金科官宣换帅背后！

01.

2025年10月16日晚上，金科股份官方宣布：金科完成董事会换届。

对于多年排名重庆民营企业第一名的金科而言，这是大事。显然，这也是重庆民营经济的大事。今天我们想简单聊几个问题：

金科实控人究竟是谁？

黄红云家族与团队，在金科处于什么地位？

冯仑在接下来的金科扮演什么角色？

金科何去何从？

02.

我们的关注点一：新任董事长郭伟。

从金科公告可以看出，郭伟既有传统地产经验，又有地产改革，创新模式，轻资产业务规模，以及推进行业合作资源整合的经验。对于当下金科一把手而言，显然这两方面能力与经验，都是必不可少的。

郭伟凭借出色领军能力业务成果荣获2022年，2023年“中国房地产年度影响力人物”及“中国十大地产年度CEO”多项个人殊荣。

关注点二：

老金科，在当下金科管理层，具体什么情况？

我们看到，班子成员9人里面，只有专职党委副书记张勇，是老金科。其余都不是之前金科人。

而金科之前董事长周达，是新金科联席总裁。而我们私下了解到，金科经营班子，可能就接下来这两天具体确定。到具体执行层面，相信会有更多的老金科。

关注点三：黄红云在金科处于什么地位？

金科重整，地方国企作为1+1+n重整框架部分参与，与央企AMC、市场化资本共同构成投资组合。其作用是提供资源赋能，例如利用地方政策支持、产业资源等帮助金科盘活资产、推动转型。但地方国资并非主导方，而是与其他资本协同合作，共同化解风险。

持股比例，今年9月权益变动后，上海品器联合体通过控制京渝星筑和京渝星璨，合计获得9.93亿股，占金科股份总股本的9.34%，成为第一大股东。

而黄红云是金科第二大股东。

这就意味着，黄红云以及他家族，不再是金科实控人，至少明面上不是。当然他未来是不是还会再次成为第一大股东，这就没有谁知道。

关注点四：冯仑的角色。

新任第一大股东，上海品器背景引人关注。

上海品器，背后为北京品器咨询有限公司。北京品器背后则由万通创始人冯仑，鑫苑集团董事长张勇等多为地产界知名人士持股。北京品器目前由冯仑、单大伟、张勇和上海铂生建设管理咨询有限公司各持股约22.22%股权，张冬冬持股11.11%。

金科CEO李根曾对媒体表示，上海品器联合体与金科原实控人之间不存在任何关联，亦无资金拆借、股票代持、表决权委托等任何潜在利益安排。

根据重整计划，上海品器联合体提名7名董事人选，在新董事会中占据主导地位。

而在昨晚金科股份对外文章中，对冯仑的介绍可以说非常吃重，原文是这样说的：

冯仑被聘为专家顾问委员会主任委员，也意味着其在金科未来战略以及发展规划方面，将起到举足轻重的作用。

之前有文章说新金科无实控人。这个，你觉得呢？如果一定要选个实控人，有人认为是冯仑，你觉得呢？

非常有意思的是，重庆另外一家企业破产重整，背后也有冯仑身影。不过坊间传说，那家企业重整后，失控人还是本人。当然，这些都是说说而已，当不得真。

长袖善舞。

03.

顺便聊下金科服务。

金科服务前身，是金科物业，后来上市。如今金科服务与金科股份，已经没啥关系。

以前黄红云通过金科地产持有金科服务股份，但后来博裕资本成为绝对大股东。对金融有点了解的，都晓得博裕资本背景。而后来，为了抵债质押，黄红云与金科地产，完全失去对金科服务的控制。

当下，他们都还姓金，然后金科服务就服务之前很多金科开发的房子，如此而已。

04.

金科未来何去何从？

金科明确表示，将主要围绕“高效运营、精益管理、科技创新”展开，以提升盈利能力、资产价值和流动性为核心，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产综合运营商。

这个意思，可能是不会以传统地产开发为主业。当然，这个概率非常大。毕竟窗口与机会都在急剧减少。

具体到业务布局，在投资人协同赋能下，重整金科股份将设置“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大业务板块。通过投资经营特殊资产、运营开发改善型住宅、做精做强收费服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链”转型路径，在彻底改善公司业务结构和经营业绩的前提下，寻找新的增长曲线。

将投资管理放第一，开发服务放第二，能部分说明问题。当然开发服务排前二，也是新金科的实际情况。

更具体走向，等到金科股份运营班子确定后，我们才能进一步看出端倪。

重庆另外一家知名房企财信，也正面临重整。财信有两个核心资产：信托牌照与上市公司壳资源。而金科既有上市公司壳资源，手头还有不少实实在在的地块。

05.

金科股份是全国首家通过司法重整成功，卸下历史包袱债务超千亿级的上市房企。

截至2025年8月，全国共有77家房企发生债务违约，其中约60家公布债务重组进展，20家房企重组方案已获批准，累计化债规模超过1.2万亿元。

债转股是大多数出险房企首选路径。龙光，碧桂园，融创等企业在债务重组中多次运用这一方式。此外，现金回购、债务展期、资产处置等多元化手段也得到广泛应用。

房地产正在告别过去高杠杆高周转的旧时代，慢慢走向更稳健高质量运营阶段。接下来，房企化债将坚持市场化、法治化路径，通过多元主体合作实现风险化解和企业重生，房企化债需根据企业具体情况和市场环境选择模式，可能通过债权人协商、引入战略投资者等方式解决。

金科涅槃后，金科股份将从家族控制企业，转变为由专业投资机构主导的公众公司。

06.

1998年，重庆直辖第二年，也就是距今27年前，34岁黄红云，开辆桑塔纳，从涪陵到江北黄泥磅，在那里租套房子，开发金科花苑。

随即，名动江湖，一个时代开启。

能开启一个时代，已经非常了不起。而今天，对黄红云而言，时代谢幕。当然，对你我而言，其实也是。你会怀念它吗？