅标配的滨江生活方式。闲暇时光，沿江漫步，感受江风拂面，欣赏绮丽的珠江风光，远可观城市璀璨灯火，近可赏江畔美景，享受宁静自在的生活。同时，周边人文景点众多，走街串巷间，可漫步滨江路、海幢寺、大元帅府等，沉浸式体验地道广府风情，感受这座城市的历史文化底蕴。

• 商业配套：君曜府楼下即市二宫商圈，新市二宫设有网球场、游泳馆、电影院等设施，满足居民文化教育、娱乐休闲等多重需求。1 公里范围内，万国广场、江南西、海珠广场、北京路等 5 大知名商圈覆盖，形成繁华的都荟新潮生活聚场，居民可轻松享受购物、餐饮、娱乐等一站式服务，满足各种消费需求。
• 医疗配套：2 公里范围内，红十字会医院、省中医院、广医一院、广医二院、珠江医院等多家三甲医院环伺，形成 “五分钟生命线” 的医疗保障圈。完善的医疗资源为家人的健康保驾护航，无论是日常就医、体检，还是应对突发医疗状况，居民都能在短时间内获得专业的医疗服务，让生活更加安心。

part.5 规划和发展

随着城市的发展，市二宫・君曜府所在的市二宫板块将迎来更多积极变化。交通方面，28 号线的建成开通将进一步提升区域的交通枢纽地位，加强与广佛莞其他区域的联系，吸引更多人流、物流和资金流。周边交通设施可能会进一步优化，如公交线路的调整与增加，道路设施的完善等，提高居民出行的便捷性，促进区域经济发展。

从区域整体规划来看，市二宫板块立足 “滨江岭南文化商圈” 与 “海珠新活力文商旅融合圈”，未来将焕发老城新活力，提升区域消费能级，打造广州历史文化传承地和品质消费体验地。君曜府凭借其优越的地理位置、完善的配套设施和高性价比的产品，将在区域发展中占据重要地位。随着区域的不断发展，房产价值有望进一步提升。对于购房者来说，选择君曜府不仅能享受当下的舒适居住环境，还能在未来分享区域发展带来的红利。

part.6 结语总结

市二宫・君曜府以其在市二宫板块的独特区位、丰富的配套设施和高性价比的户型设计，成为广州房地产市场中备受瞩目的项目。其便捷的交通、优质的小学教育资源、丰富的生活配套以及准现房优势，为刚需和刚改购房者提供了理想的居住选择。

尽管项目在初中派位等方面存在一定变数，但整体上，它所具备的优势依然显著。对于那些渴望在老城芯享受便捷生活、追求优质教育，同时又注重居住品质的购房者来说，君曜府无疑是一个极具吸引力的选择。

在市二宫板块的发展进程中，君曜府有望成为区域居住品质提升的代表楼盘。如果您正在寻找一处既能融入老城生活氛围，又能享受现代便捷居住体验的家园，市二宫・君曜府值得您深入了解和考虑。不妨前往项目现场，亲身感受它的魅力，开启属于您的美好生活新篇章。

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