北京买房：理清思路，购房建议1684

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我有套老房子在西城广内牛街，但是人在国外已经挺多年了，明年26年9月孩子上小学，想海归回国。最近了解到西城有个政策是731之前有房子，之后再买的话，属区内迁移，单校划片可以按731之前买的算。这个咨询了西城教委，看起来是可以的，这里还有啥坑吗？

于是我们就琢磨买个好学区的，目前看中官苑8号或者西派公寓这两个小区(黄小)。可用于买房的资金大概2000万左右。目前有两个选择，买个一居室占坑房，或者直接买个大三居。

我比较了一下，一居室单价更高，租售比似乎更差。以官8为例，64平一居室租金1.1w，164平三居室租金2.7到2.9w。数字都是附近中介给的，我觉得大体差不多，又调低了一些。

按1.7租售比的话，一居室能估计卖750万，实际要价850到900。160多平估计出来1950w，实际估计2100。大三居下不去手的主要原因就是怕再跌，占坑房总价低，跌的话也许损失少点。

A：

1、没坑儿，731之前的换了房也是单校。但毕竟是新落户，如果对口校学位紧张，有可能因为顺位靠后而调剂。不过这是2026年入学，大概率各校都不紧张，至少比高峰期的这几年宽松多了。

2、占坑儿房的优势是占用资金少，能用较少的成本得到学位。劣势是溢价高，因为买的起的家庭多，所以炒高了溢价率。

体现在租金上就是收益率低，在居住方面就是性价比也低。常规建议是用完了学位就看行情，觉得不合适就赶紧买，尽量降低高溢价的保值风险。

3、官8这种大户型的优势是溢价率相对低，因为商品价格是由供需关系决定的，买的起的家庭少，自然很难炒高溢价。或者说总价越高的溢价比例越低，居住的性价比也就越正常+保值风险低。这是在西城，到了朝阳甭说2000万，1000万以上的就基本没有学区溢价了。

大户型的劣势就是贵呗，总价高也就流动性弱，出手时挂牌期长。出租的时候也费劲，没有小户型好租。

4、怕再跌能怎样呢？明年是入学人口大趋势的明确拐点，这都是明摆着的事儿。只能说到时候看政策吧，如果有政策或许都能保住溢价，没有的话那就看运气了。

占坑房总价低就损失少，这看自己关注的是比例还是总额。占坑儿房花500万，跌20%才100万；而大户型2000万，跌10%就200万了。但这没法儿比，只能看自己的想法。

5、另外您这计算方法不太对，有点儿粗糙。再有一般也没有买官8当占坑儿房的，买西派这种公寓的更少，图什么呢？但这都无所谓，反正只是为了学位，别长期持有就行。

仅供参考。

二

Q:

请问，我也是问京津新城的房子，只不过我买的更早，2008年买的别墅独栋，400平花了500多万呢，连装修的成本近千万（含部分利息）。前几年我们常来，和朋友聚会或自己来安静一下都很好。但口罩之后感觉年纪大了，来回奔波的有些辛苦，现在每年也就来两三次，挺好的房子但利用率太低了。

我问了中介，回复是房子肯定比当年跌价了，一万以下才能和看房人商量。装修方面也是单独聊，看人家是否愿意接受装修款了。毕竟虽然我们基本没住，但毕竟十多年过去了，风格和用材有些过时，大概率收不回什么资金的。

我看了您的分析，也认可，但毕竟我们这是独栋的别墅，在没有新别墅用地之后土地价值是应该升值的。现在我们卖也不好卖，请问是不是可以索性先暂停，一边是等着楼市回暖，一边想看看天津的政策。

A：

1、2008年买的，那要说还算是相对便宜的时候呢。奥运前后全国楼市崩盘，京津新城也搞促销，我印象中是独栋1万联排5000，您这套就差不多吧。当时北京的均价也不过就是1万，东西城2万左右一平的都有的是，现在18万的中信城当时才1.8万，还首付2成，您这500万当时在北京都能买豪宅了。

2、我建议是甭等了，就算楼市回暖，大概率也轮不到这里了，如果住不上的话索性卖了省心，要不然还总得惦记着。

3、天津也不可能再有什么政策，就算是有买房落户的蓝印政策，那也肯定是针对新房的，更是很少有人会考虑这种二手别墅。而单独利好别墅，或者是利好京津新城的政策我觉得不太可能，受累不讨好儿，谁也不愿做明知没效果的努力。

4、总之房子是用来住的，别墅更是如此，本来投资性就不强。再加上这种地段儿，我认为是涨回去的可能性不大，如果确定不住的话还不如早处理早踏实呢。

别幻想着土地升值了，土地是要看地段儿的，只有稀缺的资源才永远受追捧呢。

仅供参考。

三

Q:

请问，如果是500万，首套房，工作北二环，您觉得在哪里买房合适。条件是：南北通透的板楼，电梯三居，楼龄15年之内，地铁距离崇文门半小时沿线，人车分流，绿化环境好，保值，学区中上即可。

A：

1、唉，我这几天接到好几个和您差不多的要求了，都是预算不太高但要求很高的，感觉都是上我这儿许愿来了。

2、打个不恰当的比方，就是高考500分，首次参考，想在北京上大学，您觉得报哪儿合适？条件是双一流起步，能保研的，专业是新兴热门的，校区还不能太远，食宿好，校园环境好，专业永不过时，毕业能找到中上工作即可。

反正我家孩子要是考500分是不敢提这要求的，北京没有合适的大学。换做房子也一样，要求太高就只能是盼着捡漏儿了。

3、总之我帮不上忙，也建议您最好再多了解一下市场吧，期望值别太高。尤其是跟中介提要求时，如果这么提，那他们很可能就更敢瞎忽悠了。

仅供参考。

四

Q:

最近有个苦恼想向您咨询咨询。我有一处丰台园博园一居室限价的房子，现在想出售。可是一看这房价，也就150万上下。目前看周边配套还是不行，说是三年后能好些，有双地铁，有合生汇，有学校，确实也都在建设中了。现在犹豫不决了，不知道要不要先留着。

A：

1、这我可不敢建议，因为好久没去园博园了。但如果真的是三年后这些规划都能实现，那就先留着吧。因为每一项配套虽然都不算多突出，但三个凑一块儿的力量就大多了，至少说明能算或接近成熟板块，否则合生汇这种大型商业不会来。

2、学校别太重视，因为普通校是必备的配套，而名校则很难，挂名的也意义不大，对房价没什么拉动作用。

地铁也是必须的配套，单独的规划不算利好。但结合商业就是好事儿了，至少说明板块趋于成熟，能源源不断的吸引来消费者也对板块有拉动作用，看房都方便。

仅供参考。

五

Q:

我有几个问题请教：

1、请问朝阳区北京中学，朝外，80中这三所学校升入到本校高中的比例大概是百分之几？

2、这三所学校的学生如果考不上本校高中，考入其他五所朝阳六小强的比例大概是百分之几？

3、朝外初中毕业是不是没有机会进入北中，但是80中有？

A：

1、升入本校高中的比例，具体的我不清楚，只知道以直升（1+3/2+4/0.5+3）的比例一般都是10-20%。都是本校的比例高，校区和分校的名额相对少。

2、考入其他头部高中的比例我不知道，连人数都不知道。

3、只要北中有统招名额，那中考分数高的孩子就都有机会。但是各校的牛娃一般都提前签约，不愿签约的都是天牛娃，自然哪所学校都能挑，全北京的都能选。但如果是没被本校提前签约的，就只能参加中考呗，考不上本校也就不太可能考上北中了。

北中去年中考只录取前200多名的孩子，而朝阳区参加中考的孩子上万呢，这还是提前分流之后的，北中非常难考的。

4、另外多说一句，研究这种顶尖儿的比例意义不大，就跟考清北似的，比例都是针对于牛娃甚至天牛娃的，多低的比例都是他们的。而对于普娃或渣娃来说，多高的比例都意义不大。

仅供参考。

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