完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式 | 宏观经济

中国人民银行货币政策委员会2025年第三季度（总第110次）例会于9月23日召开。本次会议由中国人民银行行长兼货币政策委员会主席潘功胜主持，货币政策委员会委员徐守本、李春临、廖岷、宣昌能、李云泽、吴清、朱鹤新、谷澍、黄益平、黄海洲出席会议。康义、王一鸣因公务请假。中国人民银行北京市分行、山西省分行、海南省分行、四川省分行、西藏自治区分行负责同志列席会议。

中国人民银行货币政策委员会2025年第三季度（总第110次）例会于9月23日召开。

会议认为，今年以来宏观调控力度加大，货币政策适度宽松，持续发力、适时加力，强化逆周期调节，综合运用多种货币政策工具，服务实体经济高质量发展，为经济回升向好创造适宜的货币金融环境。贷款市场报价利率改革效能持续释放，存款利率市场化调整机制作用有效发挥，货币政策传导效率增强，社会融资成本处于历史较低水平。外汇市场供求基本平衡，经常账户顺差稳定，外汇储备充足，人民币汇率双向浮动，在合理均衡水平上保持基本稳定。金融市场总体运行平稳。

会议分析了国内外经济金融形势，认为当前外部环境更趋复杂严峻，世界经济增长动能减弱，贸易壁垒增多，主要经济体经济表现有所分化，通胀走势和货币政策调整存在不确定性。我国经济运行稳中有进，社会信心持续提振，高质量发展取得新成效，但仍面临国内需求不足、物价低位运行等困难和挑战。要落实落细适度宽松的货币政策，加强逆周期调节，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，加大货币财政政策协同配合，促进经济稳定增长和物价处于合理水平。

会议指出，要引导大型银行发挥金融服务实体经济主力军作用，推动中小银行聚焦主责主业，增强银行资本实力，共同维护金融市场的稳定发展。有效落实好各类结构性货币政策工具，扎实做好金融“五篇大文章”，加力支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸等，做好“两重”“两新”等重点领域的融资支持。用好证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款，探索常态化的制度安排，维护资本市场稳定。持续做好支持民营经济发展壮大的金融服务，充分发挥支持小微企业融资协调工作机制作用，进一步打通中小微企业融资的堵点和卡点。着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。切实推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和风险防控能力。

《清华金融评论》封面专题：构建房地产发展新模式

房地产发展关系人民群众切身利益，中共中央、国务院高度重视住房和房地产工作。2024 年9月26日召开的中共中央政治局会议指出，“要促进房地产市场止跌回稳”“推动构建房地产发展新模式”。2024年12月11日—12日召开的中央经济工作会议再次强调，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“推动构建房地产发展新模式”。这为未来我国房地产市场的发展指明了方向。

随着监管部门陆续落地稳市场预期、稳市场需求、稳市场主体等多项支撑房地产市场政策“组合拳”，我国房地产市场已经出现积极变化。构建房地产发展新模式，是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，破解房地产发展难题和防范风险、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。为深入研判我国房地产市场出现的重大趋势性变化，分析发展模式转型过渡中可能出现的机遇与挑战，《清华金融评论》2025年2月刊特别推出“构建房地产发展新模式”封面专题，旨在进一步深入研判我国房地产市场发展现状与趋势，探讨构建房地产发展新模式的方向与路径，为我国房地产业实现可持续健康发展建言献策。

表示：房地产市场的快速发展，也使得资金大量涌入该领域，一些房企陷入“三高”（高负债、高杠杆、高周转）困境。近年来，随着经济社会发展和新型城镇化推进，我国房地产市场供求关系发生重大变化，正经历深度调整：供给侧，保障房供给不足，大城市房价高，新市民、青年住房压力大；需求侧，改善性住房需求上升，房地产对经济的贡献从增量拉动转向存量带动。因此，构建房地产发展新模式成为未来推动房地产市场平稳健康发展的关键。

指出，改革开放以来，我国保险业与建筑业逐步融合，保险在建筑施工全周期中发挥了重要作用，推动了居民住宅的快速发展。然而，居民房屋保险投保率低，建设工程质量风险等问题仍存在。借鉴国际经验，发展房屋保险是提升建筑质量、保障居民安居的重要举措。我国已在多地试点推行工程质量保险等险种，取得良好成效，未来需进一步扩大保险覆盖面，完善风险管理体系，助力建筑行业高质量发展，实现“对美好生活的向往”。

表示，2024年，我国商品住宅销售面积达到8.1亿平方米。为努力实现市场回稳，仍然有很多工作要做，一是继续引导房企转型退出，稳定市场供应，提升住房质量，为老百姓盖好房子；二是严肃土地供应纪律，根据去化周期确定土地供应节奏和规模；三是加大对刚需和改善性需求购房群体的支持力度，包括税收、贷款利率等多个方面；四是继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。

指出，在构建房地产发展新模式上，2024年末召开的中央经济工作会议着重提到要有序搭建相关基础性制度，这个制度应当是“市场+保障”的住房制度。据此需要一系列的制度搭建，包括住房土地供给制度、保障房建设分配管理制度和住房金融制度等。在此背景下，笔者建议继续扎实推进保障房建设，并以优化存量空置商办楼宇处置政策为突破口，“商办改保障”，推进处置存量商品房工作，同时增加保障房市场供给。

表示，长租公寓、服务型养老公寓、旅居公寓等以租为主的三种公寓是新模式重要的发展方向与具体载体。要使转型顺利推进，必须对模式运行的底层逻辑进行大刀阔斧的制度改革，通过富有弹性的土地规划与出让制度、取消增值税和所得税预征以及进一步优化房地产REITs制度，重塑行业相关主体的激励、行为及其互动方式。

指出，在当前房地产新旧模式转换的关键时期，推动市场止跌回稳、建立高质量发展长效机制、构建房地产发展新模式已成为核心任务。重塑供需平衡是关键所在，这需要从全面修复预期、多元性结构优化、全周期的资本循环三个方面协同发力。

表示，经过多年投资建设和发展，我国商业不动产领域积累了大量的存量资产。未来我国商业不动产投资将从过去的新增投资为主转向增存并重。通过不动产投资信托基金（REITs）盘活存量资产，形成不动产领域存量盘活和新增投资的良性循环，进而持续推动存量资产不断提质增效，新增投资更加精准有力，将是未来REITs推动商业不动产领域发展的新模式。

指出，2024年是中国房地产业发展历史中具有重要意义的一年。伴随住房供应体系、要素联动机制、商品住房销售制度、房屋全生命周期安全管理制度和房地产全过程监管五方面改革完善所取得的重要进展，房地产发展新模式开始端倪呈现。总体而言，房地产发展新模式构建的核心是投资驱动向消费驱动的转换和“强市场+强保障”双轮驱动住房供应体系的形成。

表示，现阶段从政策端进一步加强引导房地产发展模式从旧模式向新模式转换至关重要，考虑到房地产市场涉及的领域较为广泛，我们认为新模式应至少包括住房、土地、财税、金融四方面的制度变革。完成这些改革既能实现房地产市场的供需平衡、稳定发展，也能改善地方财政和金融体系的稳定性与可持续性。

指出，住房市场“长期看人口”。基于全国人口第七次普查数据展望我国住房市场需求指出，在人口总量持续负增长态势下，未来我国住房总需求将面临稳中放缓甚至下行压力。同时，规模巨大的人口流动导致我国人口区域分布格局持续发生变化。此外，老龄化和改善型需求的增加也对住房市场产生深远影响。

房地产发展关系人民群众切身利益，中共中央、国务院高度重视住房和房地产工作。2024 年9月26日召开的中共中央政治局会议指出，“要促进房地产市场止跌回稳”“推动构建房地产发展新模式”。2024年12月11日—12日召开的中央经济工作会议再次强调，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“推动构建房地产发展新模式”。这为未来我国房地产市场的发展指明了方向。

编辑丨周茗一

审核丨丁开艳
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责编丨兰银帆‍

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