《民法典》颁布五周年之居住权制度实施问题（笔谈）

来源 | 北大法宝法学期刊库

《河南财经政法大学学报》2025年第5期

作者｜曹守晔；乔晓阳；江必新；李连宁；徐显明

叶静漪；杨立新；金锦萍；肖宝兴；吴高盛；黄俊飞

编者按：2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《民法典》，开创了我国法典编纂立法的先河，具有里程碑意义。其中，《民法典》物权编专章规定了居住权制度，增加了“居住权”这一新型用益物权。居住权制度关涉国计民生，是对党的十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”政策的贯彻落实。值此《民法典》颁布五周年之际，由中国红十字会总会事业发展中心、北京大学法学院等主办的“居住权制度实施问题研讨会”于2025年6月29日在北京大学召开。会议由河南财经政法大学民商法学科学术带头人曹守晔教授主持，与会专家围绕《民法典》居住权制度实施问题展开了深入讨论。《民法典》居住权制度的近五年实践是对民事立法回应社会需求的深刻检验，进一步体现了“以人民为中心”的法治精神。本刊此次笔谈来稿，力争将立法专家、司法专家、学者等的多维对话，通过归纳形成文本，为读者架起连接理论与实务的桥梁，期待未来居住权制度在理论深耕与实践创新中不断完善并切实实施，为“住有所居”注入更强劲的法治动能。

01

研讨主题

主持人曹守晔：研讨会的主题是《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）居住权制度实施问题。《民法典》在中国特色社会主义法律体系中具有重要地位，是一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律。《民法典》居住权制度体现了以人民为中心的立场和人文主义精神，回应人民法治需求和生活需要，对于完备民事权利体系、维护人民权益、构建和谐社会等具有重大意义。在20年前我国物权法制定时就有入法呼声，但当时争议较大，理论研究和实际条件尚不具备。时与事移，法随时转，居住权20年后作为用益物权入典在我国是一种制度创新。上海[1]等地政府及时出台配套细则，居住权登记顺畅，保障居民福祉，群众满意。2021年1月0 日，福建龙岩办结全国第一宗居住权登记。同年3月1日，上海市开始办理居住权登记，当天就受理3宗申请，其中首例居住权以信托方式成功设立。此后浙江省、四川成都、江苏射阳和无锡、湖北武汉、广东广州、深圳、云南普洱、福建厦门等省地市相继办理居住权登记，颁发居住权登记证明。有的地方政府消极不作为、慢作为，不动产登记机构则因缺乏与《民法典》配套的居住权登记程序、登记规则、登记簿居住权项目，而将申请居住权登记的群众拒之门外，居住权难以实现。《民法典》居住权可望而不可及，居住权制度难以实施。因此，为促进《民法典》居住权制度实施，我们围绕主题研讨。一要抓住居住权制度的立法要义，准确理解和解释居住权的概念和性质。《民法典》以保护民事权利为出发点和落脚点，与时俱进，守正创新，增加具有用益物权性质的居住权，是为适应建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求。二要抓住居住权登记这个关键。完善制度，制定配套法规规章、政策和法律解释，修改不动产登记表格和增加居住权项目，确保居住权制度实施。三要抓住关键少数。各级领导干部认真贯彻习近平总书记2020年5月29日在中央政治局第二十次集体学习时的重要讲话（以下简称“5·29”重要讲话），学法遵法、护法施法，积极推进不动产登记法、法规规章出台，保障《民法典》实施，把维护人民权益宣在口上，放在心上，落在行动上。立法机关对《民法典》的实施也很关心。

02

立法者视角：居住权制度的立法考量

乔晓阳：第十二届全国人大着手编纂《民法典》，制定了总则编，后续工作由第十三届全国人大完成。作为一名立法者，当一部法律出台以后，你们知道他最关心的是什么？是其在实践中能不能得到有效的实施，有没有达到制度设计时预想的效果。我在立法界有一句名言，就是我们制定的法律应当是又“好看”又“好吃”：“好看”就是立法要有时代感，要体现改革的方向，要反映人民的利益；“好吃”就是能下得去嘴，要能落到实处，切实可行。光“好看”，是空中楼阁，落不到实处；光“好吃”，意味着迁就现实，不思进取。所以必须要既“好看”又“好吃”。居住权立法，“好看”是足够了。他平衡房屋所有权和居住需求这个矛盾，解决有人无房住、有房无人住这个难题，保障人民群众住有所居、住有所安和基本人权，特别是在社会养老保障和婚姻家庭保护中强调保护弱势的一方等。那么，居住权制度立法是不是达到了又“好看”又“好吃”？到底实施的怎么样？这是我关心的问题。居住权是一个创新的制度，我更加关心其到底能不能实施。这次研讨会的主题是“居住权制度实施问题”，我看中的就是“实施”这两个字。

李连宁：居住权确实是我国物权制度的一个亮点，物权法是没有的，在《民法典》这里补上了，我觉得这样一个制度的创设意义是很深远的。在离婚率高升和人才流动的老龄化社会背景下，居住权的设定给了民众一个基本的法律保障。其初衷就是保护弱势群体，保护特定群体的生存权，这个制度是个好制度。随着社会的发展，居住权的适应面越来越宽。弱势群体的生存保障制度，与房地产流动经营的稳定这两者怎样兼顾平衡，具体来讲，有两点需要考虑。

第一，完善登记制度。登记制度在人们的传统习惯中，并不一定是在权利设定以后就会马上去登记。因为按照中国人的习惯，不是动不动就会去登记，两个人说好了就办了，这有一个过程。我们可以考虑通过加强居住权公证来保障居住权的稳定性，完善登记制度。此外，公证以后还要向登记机关报备，这样两者就可以相互兼顾，信息互通。

第二，居住权对抗第三人的问题。现在社会上有人利用居住权来对抗善意第三人，我认为，原来居住权的设定人如涉及第三人纠纷，有责任保护居住权人的利益，同时可以进行流转、转让、继承。居住权设定后，在能保障居住权人相同的居住条件下，所有权人应该可以转让房子。如果居住权登记必须对抗第三人，任何人都无法办理，我觉得存在问题。我认为应该在保障居住权人同等居住条件的情况下允许转让不动产，而不是简单地以居住权对抗善意第三人。

另外，现在的居住权呈现由保障性向经营性、投资性扩展的趋势.需要予以区分：属于保障性居住权的，不得继承、不得转让、不得抵押；属于经营性居住权的，则可进行转让。比如开办民宿，很多人把房子交给一个开办民宿的人，在其不动产上设定了权利，然后招徕其他人入住，这就是一种经营性居住权。

03

司法实务专家经验：居住权纠纷的实践挑战

江必新：有关民法居住权问题，我关注的主要问题有以下四个方面。

第一，居住权制度实施的问题。其一，居住权的内涵和外延需明确，其属性和请求内容需界定，义务主体要清晰。其二，居住权登记制度尚不完善。有的地方例如北京还没有开始；有的地方登记流程烦琐，影响实施效果：有的地方在登记时存在多个部门和环节，登记系统比较烦琐复杂，到底应由谁来负责，都需要予以明确，从提交申请材料到完成登记，需要耗费较长的时间，当事人需付出时间成本和精力成本；有些地区要求提供过多不必要的证明材料……这个问题不解决，后续都会产生很多毛病。其三，登记的信息管理与查询不便。有的登记制度本身尚未建立起来，更谈不上如何查询。

第二，居住权合同规范和纠纷处理存在问题。口头合同效力认定标准不一、缺乏关键条款，与其他合同制度冲突，影响市场稳定。实践中对于口头合同的效力认定存在不同的观点和做法。一些法院认为，根据合同形式法定原则，未采用书面形式的居住权合同不成立或无效：而另一些法院从当事人的意思自治角度出发，结合具体案件情况，由当事人实际履行行为以及是否有其他证据证明来认定合同的效力。不一致的认定标准造成司法实践中同案不同判现象时有发生。合同内容关于起诉权的期限、租金的支付、房屋维修责任、居住权人使用的限制等关键条款缺乏，在合同的履行过程中容易产生争议。在房屋先出租后设立居住权的情况下，居住权合同与其他合同的冲突问题如何决定，法律没有作出明确规定。当房屋所有权人在设立居住权后，又将房屋出售时，新的房屋买受人是否应当承受居住权的负担，也容易引发争议。这些冲突的存在，影响了房地产市场交易的稳定性和安全性，需要进一步明确。

第三，居住权的权利范围界限模糊。比如居住权人是否有权对房屋进行必要的装修改造，是否可以将房屋部分出租以获取收益等问题，实践中存在不同的理解，这也导致在居住权行使过程中，居住权相应的房屋所有权人之间容易产生纠纷，影响居住权制度的实施效果。居住权相邻关系存在需协调的问题，其不可避免地涉及相邻关系以及其他物权的协调，比如行使居住权可能会对相邻房屋的采光通风等造成影响。而如何平衡居住权相对方的利益，缺乏明确的法律指引。在同一房屋上同时存在居住权和抵押权等其他物权时，权利行使的先后顺序和规则也有待进一步明确。

第四，居住权民事权利社会保障体系衔接不畅，对特殊群体保障不足。民法居住权制度与公租房、廉租房制度与现有保障性住房制度在功能上存在一定的重叠和互补关系，但目前二者之间的衔接机制不清晰、关系不明确。民法居住权对于特殊群体居住保障的针对性不足，该制度旨在保障民生，但在实际实施过程中对一些特殊残疾人等保障措施的针对性和有效性还有待提高。

民法居住权制度仅有6个条文，尚有诸多问题留给司法处理。立法时，很难把所有问题考虑细致，这是可以理解的，但这些问题必须解决。解决居住权问题需要制定配套的规章规则，否则落实不了。另外，制度设计一定要考虑到其可能带来的负面效应、风险和问题。事实上，十全十美的制度很少见。既然有利有弊，在立法的时候需要同时建立相关的制度来防止弊端的发生。在很多问题上我们立意很善，但是最终实施中会出现不少流弊。立法时需考虑制度可能带来的风险和负面效应，进而完善相关制度、防止弊端发生、确保制度落实。只有通过制定配套法规规章、立法解释、司法解释等，才能有效实施居住权制度。

曹守晔：社会实践中居住权的多样性满足了社会公众多元的居住需求，承载着房地产市场制度变革——宅基地三权分置、租购同权、房屋权属多元化的使命。广义的居住权确实具有多重性。以北京为例，《民法典》自2021年1月1日实施之后到2024年年底，北京市法院受理的涉居住权民事一审案件349起，其中排名前三的案由第一是物权保护，包括物权确认、排除妨害等：第二是婚姻家庭继承；第三是合同纠纷。这些纠纷集中在老年人再婚、配偶的伴侣居住领域，拆迁安置房屋的家庭协议以及离婚案件因财产不实际分割而给对方设立居住权。就全国法院而言，2021年1月1日至2024年12月31日共受理居住权纠纷2748件。2025年上半年受理居住权纠纷419件，与上年同比上升14.48%。司法实践中常见的居住权，既有离婚纠纷案件中原配偶的居住权、作为养老保障的居住权、夫妻一方去世以后未成年人与生存配偶的居住权、遗嘱居住权，司法确认的因房屋拆迁安置形成的居住权，还有出卖、信托、抵押房屋的所有权人为自己设立居住权，即实践中居住权作为用益物权，可以满足所有权人的多种需求。租赁合同承租人的居住权、同租人的居住权及公房租赁中的居住权等，不是我们讨论的居住权。

在司法实践中，人民法院高度重视对居住权的保护。譬如最高人民法院在《民事案件案由规定》中明确列举了居住权合同纠纷和居住权纠纷，《关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》要求：“保护被执行夫妻双方基本生存权益不受影响。要树立生存权益高于债权的理念。对夫妻共同债务的执行涉及夫妻双方的工资、住房等财产权益，甚至可能损害其基本生存权益的，应当保留夫妻双方及其所扶养家属的生活必需费用。执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。”再如《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释[2023]13号）第三条第一款之规定引导规范居住权合同必要条款，居住权合同内容，应包括：（1）居住权的权利主体（当事人的姓名或者名称）、住宅位置、居住权期限等；（2）申请登记义务主体，一般为住宅所有权人；（3）住宅共有人、利害关系人，如设有抵押的，包括抵押权人、抵押期限等；（4）违约责任以及合同双方协商约定的其他事项。《民法典》第三百六十七条规定的居住权合同还包括：居住的条件和要求、解决争议的方法。

法律规范中居住权的含义。第一，借房居住。《民法典》第三百六十六条规定的是狭义的居住权，是对他人的住宅以合同方式设立的他物权——用益物权，是民事主体（一般为自然人）为了居住的需要，对他人住宅享有的占有、使用的权利。即居住权为变相之用益权、使用权，其范围宽于使用权而窄于用益权。因此，居住权不得转让、继承，设立了居住权的住宅没有特别约定也不得出租。举重以明轻，既然可以对他人的住宅设立居住权，则对自己的住宅设立居住权更不会有法律障碍，不为法律所禁158止，除非行为人具有逃废债务、规避执行之恶意。与保留居住权的抵押合同中抵押人抵押的是居住权以外的所有权而非全部所有权一样，在保留居住权的买卖合同中，出卖人保留的是居住权而非所有权，其目的在于满足自己生活居住的需要，而不同于所有权保留买卖中的担保功能。

第二，登记设立。《民法典》第三百六十八条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”法律采居住权登记设立模式，即居住权自记载于不动产登记簿时设立，这只适用于通过法律行为如合同方式设立的居住权。对于非法律行为，如以遗嘱方式设立，应自继承开始时设立居住权，但未经登记不得对抗善意第三人：以遗赠合同形式设立，则采登记设立标准。第三人善意与否，应当从严把握，慎重判断，在已经施行居住权登记的地区如上海市、石家庄市等，凡未查询登记状况的，都不能认定为善意；在尚未施行居住权登记的地区如北京市，凡未询问当事人、未实际考察房屋状况的，一般不能认定为善意。

第三，“抵押不破居住”。在居住权设立之后，又以已设居住权的该房屋设立抵押的抵押权人不是善意第三人，其抵押权不能对抗居住权。但是，在居住权设立之前，依法取得上述权利的抵押权人有可能成为善意第三人，譬如住宅先用于抵押贷款，尔后对此已经抵押给银行的住宅设立居住权，发放贷款的银行有可能是善意第三人。即便如此，设立在后的居住权仍然有可能对抗抵押权人，譬如居住权人无其他住所的，或者在抵押权设立之前居住权人已经实际居住、事实占有的，等等。同一房屋之上并存居住权和抵押权的，“抵押不破居住”，犹如“买卖不破租赁”一样。由于二者分别属于用益物权和担保物权，故可并行不悖。当这两种权利之实现发生冲突时，登记在先的权利具有优先效力。居住权设立在先，抵押权设立在后，则抵押权实现时，居住权当然附着在房屋之上；抵押权设立在先，居住权设立在后的，则抵押权实现时，可以涤除居住权。只是在承认居住权不影响抵押物的价值时，才应“带居”实现抵押权。最高人民法院《关于适用民法典物权编的解释（一）》第八条规定：“依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”以法院判决方式设立，依照《民法典》第二百九十二条的规定，则自法院判决生效时设立，适用特殊变动要件。但是，法院作出的居住权判决仍然不能代替登记的公示效力，当事人仍然应当凭判决书向登记机构申请登记。无论是合同设立，还是遗嘱、判决设立，尽管生效时间不同，但是都应当登记。应当登记而不登记，必然增加居住权纠纷、居住权异议之诉。

第四，物权效力。《民法典》居住权作为用益物权具有物权效力，具有较强的排他性和对抗效力。以合同方式设立的居住权，经登记始发生物权效力，未经登记，居住权理论上只产生债权效力。但在客观条件不具备登记的情况下（譬如现在在北京地区居住权不登记），不可一概而论，应当根据民法诚实信用原则从实际出发，实事求是、公正合理，具体案件具体裁量。所有权与居住权发生冲突时，在居住权合法设立的前提下，居住权人可排除所有权人的妨害，即使居住权没有登记，但是在因买卖合同而实际居住的情况下，实际居住人即占有人，亦可排除所有权人的妨害；同一房屋上并存的居住权与抵押权发生冲突，原则上按照登记时间先后确定权利优先顺位。但是，在当事人有证据证明抵押权人有恶意的情况下，即使抵押权设立在先也不得享有优先权；在当事人愿意登记却因走投无路、无处登记而没有登记的情况下，可将居住权合同生效时间视为与遗嘱生效时间、司法裁决生效时间一样作为居住权设立时间，赋予其对抗第三人的效力，即第三人具有在不予登记特定时期询问利害关系人、房屋实地考察等注意义务。

第五，登记注销。《民法典》第三百七十条规定居住权消灭之注销登记，与设立登记相呼应。

总之，《民法典》关于居住权的概念、设立、合同、主体变更、效力、消灭等的规定是明确的，实践中居住权制度能否得到实施的关键，在于当地有无居住权登记规章或者细则。为落实《民法典》居住权制度，国家自然资源部起草了《居住权等登记办法（试行）》（征求意见稿）和包含居住权登记的《中华人民共和国不动产登记法》（征求意见稿），“北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）”也在起草过程中，期待早日颁布实施[2]。

04

法学专家解读：居住权制度法律问题研究

徐显明：《民法典》的制定是中国立法史上的里程碑事件，标志着中国立法新方向，法典化立法将成为基本趋势。居住权具有三重属性：首先是自由权属性，源于住宅自由，具有排斥公权力介入的能力，承载人身自由和尊严；其次是社会权利，联合国提出人人应享有最低住房权，各国政府有义务提供住房保障；最后是民事性质的权利，作为物权中的派生权利，具有财产属性。从这三个层面理解居住权，有助于全面认识居住权。居住权的实施对于保障人权、促进社会公平具有重要意义。

第十二届、第十三届全国人大终于把《民法典》制定出来了，这是中国立法史上一次具有里程碑意义的大事件。回顾我们新中国立法的历史，比如说去找几块“大碑”的话，“五四宪法”是第一个；1979年一次性通过7部法律是第二个；第三个就是“八二宪法”。“八二宪法”之后进行了5次修改，乔晓阳主任与我参与了2004年的第四次修改，这次修改第一次把私有财产权纳入宪法。私有财产权如果不进入宪法，物权法是很难制定的。2004年《中华人民共和国宪法》修改的时候，最重要的一个制度变化就是尊重和保障人权，所以这也是一个重大的里程碑。第四个就是《民法典》的制定，开启了我们中国立法的新方向。法典化立法就是今后中国立法的基本趋势和方式。

今天研讨的是居住权，我从人权的角度谈一下对居住权的看法。我认为居住权有三重属性，排在第一位的就是自由权属性，这个属性来自住宅自由。人类发展史上，先有宪法权利，后有民事权利。当然，就古老的罗马法而言，民事权利和宪法权利是可以切换的，宪法权利源自对罗马法典权利的总结提炼，有了宪法以后才有后来的《拿破仑法典》。《拿破仑法典》和最早的人权宣言，这两者在住宅问题上是呼应的。所以住宅权最早是以自由权的方式出现，这就是大家所知道的“风可以进，雨可以进，国王不能进”。住宅权是一种自由权，自由权有排斥公权力介入的能力，承载着我们的人身自由和尊严。居住权现今也是隐私权的重要组成部分，但其首要的属性是自由权，这是居住权的第一层属性。

第二层属性是社会权利，这就进入人权第二个阶段了。联合国已经发布了文件，提出了人人应该享有最低住房权，所以每一个人都应该有自己的住房权。联合国推行了住房权的国际最低标准，但这个标准最终由一国政府来确定，这就赋予承认这个权利的各国政府一种特殊的义务，必须向每个人提供住房保障。所以其就变成了社会权，这就是居住权的第二层含义，满足这个社会权的义务在政府。

第三层属性就是我们今天讨论的具有民事性质的居住权，其是物权的派生权利，被称作用益物权，在民事法律关系上具有财产属性。

所以从自由权、社会权和物权这三个层面上去理解居住权，对居住权的认识更为全面。

叶静漪：居住权制度是《民法典》中的重要创新，具有自由权、社会权和民事权利三重属性。居住权不仅是民生保障的基础，也是社会和谐发展的前提。当前，高质量住房保障面临城乡不平衡、老年人住房问题等挑战，需要政府、家庭和社会协同构建住房保障体系。居住权制度的实施需夯实法律基础，完善登记制度，健全配套政策，将居住权与养老服务相结合。创新发展居住权制度，通过制度创新为有需要的人提供高质量住房保障，是民法与社会法携手并进的目标。期待通过研讨会深入探讨，推动居住权制度的完善和发展。

第一个方面就是居住权制度和高质量住房保障。从社会保障这一角度看，住有所居既是人民幸福生活的重要基础，也是社会和谐发展的前提。所以住房问题不仅仅是基本的民生保障，更关系到经济社会发展和社会的稳定。中国应该说非常重视这个问题，咱们的政府也特别强调要兜底保障住房困难的群体。在这一政策的倡导下，《民法典》创设了居住权制度，将其确定为法定用益物权。目前，在实现高质量住房保障中仍然面临着结构性、时代性和社会性的问题。结构上，城乡间保障实际上是不平衡的，不少低收入或者困难家庭的群体，住房的可及性是不足的。我们到乡村去做一些调研，农村的很多住房因为人口流动等各种原因，闲置时间长，都很破旧了，如何让其发挥保障作用值得深思。乡村共富在推进的过程中，还有住房保障、政策方面的问题，都需要很好的制度予以支持。因此，基于区域不平衡所带来的问题需要关注。另外，从时代性来看，社会存在着老年人无房养老的情况。传统的赡养和继承制度难以应对离婚、再婚等情境下老年人住房问题。居住权赋予老年人对特定住房的使用权，可以灵活保障老年人晚年居所。住房保障是一个系统工程，需要政府、家庭、社会协同，政府通过公租房制度兜底，但还有一些孤寡老人、流浪者等特殊群体被遗漏的情形。怎么发挥社会组织和慈善力量，使其参与到住房保障中，构建政府主导、社会协同、家庭尽责的住房保障体系，就是摆在我们面前的实际问题。所以从理论基础这方面讲，居住权权利属性和面临的现实问题，需要进一步融合研究。

第二个方面就是居住权制度的实施路径和方法问题。需要法律机制和操作层面改进的，首先是法律基础问题。夯实法律基础，要强化自主保障、自由权，前面谈的自由居住等问题很重要。目前来看，通过遗嘱和法院设立特殊保障实际上是非常重要的路径。遗嘱可保障老年配偶身后继续居住原住房。法院在离婚或赡养纠纷当中赋予困难一方居住权.需要落实好。其次要完善登记制度，提升权力的公信力。把居住权权属说清楚，然后才让有关部门执行。最后要配套供给政策，健全配套政策，融通多方多元保障。将居住权与养老服务金融产品相结合，其中可做的事情很多。

第三个方面就是创新发展和居住权制度的有机结合。居住权制度的核心目标是通过制度创新为有需要的人提供高质量的住房保障，这需要研究民法和社会法怎样能比较好地相互贯通、协同治理。

杨立新：《民法典》规定的居住权，是“好看”的，而且很“好看”，其虽然是一个相对较新的权利，但在社会生活中具有重要的意义和价值。居住权基本上是挺“好吃”的，但是“吃起来”还是比较费劲一点的，因为《民法典》对居住权规定比较简单，缺少具体的操作方法。如果《民法典》对居住权规定了具体规则和操作办法，这个居住权就可以很“好吃”，能够“吃”出味道来，成为既实用又管用的用益物权。

我国规定居住权到现在也才5年。而国外的居住权，自罗马法以来，在不动产物权的用益物权体系中，特别是建筑物的用益物权中，已经有了上千年的历史。国外上千年积累的居住权经验，我们借鉴过来才5年、实施4年，就从时间上看，也不可能一下子就能够做到尽善尽美，没有经过一段时间的实践积累，无法做到这一点。因此，我们应当在实践中积累经验，加强理论研究，逐渐完善居住权的立法和司法解释，就能够使其充分发挥重要的社会调整作用，更好地应用起来。

《民法典》规定居住权是十分必要的。只有在建筑物上也设立用益物权，才能建立完整的不动产用民法典益物权体系。打破用益物权局限于土地的传统，对不动产设立了用益物权，能够充分发挥建筑物的作用。只是我们现在应用得还不够广泛，发挥的作用还不够，可以在深入调查研究之后，先制定具有可操作性的登记法规规章和司法解释，将居住权的具体规则完善起来，就能够发挥居住权的法律调整作用，广泛应用起来。

我就居住权的取得方面重点说明三个问题。

第一个问题是取得居住权的方式。《民法典》规定居住权的取得方式：一是合同取得：二是遗嘱取得。对于两种取得方式，我们现在强调的是合同取得，也就是依据法律行为取得，双方当事人订立合同，合同生效之后，居住权人经过登记就取得居住权。但是，居住权的遗嘱取得方式必须予以重视。房产所有权人通过设立遗嘱，为他人设定居住权，在遗嘱人死亡、遗嘱生效后，遗嘱指定的受让人就可以经过物权登记取得居住权，占有、使用设定居住权的房屋。该受让人在遗嘱指定的期限内自主使用，直至期限届满再将房屋返还给权利人，即遗嘱人的法定继承人或者遗嘱继承人作为财产所有权人，收回占有权和使用权，得以享有全部的所有权。对于居住权的这种取得方式，应依照法律规定认定遗嘱的效力，确定遗嘱生效的法律后果，保障遗嘱指定的居住权人取得居住的权利。遗嘱是单方法律行为，跟双方当事人实施的法律行为是有区别的。对此，实践操作还是缺少具体的方法，应当积累经验，保护好遗嘱人的权利，保护好遗嘱取得居住权的权利人的权利。

第二个问题是居住权的物权登记问题。对于这个问题，《民法典》规定得十分清楚，只有经过登记才能取得居住权。目前，有些地方，例如北京，物权登记机构不给居住权进行物权登记。而未登记的居住权，其性质只能是债权而非用益物权，缺乏物权的对抗效力。即使通过遗嘱设定的居住权，在遗嘱人死亡后，居住权人占有、使用居住权的标的物即房屋，所有权人也就是遗嘱人的继承人继承了房屋的所有权，当然就可以主张居住权人退回房屋，自己行使占有、使用的权利，禁止“居住权”人继续占有、使用，因为其并未取得物权，只是取得债权而已，而债权不具有对抗物权人的效力。

因此，完善居住权的登记制度是必要的，只有经过登记的居住权才是物权，否则就是债权。要确保居住权的物权属性和对抗效力，就必须进行物权登记。北京市有关部门应当想办法，尽早让《民法典》关于居住权登记的规定真正落地。《民法典》都规定居住权要登记，为什么北京市就不给登记呢？原来北京市有关部门有自己好多独特的做法，居民买房应该买到两权.建设用地使用权和房屋所有权：要发两证，即土地使用权证和房产所有权证。很长时间里，北京市有关部门就登记一个证——房产登记证，没有颁发建设用地使用权证，这是不对的。土地使用权才是真正的不动产物权，建筑物虽然也是不动产，但是远不及土地的价值重大，有恒产者有恒心，其中使人有恒心的是土地，土地才是真正的恒产。

第三个问题是居住权可不可以适用善意取得。有些学者主张居住权可以善意取得。我认为，对这个问题需要谨慎对待。居住权是用益物权。是不是用益物权都能适用善意取得呢？我认为，建设土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权都不行，这些用益物权都不能适用善意取得制度，因为这几种用益物权都有严格的登记制度和取得制度。其中只有地役权可以善意取得，善意使用他人的土地排水、取水等，土地使用权人未提出异议，经过一定的时间可以善意取得地役权，尽管供役地人和需役地人可能没有签订合同、没有进行物权登记，也会因善意取得而取得地役权。

但是，居住权的性质决定其不能善意取得，即使善意人使用他人的房屋，因其为无偿使用，不符合善意取得的构成要件要求，怎么能取得居住权呢？当然，没有经过物权登记，也不能取得居住权。如果一方使用另一方所有的房屋，双方没有异议，并交付了房款或者租金，则构成买卖合同或者租赁合同，不会发生善意取得居住权的情况。因此，我不认为通过善意取得能取得居住权。

总的来说，我国居住权制度的完善，还需要时间和实践的积累，建立完善的具体规则体系，确定取得居住权的具体方法，并且有物权登记制度作为保障，才能够确保居住权在法律体系中的地位，保证正确实施和发挥法律调整作用。

金锦萍：《民法典》确立居住权制度体现了以人为本的立法精神，具有民事和社会权利的双重属性。要发挥其功能，需司法实践和配套制度协同推进。居住权若作为纯粹的民事权利，是所有权人对自己权利的限制和处分，但这种处分受其他限制，如债的保全制度。若为特定群体设立居住权，《民法典》难以完全确保，需系统考虑政府提供的公共服务和社会保障。目前，作为民事权利的居住权存在界定不明确、登记配套制度不完善等问题，而作为社会权利的居住权则必然涉及个人所有权与国家保障制度的协调。故建议出台相关实施条例，明确居住权的条件和范围，以及通过司法解释确定权利属性。必须尽快完善不动产登记制度，以适应《民法典》相关规定，确保不动产权利的完整性。居住权制度的实施揭示了私权、社会权和公权之间的冲突和张力，预示着未来工作的重要性和复杂性。目前来看，《民法典》是按照民事权利来规定居住权的，这就相当于所有权人对自己权利的一种限制，也是对其权利的处分。居住权通过登记制度来确保权利得以实施，需解决下面几个问题。

一是居住权的性质。居住权如果是纯粹的民事权利，权利设立的时候就意味着对财产的处分，应该适用债的保全制度。而且若该不动产上已经设立他物权，则居住权的设立并不当然居有优先性。但若居住权具有社会保障性质，以社会权的视角思考，居住权在设立时如果与其他权利冲突，其处理规则应该不一样。如居住权具有社会保障性，应受特殊保护，能够对抗其他民事权利人。但是此时对于居住权人的资格、居住权人与不动产权利人之间的关系应该有明确规定。具有纯粹民事权利属性的居住权，应适用民法债的保全调整，无法对抗其他的债权人。把居住权这两种性质梳理清楚，就能够解决现在银行所面临的大量设有居住权的房子被强制执行却无法执行到位的难题。

二是居住权地方制度探索。各地相关规定都不太一样，比如北京居住权登记制度就有点保守。居住权制度要落地的话，需要系统性设置不动产登记制度。要把所有跟物权性质相关的，包括将权利变动的形式等内容都放在不动产登记条例中。《民法典》的相关规定都没法落地意味着什么？意味着我们享有的不动产权利是不完整的。居住权制度的实施把私权和社会权之间，包括公权之间的冲突张力给揭示出来，也预示着我们以后要做的工作会更多。

三是促进居住权实施。对于最高人民法院来讲，制定司法解释把居住权的权利属性确定清楚可能会有一定的挑战性。关于登记方面，居住权成为他物权，登记是一个非常重要的要件。但是不登记是不是意味着没有居住权，还是居住权存在但缺乏对他人的对抗性，目前我国居住权登记配套制度立法还没能跟上。此外，如涉及合同、遗嘱之外的其他书面形式设立居住权，比如法院作出的离婚判决，能否与合同和遗嘱一样产生同等效力，可能还要进一步厘清。

肖宝兴：居住权制度体现了党为人民服务的宗旨，具有重要的制度价值。首先，生存保障优先原则确保基本居住需求，体现人文关怀；其次，物权法定公示原则通过登记公示确保交易安全；最后，限制流通原则避免居住权成为投机工具，维护其保障性功能。但实践中存在冲突症结，如登记实名与权利顺位困境。现行制度也存在结构性矛盾，包括登记公示效力虚化、物权竞合规则缺位等。为完善立法，建议确立登记为唯一的对抗要件，明确权利顺位规则，推进登记制度一体化。具体措施包括设定补办登记缓冲期，以时间先后定优先顺序，允许当事人协议变更权利顺位，统一申请材料审查标准，建立登记错误的补偿赔偿基金。通过明确对抗效力、厘清权利顺位、构建统一登记系统，居住权从“纸面权利”转化为生活保障，维护不动产市场秩序。就居住权制度实施，有以下几点思考。

第一，立法原则与制度价值。第一是生存保障优先原则，居住权益以保障基本居住需要为宗旨，赋予特定离婚的配偶、孤寡老人等居住权，体现了物权法的人文关怀。第二是物权公示原则，居住权作为用益物权，其设立变更消灭需严格遵循登记生效主义，以登记公示确保交易安全。第三是限制流通原则，居住权禁止转让、继承，避免权利沦为投机工具，以维护其社会保障性功能本质。

第二，登记实名与权利顺位困境。现行制度存在着结构性矛盾，登记公示效力虚化对抗权力的立法真空。《民法典》并未明确未经登记的居住权能否抵抗第三人，导致司法实践进退两难。上海有一个案例，当事人口头设立的居住权，未登记而被善意买受击破。假如承认事实的居住权具有对抗他人效力，那就违背了民法物权公示原则。若完全否定事实的居住权，又背离权利设立为保障生存的初衷。如居住权与抵押权并存时，《民法典》未规定权利的顺位，有可能引发价值冲突。如果居住权优先于抵押权，将削弱不动产的担保功能，加剧金融风险。如果抵押权优先于居住权，居住权的保障目的就落空。

第三，登记程序的失范。各地相关登记程序碎片化操作侵蚀了居住权制度的公信力。居住权登记未全面纳入不动产的统一登记系统，导致当事人购房交易受损。如在立法上完善居住权登记制度，第一，要确立登记为唯一的对抗要件，未经登记不得对抗善意第三人。对遗嘱设立居住权等特殊的情形，我们要设定补办登记缓冲期，如在继承开始后60日或者90日的期间内，权利人事实居住即可对抗非善意第三人。第二，要明确权力顺位规则，建议以时间先后定优先顺序，已登记的居住权优先于后设立的抵押权。当然也可以通过另外的约定，允许当事人经协议变更权利顺位，如抵押权人书面同意的可以劣后于居住权。第三，建议推进登记制度的一体化，制定居住权登记实施细则，统一申请材料审查标准，积极推动流程实现，同时要打通信息壁垒，将居住权登记全面嵌入不动产统一登记平台，实行电子标注制度。同时我们要建立登记错误的补偿赔偿基金，强化公信力救济，参照《不动产登记暂行条例》第二十九条之规定协调生存利益与交易效率的衡平。唯有明确对抗效力，厘清权利顺位，构建统一登记系统，方能使居住权从“纸面权利”转化为生活保障，维护不动产的市场秩序。居住权制度实施当务之急是出台配套规则，以登记规则让《民法典》第三百六十六条规定真正扎根中国大地。

05

社会新闻专家观察：居住权在社会生活中的现实投射与应对

黄俊飞：《民法典》规定较粗，实施中存在通过居住权对抗其他不动产权利或规避现行法律法规等风险。一是诚信风险。房屋所有权转移，所有权人与居住权人之间可能存在利益冲突，发生纠纷或矛盾的风险将大为增加。此外，不排除当事人骗取继承、赡养（抚养）等相应权利的风险。二是投资投机及规避债务等风险。《民法典》没有完全禁止居住权的投资功能，其关于居住权无偿设立的但书条款，有可能成为投资者或避债者加以利用的手段，可能会被利用经营开发来炒作房地产，并导致有关政策规定落空。三是规避政策限制等风险。如在保障性住房上设立永久居住权，规避保障资质审查政策；在住宅上为多人设立居住权，规避“群租”房限制政策；违法在非住宅用地上设立居住权等。

以上风险需要在居住权登记规范的顶层设计中加以综合考虑。一是加快制定居住权登记操作规范和实施办法，在正在起草的“不动产登记法”中设居住权登记专门细化条款。二是加强与有关职能部门的沟通协作。如在政策保障性住房上设立居住权，因涉及资质审核问题，有必要与住建部门联合研究出台相关规定：涉及不动产查封与居住权登记的事项，则应与司法部门进行充分沟通、衔接。同时，还要防止居住权与其他社会福利政策简单捆绑。三是居住权首次登记宜以共同申请为原则，以单方申请为例外。基于法律行为不动产物权变动登记程序的启动，依据当事人的申请，以共同申请为原则，以单方申请为例外。设立居住权的登记申请也宜坚持这一原则。四是坚持“合理审慎审查”原则。居住权登记机构应坚持履行“合理审慎审查”法定职责。按当前的法律要求和司法判例，登记机构应以承担相应法定审查职责为主，对居住权设立目的和居住权人的类型等不宜干涉。

在法律制度框架方面，有关部门在登记规则和实施推进方面做了一些工作，关键是把居住权纳入不动产登记体系。在2024年修订《不动产登记暂行条例实施细则》的时候，专门把居住权作为不动产登记八大类型之一，要求各地登记机构开展登记。主体方面要求居住权人必须为自然人。另外禁止重复设立同一不动产登记，在同一时间段内仅能设立一个居住权。在操作规范方面也做了一些规定，比如登记类型，明确了居住权登记分为首次登记、变更登记、注销登记三类业务。在系统建设方面，要求各地的不动产登记机构在不动产系统中增设了居住权。在风险防控方面，抵押房屋设立居住权需经抵押权人书面同意，但依法律文书设立的除外。办理转移抵押登记需要受让方向抵押权人告知居住权登记存在的情况。

在政策落地方面，上海走在前面。上海在《民法典》颁布的第4天就专门制定了相关政策。在这一方面北京比较晚，2024年10月《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》虽公布，但现在还没有正式颁布施行。

06

研讨总结

曹守晔：习近平总书记“5·29”重要讲话主题是切实实施《民法典》，当然包括民法物权之一的居住权。其主要内容是：加强《民法典》宣传教育，加强立法方面法律法规配套、清理司法解释，加强执法司法普法和制度理论研究等。天下之事不难于立法，而难于法之必行。因此，回顾习近平总书记“5·29”重要讲话和《民法典》颁布以来五年的历程，我们务必要对症下药，找出民法居住权制度在有的地方不能够落地的具体原因，采取得力措施，排除困难，切实实施《民法典》。建议：一是“不动产登记法”出台以前，以行政法规规章或地方法规规章的形式，比如在《不动产登记暂行条例》及其细则中规定，或者出台房屋居住权登记条例或规定，对《民法典》未尽登记事项加以补充细化，尽快将民法居住权纳入登记范围，明确居住权登记的具体事项：二是尽快制定居住权合同示范文本，行政主管部门制定官方文本、房地产领域行业制定行业文本和专家学者的学者文本，以供当事人参照；三是行政主管部门可对各地的不动产登记机构是否按照要求在不动产系统中增设了居住权，进行一次全国范围的检查，对于至今不予登记的地区限期落实民法居住权登记制度。

吴高盛：居住权的法律框架虽然简洁，却能够有效地构建房屋所有权人与居住权人之间的合同纽带，增加物权权利类型，为人民群众特别是弱势群体提供更多的选择。从最初的父母子女之间的应用，到如今涵盖配偶关系及养老机构、金融机构等广泛场景，居住权展现了其适应社会发展需求的灵活性。

第一，跟谁登记、谁有权登记？对居住权制度，在实施方面突出的问题是由于缺失登记程序办法而导致一些地方登记无门，居住权制度无法落地。《民法典》规定居住权要登记，登记才生效，到哪登记？到房管部门还是到不动产登记机构？《不动产登记暂行条例》里没有规定居住权内容，所以上海等地出台了本地区居住权登记的规定，明确了房屋管理机关怎么登记，只要合同是真实的有效的，登记就可以了。

第二，居住权合同要不要公证？我认为不需要公证：一是所有权人和居住权人之间的居住权是无偿设立的，“有约定的除外”；二是《民法典》没有规定居住权合同需要公证。因为居住权合同的主体双方当事人大都有一定的关系，如亲属关系、姻亲关系、离异关系、朋友关系、挚爱关系，总是有各种关系在里面的，没有必要公证，只要双方当事人意思一致，不动产登记机构就可以办理登记。怎么办理登记，具体的程序如何，形式审查的范围等，要有一个规定。现在为什么有的地方不动产登记机构不愿意登记，就是因为缺乏登记细则、登记程序，如果登记完成，一旦当事人出现纠纷，登记机构就可能变成被告。所以登记不必公证，也能减轻当事人负担。当然，如果当事人自愿做公证也是可以的。

第三，居住权合同包括什么内容？居住权合同让公证机关审查，还是让不动产登记机构审查？只要房屋所有人、居住权人进行审查，双方商量一致签订合同，到不动产登记机构办理登记即可。此外，居住权合同规定了期限，期限可长可短，一旦合同期限内当事人不在了，居住权自然消灭。居住权设立以后，房屋能不能买卖，能不能出租，能不能继承？现在《民法典》规定了居住权不得转让，不得继承，有约定的除外。房屋等不动产权属登记是一个确权问题，但居住权不需要确权。在所有人所有权明确的前提下，谁来住这个房子，双方商量好了，条件符合了，就可以登记。

总之，《民法典》规定的居住权，不需要登记机构确权，不需要实质审查，不需要前置性的公证。期望通过持续的理论研讨、法律实践和制度完善，能够推进居住权制度的落地实施，从而为老年人以及特定人等提供更加坚实可靠的居住保障。

*曹守晔，男，河南财经政法大学特聘教授、博士生导师；乔晓阳，男，第十二届全国人民代表大会法律委员会主任委员；江必新，男，第十三届全国人大宪法和法律委员会副主任委员，湖南大学特聘教授、博士生导师；李连宁，男，第十二届全国人民代表大会法律委员会副主任委员；徐显明，男，第十三届全国人大监察和司法委员会副主任委员，教育部高等学校法学类专业教学指导委员会主任委员；叶静漪，女，北京大学教授、博士生导师；杨立新，男，中国人民大学和天津大学教授、博士生导师；金锦萍，女，北京大学法学院副教授，法学博士；肖宝兴，男，中国政法大学教授，法学博士；吴高盛，男，中国行为法学会党总支副书记，全国人大常委会法工委立法规划室原主任；黄俊飞，男，自然资源部《中国自然资源报》首席记者，《中国不动产》首席编辑。

[1]2020年11月27日，《上海市不动产登记若干规定》在《民法典》实施前颁布，其中第三条根据《民法典》的规定将居住权增列登记范围之内。《不动产登记暂行条例》（2024年修订）尚未明确规定居住权，虽然可以将其第五条中“法律规定需要登记的其他不动产权利”理论上解读为包含居住权，但《不动产登记暂行条例实施细则》并未规定居住权的登记事项。

[2]编者注：在本次研讨会之后，北京市政府于2025年7月1日召开常务会议，研究推进“住有所居”有关工作等事项。

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责任编辑 | 王睿

审核人员 | 张文硕

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