保利建工海淀半壁店项目，主体建筑突破了15米限高

北京进深 徐迪 10月16日，海淀区半壁店2201-0003、0004 地块设计方案公示。

项目建设单位为北京慧海常筑置业有限公司，设计单位为北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司。

建设用地面积4.06公顷，总建筑面积约10.15万㎡，其中地上建面5.8万㎡，地下4.35万㎡，容积率为1.43。

建筑层数为地上5层，地下3层，建筑高度15.89米，绿地率30%。

01、楼栋排布

规划14栋住宅楼，行列式排布，正南正北朝向。

· 西区03地块8栋：

除4#楼外均为地上5层，部分北向退层；

4#楼东单元为4层，西单元为3层。

另外5#楼西边也有半个单元退到4层。

· 东区04地块6栋楼，均为5层矮板。

总计330多套房源，户均面积约170㎡，层高3-3.1米。

02、建筑高度

半壁店地块在3月28日正式挂牌后，经历过一次调规，涉及控高、街坊路和统筹核算指标三个方面。

其中对项目影响最大的就是限高，地块北边有一座空军机场，跑道距离地块2公里左右，属于净空区内，控高很严格。

要求主体建筑高度按15米限高，并严格控制在18米之内。

项目总平图来看，除了西区4#楼是12.41米，其余楼栋主体部分都在15米以上，还是突破了上面的主体高度的限制。

03、楼间距

图很干净，除了楼栋号和高度外，数字不多，户型面宽和进深全靠自己量了。

但楼栋间距还是给标出来了。

主要是项目的楼栋太宽，两个半区最南排楼栋，面宽均在120米左右。

这应该是近期新盘里单体楼栋最宽的。

旁边的一栋也有56米宽，两栋楼中间距离五六米。

实际体感应该还算开阔，人行穿梭不会局促，但在平面图上来看，就像是一整排楼，布局显得十分压抑。

南北楼间距，西区是18-25；东区因为只有两排楼，最大能达到37.55米。

04、园林、会所

出让文件中，建议建筑布局采用围合式，并结合中心及街心花园的设置，强化景观均好性，形成具有仪式感、园林感、归属感的居住环境。

于是，在这么紧张的楼间尺度里，半壁店项目还是做出了园林规划。

东区两排楼之间设有下沉庭院，周围环绕景观廊架，配有数个顶部镂空的四方景观亭。

西区间距实在没有太大发挥空间，还要留出消防通道，只做了个圆形的景观廊架，造型还挺别致的，大约是风水上有什么讲究。

05、赠送

赠送方面，看平面图是没太大惊喜，只有南侧的一字形飘窗。

不是通面宽的，客厅没有，南向两个卧室每个有一段。

但是楼栋南侧都有大量窗井，首层大概率是下跃户型。

06、产品、户型

参考中海树村项目，可以做出叠拼+平层组合。

户型单层建面130㎡起步，最大有200多㎡的。

07、拿地回溯

5月20日，保利发展+北京建工联合体以45.45亿元总价摘得海淀半壁店2201-0003、0004地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

这是继北五环外嘉华天珺项目之后，保利和建工又一次合作在海淀拿地。

项目开发主体北京慧海常筑置业有限公司，今年6月19日完成工商登记。

公司注册资本45.45亿元，保利北京和北京建工分别持股70%和30%。

保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人兼董事长、经理。

08、区位配套

半壁店地块位于海淀区南部的田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线五路居站及田村站。

板块界面整体偏老旧，还有一些正在拆除的危房工程，改造周期比较长，整体居住氛围和城市界面有待提升。

但周边生活配套完善，近航天中心医院、中国人民解放军总医院。田村地铁站附近有京粮广场、万达广场等大型商业项目。

学区主要是行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）等。

海淀供地今年明显放量，但西四环四季青板块项目还是稀缺。

周边没有在售新盘，老小区较多，包括田村路39号院，乐府江南等，二手房挂牌价9.7万/㎡。

次新房有2023年底交付的大苑海淀府，主力170-319㎡大平层，2000万级豪宅，成交均价12万+。

西北方面直线5公里左右，有城建越秀·香山樾、天恒广安·印香山，成交均价也在12万左右。

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