二手房降至3.3万/平，南部新城进入抄底时间？！

南部新城二手房价格，近期在南京市场刷屏了！

9月， 金陵中心成交价来到3.37万/㎡；开盘5万+/㎡、交付一年的润鸿府跌破4万，下探至3.82万/㎡...

还有板块“古早”神盘——复地宴南都、保利堂悦纷纷跌破3万大关，最低已降至2.62万/㎡...

开发相对较早，同质化严重的河西南没能顶住房价下行压力；而高低搭配、相对低密，基本全区域科技系统+铝板及以上立面的南部新城，其实也没能抗住！

9月南部新城二手房成交量很低，仅有十几套，且主要集中在机场跑道以南片区。因此，本次涛哥增加了当前挂牌价作为参照，可以看出，目前二手房业主高价位的心理预期，与购房人出价意愿之间，有着较大差距。

南部新城不同于河西南，除了保利堂悦和复地宴南都外，其他项目均未吃到前期房价上涨红利，从进入二手房市场开始，就是亏本出售，业主大多难以接受。

回看当年（2022）南部新城业主抱团宣言：限售期过后，二手房报价不低于12万/㎡，不得引战、自黑，还将四叶草除外...

只能说，世事无常，震荡循环！

应天东街北片区

相较于机场跑道-特色街区的大开大合，如一张白纸般的平地起高楼。应天东街北侧的七桥片区更接近老城改造，大部分宅地都是拆出来的。

然而由于机场家属院，军属楼等复杂问题，想要完全拆改困难较大。板块整体呈现新旧建筑交杂的现状。

云澜尚府

说实话，云澜尚府是不该被黑的，为了跟上板块主流水平的脚步，业主自筹资金升级外立面，跑程序、走流程、签合同...

奈何生不逢时，待可入市之际，原价出售已是不易，现在更是亏本30%+以上！

最近三个月，项目基本没有成交，只在7月份卖出两套房源，成交价不高，价格也不稳定。

只是，项目挂牌价均价高达4.5万/㎡，难怪卖不出去了。

“四叶草”：新房卖不掉，二手不好卖

“ 四叶草 ”从面世之日起，就备受诟病，尤其是板块内的其他业主更加不待见。这四个项目也是南部新城，开盘卖不完，续销卖不掉，启动分销卖房的开端。

4年了，现在还有新房没卖完呢！

云锦四季、云萃府、翡丽铂湾都是去年交付的，却没有二手房源出售。即便成二手房了，还是逃不过卖不掉的命运。

云尚紫阙经历开发商暴雷、停工、复工、续销...，晚了大半年才交付，目前仅有1套房源出售，成交价3.88万/㎡，结合四家的挂牌价情况，云萃府的报价相对合理，结果还是卖不掉...

从报价看，四叶草处于板块较低的水平，二手房市场接受度不高，大概率还是受前期“黑料”的影响。

就产品本身而言，说实话，这四个项目中规中矩， 毕竟还是科技住宅， 没有太大的缺点。真是，三人成虎、人言可畏！

南部新城天花板之一：金基望樾府

金基望樾府是南部新城首个品质天花板项目， 5.2万/㎡的成交单价也是今年整个南部新城二手房成交价的天花板。

只是，大半年没有成交数据了，还能不能买到5万+，十分存疑！

鱼和熊掌不可兼得！ 作为集中式科技住宅，项目配备会所、恒温泳池等公共空间，导致公摊面积较高，实际使用面积相对紧凑。

例如143㎡户型空间感与普通130㎡户型相近，这在二手房市场中，十分吃亏。

大明路东侧片区

大明路东侧片区与应天东街北侧的情况差不多，也是新旧建筑交杂。板块内有华著兰庭、明阅府、锦云台、润淮府等次新房。

与四叶草相似，大高层-润淮府卖不上价格，所以一直处于有价无市状态。

华著兰庭分为南北区，北区是洋房产品，今年年初售出一套4.8万+/㎡的房源后，就无人问津了，这个价格买跑道以南的博雅、九庐的洋房都差不多够了。

华著兰庭南区就是普通18F小高层，价格偏低，近期也有成交，基本在4.1-4.2万/㎡，这个成绩已经相当不错了。

明阅府体量小，仅有两栋楼，这种小区在二手房市场并不受待见。物业服务、响应速度，都受影响！

最后就是南部新城的地王之一：锦云台。

锦云台是片区容积率最低、外立面最好、新房入手门槛最高的项目， 主力户型为143-189㎡四房 。

尽管二手房价受市场影响有所波动，但成交单价仍保持在4-4.5万/㎡左右。只是存在与板块其他楼盘一样的问题：有价无市！

大明路一带部分区域城市界面较陈旧，存在安置房、高架及早期商业设施，可能影响视觉感受。二手房想卖上好价格还真不容易！

机场跑道以南片区

准确来说，是机场跑道公园以及南部创新街区两个部分，但考虑机场跑道公园的建设着实不咋地，次新房也就两家：金地大成雅境、金陵中心。，所以就放一起说了。

机场跑道以南片区最大的优势：平地起高楼，没有旧有建筑的掣肘，规划层级高！

可能有人一看就不乐意了，复地宴南都、保利堂悦是什么鬼？刷漆的立面、安置房的密度，怎么有资格与我全科技住宅+全铝板外立面+全小高层及以下产品的南部街区相提并论？！

好吧，我承认不是一个时代的产物，但你就说这两盘在不在南部新城范围内，是不是机场跑道以南片区吧。

而且两盘的二手房的市场份额还不低呢，9月合计卖出6套房，占比近半了！不算它俩，南部新城的成绩就是个位数了，难道不同样惨...

销量最高的金陵中心

抛开堂悦、宴南都不谈，机场跑道及南部特色街区，卖得最好的二手房，当属金陵中心。9月，金陵中心一家就卖出4套二手房，均价3.3-3.9万/㎡。

户型面积105-135㎡，全部是中楼层，价格数据是相当准确的。

作为跑道以南，目前唯二大高层次新房，金陵中心的热销，还是依托金陵万象城的进展迅速，作为25万方-华东最大万象城TOD，即将于明年开业。

未来自住生活十分便利，且在最繁华地段抄底，似乎也是不二选择。

此外，文渊府的小高层房源，也卖出了4.15万/㎡的价格，这个价位与南面博雅和著的新房差不多了。

南部新城最低价-金地大成雅境

近期，金地大成雅境没有成交新的成交数据，但今年5月份卖出3.25万/㎡的价格，还是让其坐上了，“南部新城最低价的宝座”（这里就不包含那两个盘了）。

金地大成雅境于2021年4月首开，主力面积为105-210㎡，新房到手价格约5万/㎡（含装修升级包），也算是豪宅，中签率曾经最低4.76%。

也就是说，打败了96%的买房人抢到的房子，已经亏了近300万...

都是次新房-大高层，想想金陵中心也就卖3.3万+，这似乎也还行呀，不算太低...挺好。

片区其他楼盘，比如润鸿府9月成交一套3.82万/㎡的房源，琥珀云台成交了一套3.9万/㎡的房源，一个位于南部街区东侧、一个位于南部街区西侧。

是不是可以推断出，南部街区的次新房的实际成交价就是在4万/㎡上下，且大多为下，这才是有市场接受度的价格。

挂牌价第一的三金睿境

对于三金睿境我是真没看懂，这个盘交付的时候我去看过，确实花了钱搞这种升级，尤其是地下车库做得相当不错！

但整体也就是南部新城3年前该有的正常水准，是什么样的勇气，让业主的平均挂牌价达到5.4万+/㎡的？？！

问题是，这个盘开盘价都不到5万呀！后续还有各种优惠折扣，今年续销的几十套新房也就不到4.5万/㎡的价位。纯气氛组？

南部新城二手房成交数量的减少，说明博弈已经来到关键时刻。

价格高位时的有价无市，意味着观望后的下行趋势不可避免；价格低谷时的有价无市，则是业主与购房人之间的心态博弈。

从9月下旬开始，楼市重磅政策接连不断，中央定调促进房地产市场止跌回稳，政策层面持续性向好。相当于，政策是站在业主这边的。

总的来看，政策与市场均已触底回升，无论是刚需还是改善置换用户，当下均是可以下手的好时机。