一场豪赌！珠江新城最后的宝地，能刷新广州地价认知吗？

重磅规划出炉！

珠江新城最大一次“补仓”机会来了？

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近日，广州市规划和自然资源局发布了《天河区珠江新城东区AT1113规划管理单元控制性详细规划》批前公示。

也就是说昔日的赛马场将进行资源整合、板块联动、错位发展转变为全民共享的人民文体新客厅、引领湾区的国际商都消费地。

马场地块现状航拍图

先一起来看看这次规划的核心变化是什么？

值得注意，这次的规划并非凭空出世，但相比几年前的初步设想，方向更明确，细节也更扎实。

1.本次官方控规的"批前公示"，意味着方案已非常成熟，接近落地阶段。同时，超过151亿元的投资已经备案，并且有明确的建设周期计划（2025年7月-2028年7月），推进的决心和速度可见一斑。

2.珠江新城作为广州核心CBD区域，近年来土地供应极为稀缺。此次新增宅地是重大突破，之前的设想更侧重于商业和公共功能，而本次明确划出住宅用地，旨在打造一个功能复合、职住平衡的活力新区。

马场片区用地面积38.42公顷，涉及绿地、道路用地、公共服务及市政设施用地、商业商务用地、居住用地，规划总建筑面积72.98万平方米。

其中，新增约5万㎡居住用地（总建面约22万㎡），打破珠江新城长期"断供"的局面。同时，规划新增一所36班小学及幼儿园，弥补片区优质教育资源的不足。

调整后控规

3.规划提及了将打造广州城市新名片。本次规划明确打造约11公顷的中轴体育公园，融入“公园+、体育+”理念，结合中部大面积开敞绿地，布局数字办公、未来社区、社交运动、商业消费等多样功能，创新利用地下空间结构，打造折叠式运动综合体。

马场中央公园与超级城市绿链的衔接关系示意图

4.最后，就是大家最关注的高端商业。马场片区的商业商务用地约13万平方米，总建筑面积约50万平方米，分为6个地块。

在布局上，马场片区围绕中部开敞大公园，引入高端消费场景，与街区式商业错位耦合，同时在公园中布局特色的嵌入式商业，将成为集工作、生活、运动与消费于一体的城市模式先行试验区。

那么，SKP是否稳了？去年北京华联SKP就进驻广州西塔办公。同时广州市和天河区在2025年的政府工作文件中，已多次明确提及要 "加快SKP等高端商业载体建设" 。

最大的悬念在于SKP将以 "轻资产"（仅输出品牌和管理）还是"重资产"（亲自拿地开发） 模式落地。这直接决定了其对区域价值的带动能力和项目的品质上限，最终结果需看土地出让环节。

马场地块作为珠江新城最后一块待开发的宝地，其动向一直紧紧牵动着周边楼市的心弦。

在规划上，对周边楼盘无疑是利好的。

首先，最直接的利好来自于顶级的商业配套和稀缺的教育资源。假如SKP落地，周边楼盘将享受到其带来的商业便利，以及新学校带来的价值提升。

其次，大型中央公园的建设和区域路网的优化（如新增道路、优化隧道等），将极大提升整个东区的城市界面和生态品质，让"在公园里生活和工作"成为现实。这对于拥有稀缺景观资源的顶级豪宅（如凯旋新世界等）的价值是进一步的巩固。

最后就是，马场地块将彻底打通珠江新城与金融城之间的"断裂带"，促进"珠金琶"超级CBD的成形。作为连接两大CBD的"黄金纽带"，其发展将抬升整个区域的发展上限。未来这里新增的豪宅项目，极有可能刷新广州豪宅市场的价格标杆。

据悉，关注度主要集中在保利天曜、保利华创都荟天珺等少数几个项目上。此外，与马场地块相邻的南方面粉厂地块也即将亮相，备受市场关注。

（市场消息目前预售证与价格已申请，备案价最高达157262元/㎡ 首批吹风价12.5-14万/㎡，网传“内部价”低至11万/㎡）

那么，关于马场地块楼面价将达到什么水平？据市场分析，马场地块的住宅部分楼面价预计将非常高昂，其主要参考的是周边近期成功出让的地块价格。

参照 "天河面粉厂地块"约6.7万元/㎡，住宅部分价值约147亿元；参照琶洲西区地块约7.56万元/㎡，住宅部分价值约166亿元。（以上估算仅针对住宅部分）

由于马场地块是住宅与商业捆绑出让，整体项目的最终成交总价备受市场关注，此前有报道猜测其总估值可能冲击600亿元，有望刷新广州的地价纪录。

无论如何，珠江新城马场地块规划的出炉，如同为沉闷的市场投入的一剂“催化剂”。后续它在土地市场的热度，无疑是检验广州楼市和豪宅风向的“试金石”。

你怎么看珠江新城东区的这一次大手笔“上新”，

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