彻底疯狂，老黄埔刹不住车了

老黄埔的户型，又领先版本了。

现在的产品真的太变态了，举着大刀就来了。

未来方洲二期的78平，客厅开间5.8米，这还是在3房的前提下。

海丝城二期岭南序的85平，客厅开间约6.5米，也是板板正正的3房...

这两个产品出来，别说二手了，让旁边那些新房怎么办啊？老黄埔一些新房87平三房才一卫，客厅开间也才3.3-3.4；另一个112平四房，客厅开间也才3.4米。

超新规户型使用率领先、设计领先，这哪是后浪，是台风来了。

数据显示，现房/准现房的库存数量已经超过期房了，背后的一大因素就是超新规产品，是真的有代际差距。

用现在比较抽象的话说，老产品是安卓户型，新产品是苹果户型，这怎么打。

对项目感兴趣，想要完整资料和样板房照片的朋友们，更多项目小细节，添加小C。

未来方洲二期，首开2栋78、96、122平，本周开始收筹，大概率11月初左右开。

先说一下我个人对这个盘的总结：未来方洲二期可能是老黄埔最值得买的一个组团，当然也取决于项目最后定价。

二期组团，相比较一期更靠近5号线文冲地铁口，对面是城市之光A区和万科里。

·地铁能级更高，直达珠城、杨箕、老越秀、白鹅潭；

·架空层7.9米，环境更安静，远离黄埔东路主干道；

·城光旁的城市界面更好，氛围更成熟；

·产品、交标进一步升级；

当然，缺点也有，高层围合式布局彼此间会互相影响采光和视野。

整体来说，二期是比一期更好的，位置更好。户型78-122的面积段做的更小了，也是根据一期去化来改的面积段，适配更多刚改客群。

一期小户型基本卖完了，剩大户型。毕竟，想要在老黄埔卖到4.5-5万、总价近650万的大户型是有难度的。

二期就砍了更大的面积段，只做3个户型，78平面对上车客群，96平兼顾舒适度的大三房和小四房，122平面向家庭客。

小区一共7栋住宅楼，计划首开的2栋，距离石化路较远，3梯6户。

来看看户型。

76平3房2卫，东南向和西南向都有。

竖厅布局，不同的是把餐厅放到了小房间的位置，而不是放在入户进来的厨房旁。

假设阳台封窗的话，可以获得一个堪比过往120方面积才有的大方厅。

有些朋友说饭厅不独立，这样没意义。我觉得恰恰是这个户型最特别的地方。

对于年轻人来说，越来越喜欢在客厅的小茶几上看着综艺和电视剧吃饭消磨时间，饭厅使用率并不高。比如说，我们家的饭桌只有在客人来的时候才会用，平时就是随手扔杂物的。

这是主卧，L型采光飘窗，不过两个小房间都不大，床大概率要贴墙放。

96平3+1房2卫，一个东南向南北对流版本，一个传统竖厅版本，前者更出彩。

这也是未来方洲一期做的最好的一个户型，二期延续了设计。

打通了书房和客厅的大方厅，开间约5.4米，层高标准约3米。

主卧不功不过，特色是可以做左右双排衣柜。

78和96都有一点大家会介意，把客卫放在了入户的位置。

122平4+1方2卫

二期最大的户型，也做足了尺寸感。尤其是连着飘窗做厨房，把整个餐客厅的公区尺寸感拉满了，近60平，开间约5.8米。

主卧做了独立衣帽间，标准大平层配置基本都有了。

总的来说，未来方洲二期产品放在如今新规调整后的市场，即便面对同为新规的盘，也领先半个身位。

5号线文冲地铁口+对面万科里+幼儿园+华师附学校，还有旧改大盘的公园规划，全面性是有的。

二期也靠近已经基本搞定的城光，城市界面更好。

如果你在金融城、珠江新城、杨箕上班，想买一个户型好、学校确定性强、性价比高的新盘，这里值得考虑。

海丝城二期中建岭南序的位置则会更远一点，和双岗、双沙都有段距离，更靠近13号线南海神庙地铁站。

与未来方洲不同的是，岭南序由于和地铁站距离更远，离学校更近了，把面积做的更大了，主打家庭客。

主要卖点是产品+学位。

岭南序一共9栋楼，首开5-6栋，85、110、118、141平4个户型，均价3.8-4.6。

具体价格参考：

108平4+2房2卫：单价4-4.3万元/㎡，总价437-477万元；

118平4+2房3卫：单价4-4.5万元/㎡，总价472-545万元；

141平4+2房4卫：单价4.1-4.6万元/㎡，总价578-650万元。

由于85平卖的太好，两栋楼一出来就已经断货，只能等加推了。剩一套2楼了，价格很笋，单价3.8。

85平3+1房两卫。

这个6.5米的客厅开间，尺寸感拉满了，还有独立的入户玄关。

整体思路也是用饭厅换客厅空间。虽然户型图显示餐厅在书房的位置，但样板房摆位看来，实际上是能放在厨房旁边，容纳的了一个超大公区。

另一个118户型，做的很特别，空间很多，但总价上去了，想在老黄埔走货就没那么快。

电梯厅+入户玄关

入户后会有长廊可以选择进入私区还是公区。

一般来说，250方以上的顶豪，要做好分区才会有这样的动线，中建在这个118的户型也用上了。

全景仓餐客厅。

全景仓带衣帽间的主卧。

这个户型给人的感觉的尺寸感很强，各个卧室、阳台也做得不错，但还是建议大家现场体验一下，毕竟在过往120方的户型中是完全没有类似设计。

总的来说，岭南序现在的产品可能更适合家庭客，在售都是108方以上的大户型，总价在430多万+。

最后聊聊老黄埔的市场。

十一假期前，老黄埔两个盘即便开盘价给了很好的力度，但市场反应的水花也相对一般。

中鼎书院三期，吹风价450万起，实开400万起，88折；

华润黄埔润府，吹风价400万起，实开325万起，81折。

还有黄埔新城的9、10栋新规户型开盘价，杀到177万起，刷新老黄埔新盘的上车价。

老黄埔整体的思路还是以价换量，而且这种刺刀见红的肉搏战，你得有活啊。

产品、价格起码得占一样，区位、景观、配套对现在见过大场面的老黄埔来说，很难出溢价了。

例如在大家都有好学校的前提下，引入好学校只是加入竞争的门票而已，而不是过往的必杀技。

当然，以价换量的策略是成功的，老黄埔上半年成交大涨166%，但是单价超过4.5万，套均价超过500万的只有富颐和珠江春。

天河东降价后，也给老黄埔不小压力。板块基本走货都是小户型为主，大户型是比较难卖的。现在小户型成交量上去后，就得考虑赚钱的事了。

实际上，海丝城二期是有微涨的，依靠产品开路，还是拿下了头彩。

但整体老黄埔更多的其实还是价格压力，毕竟这么多盘挤在一起，囚徒困境下，缺少新预期就只能卷了。

中鼎、富颐：真是怀念和城光想着怎么一起拉价格的时代。

对买家来说，现在的老黄埔能挑到合适的了。

配套全面的未来方洲、海丝城；

教育确定性的黄埔新城、富颐都荟；

城市界面氛围的中央公馆、黄埔润府。

还有地铁口的珑岄，卖江景的珠江春等等，产品线很丰富。

200-400万左右的客户，在万博涨价，荔湾缺货后，现在的老黄埔对刚改客户很友好了。