上半年净亏8700万港元，香港中旅剥离旅游地产“瘦身止损”

由于旅游地产业务持续承压、对集团整体业绩构成拖累，香港中旅国际投资有限公司（以下简称“香港中旅”）决定“瘦身”，启动新一轮结构性重组。10月15日，新京报贝壳财经记者获悉，香港中旅宣布将旅游地产业务进行内部重组，并通过实物分派方式将相关业务从集团中分拆，转入新设的私人公司集团。该新公司集团将不再作为香港中旅的附属公司。

剥离旅游地产业务，预计录得1.6亿港元亏损

截至今年6月底，香港中旅旅游地产业务核心项目包括珠海海泉湾度假综合体、咸阳海泉湾度假区、安吉度假村、深圳商业综合体以及成都土地储备项目。公告指出，公司在今年上半年旅游地产业务表现持续低迷。相比之下，旅游景区业务的利润率较高，却因地产业务利润率较低而被“摊薄”整体盈利水平。管理层认为，地产业务未来盈利能力存在较大不确定性，因此决定通过分派剥离该业务，以降低整体债务水平，将资源集中于回报率更稳、周期性波动较小的景区及旅行相关板块。

根据方案，拟将旅游地产业务置于中旅康养度假控股有限公司之下，由新公司组成一个私人公司集团，通过实物分派方式将其股份分派给香港中旅现有股东。完成分派后，该新公司集团将不再作为香港中旅的附属公司。

与此同时，由于剥离后香港中旅保留的可分配利润将大幅下降，公司计划同步进行股本削减。公告显示，截至2025年10月12日，香港中旅现有已发行并缴足股本为92.22亿港元，拟削减至7.22亿港元。

公司强调，此次重组是为了让公司摆脱地产周期的波动干扰，更加专注于景区、旅游服务、客运、酒店业务等核心业务。预计本次分派将令公司录得约1.6亿港元亏损，但未来盈利能力和资源配置效率有望提升。

上半年业绩承压，休闲度假景区板块亏损扩大逾一倍

公开资料显示，香港中旅隶属于中国旅游集团，1992年在香港挂牌上市，主营业务包括旅游景区运营、旅游证件服务、酒店经营及客运服务。地产业务为近年来拓展的新板块，却逐渐成为拖累业绩的“负担”。

图/香港中旅财报截图

根据2025年中期业绩报告，今年上半年香港中旅营收约为19.74亿港元，同比下降8%；税前亏损约800万港元，上年同期税前盈利1.65亿港元；归母净亏损为0.87亿港元。经营业务利润仅0.14亿港元，同比大幅下滑约91%。其中，休闲度假景区板块收入下滑最为明显，上半年实现收入1.47亿港元，同比下降33%；亏损扩大至1.46亿港元，同比增加115%。亏损扩大的主要原因在于投资性物业公允价值随市场波动下降，珠海海泉湾及中旅咸阳海泉湾计提减值。

具体来看，珠海海泉湾上半年营业收入约0.7亿港元，同比下降19%；咸阳海泉湾收入同比减少逾五成。两项目关联土地及物业资产在减值前账面价值分别约11.1亿港元、2.1亿港元，分别计提减值损失约0.23亿港元与0.37亿港元。

事实上，地产板块亏损风险早在2024年度已现端倪。2024年，香港中旅总收入46.27亿港元，同比增长3%，但归母净利润仅1.06亿港元，同比下降56%。房地产销售收入1.27亿港元，同比大降56.4%。多家子公司业绩下滑显著，珠海海泉湾、咸阳海泉湾、安吉度假村收入分别下滑11%、25%及41%，联营公司恒大海泉湾录得亏损约0.19亿港元。

业内人士指出，景区业务现金流稳定、利润率较高，而地产业务高杠杆、重资金、强周期，正在侵蚀公司盈利能力与估值。香港中旅亦在公告中承认，地产业务亏损同时拉低了景区板块的利润率。

冰雪产业成新布局重点，3亿元收购万科两家子公司

值得注意的是，在宣布剥离地产业务的同时，香港中旅并未放慢扩张步伐，而是将战略重心转向旅游景区与特色休闲领域，其中“冰雪经济”成为重点布局方向。9月底，公司公告称，旗下全资子公司中旅风景以3亿元人民币收购万科旗下两家冰雪业务公司——松花湖滑雪度假区项目公司（以下简称“松花湖公司”）与北京万冰雪体育有限公司（以下简称“北京万冰”）。

松花湖公司持有吉林松花湖滑雪度假区，经营西武王子酒店、瞻云 Salomon 酒店、青山公寓及商业街区等；北京万冰则主要从事滑雪场设计规划、建设咨询、运营管理、滑雪教学与品牌推广等业务，管理多个雪场项目。

虽然交易作价约2.95亿元，但香港中旅需同时承担松花湖公司约7.55亿元银行贷款。截至2025年3月31日，松花湖公司经审计资产净值约8.21亿元，北京万冰约1526万元。松花湖公司2023年、2024年税前利润分别为3136万元和751万元，盈利波动明显；北京万冰则由2023年亏损91.6万元转盈为2024年盈利45.5万元，规模尚小。业内分析认为，此举是香港中旅“抢占冰雪经济增长红利”的关键一步，但该领域投资密集、成本高、周期短，对资金运作与运营能力要求更高。

目前，香港中旅已投资运营多个景区度假项目，拥有输出管理景区27家，其中5A级景区7家、4A级景区11家，代表项目包括宁夏沙坡头、云南洱海生态廊道、新疆天山旅游走廊、广西德天瀑布及泸州老窖景区等。不过，历史经验表明，公司在景区投资上亦曾遭遇波折。2009年合资成立嵩山少林公司取得三大景区40年特许经营权，但于2021年以2.55亿元转让所持股权。

旅游领域资深从业人士徐雷指出，相比地产开发的长期回款与高风险周期，冰雪度假综合体具有更强的运营弹性与延展性，但其高投入与强季节性也增加了经营难度。“借雪场重塑增长极能否奏效，关键在后续资本投入效率、品牌营销与运营能力。”