央视曝光投资百亿、烂尾十年地产项目

来源：市场资讯

（来源：智超讲财商）

近日，央视《焦点访谈》栏目对安徽省一个投资近百亿，却烂尾十年的重点大型地产项目进行了深度调查。这背后既有开发商盲目扩张、资金链断裂，也有不良资产债权转让等多方面原因。

占地3200亩、投资90亿、烂尾十年

通过招商引资吸引外地投资商来办厂兴业，促进本地经济发展，是很多地方常见并且有效的做法。一个成功的项目，不仅给投资地带来收益，促进就业，也会给投资方带来丰厚回报，可以实现多赢的结局。但是在安徽的淮南，却有一个号称要投资100亿元、规划占地3200亩的志高文化科技动漫产业园的招商引资项目，最后成为了烂尾工程，而且一停就是十多年。

淮南志高文化科技动漫产业园，曾经是安徽省淮南市的重点招商引资项目。一份2010年淮南市政府与山东泰安志高集团签署的合同显示，该项目总投资100亿元，规划占地3200亩。整个产业园包括主题公园、动漫科技研发基地及交易园、配套商住用地三部分。

虽然叫动漫产业园，但真正与动漫产业直接相关的只占地200亩，即便算上主题公园的1000亩，也只有1200亩，而最大的部分却是配套商住用地2000亩。

产业园于2010年3月破土动工，计划于2011年“十一”开园。那么，今天它怎么样了呢？

我们没有找到动漫研发基地，只找到一个办公楼，但它没有一天用于动漫研发，而是个售楼处。动漫基地是这样，那么主题乐园呢？泰安志高集团在合同中承诺要“建成国内一流水准的淮南文化科技动漫产业园和大型商业中心”。然而，我们看到的却是另外一番景象：大部分建筑基本上都已封顶，娱乐设施也已就位，但是如今却破败不堪。

淮南被称为中国的能源之都，当地财政收入高度依赖煤炭。后来，由于资源枯竭、环保、安全等原因，淮南关闭了大量中小煤矿，因此经济受到巨大冲击。在这种情况下，志高动漫产业园作为新的经济增长点被引进淮南。建设之初，欢乐园对外宣称要成为安徽旅游第三大必游胜地。

“淮南之眼”号称亚洲最高的山体摩天轮，直径120米，高达168米，相当于55层楼高，但经过十多年的日晒雨淋，早已锈迹斑斑，成为了危险娱乐设施。虽然欢乐园现在看起来破败不堪，但13年前它可是当地的明星项目，一时风光无限。2011年，时任淮南市市长曹勇在酒店会见志高集团董事局主席江东廷时表示，市委、市政府将全力支持项目的建设，确保欢乐园按计划盛大开园。记者翻阅2010—2013年的淮南市政府工作报告时，也发现这个项目每年都是政府工作的重点内容之一。

淮南志高集团有限责任公司总裁李跃城当时在接受参访时说，神州欢乐园园区总投资30亿元，目前已完成投资90%，计划在2012年的12月28日试营业。然而，欢乐园并没有如期开园，而是从2013年底起就无限期停工了。不仅欢乐园烂尾了，连配套的四栋职工宿舍也烂尾了，最令人感到震惊的是地下室，因为常年失修，下面全部都被水淹了，水深一米到一米五左右。

因何烂尾

从明星项目到烂尾工程，根本的原因到底是什么呢？我们找到了淮南市司法局副局长何云朝，他是这个烂尾项目的核心调查人员之一。

安徽省淮南市司法局党组成员、副局长何云朝：“根本原因是企业盲目扩张，深陷债务危机，资金链断裂，运营难以维系。”

志高在全国拥有多个类似淮南的项目，商业模式都是“主题乐园+房地产”，据这份合同显示，集团“凭借强大的实力经营开发了一批具有巨大社会影响力、经济效益好的公共文化旅游、科技及商业房地产项目，起到了示范引领作用”。但事实却是集团利用各地园区的资产相互抵押、担保融资，拆东墙补西墙。因此一旦债务到期无力偿还，就会导致资金链断裂，所以志高从一开始就没有把全部心思放在产业园建设上，而是动起了歪脑筋。

有人估算了一下，即便欢乐园正常营业，它的门票收入每年大概也只有几千万元，对于一个投资这么大的项目来说，可以说是杯水车薪。那么它靠什么盈利？答案是房地产。在规划的3200亩土地中，有2000亩是用来搞房地产开发的。

据了解，为了操盘整个项目，泰安志高集团在淮南成立了三家子公司，包括志高动漫、志高实业和神州欢乐园置业。但事实上，志高并没有开发房地产，而是一边建设欢乐园，一边暗地里寻找买家倒卖土地使用权。志高第一次买地是在2011年3月7日，而仅仅过了15天，就以100万元/亩的价格，把1200亩地连同志高实业公司一起作价12亿元，秘密卖给了浙江恒友机电有限公司等三家公司，对外却谎称是集团内部股权转让，从而骗取了政府盖章。而浙江恒友拿到土地后2天，就立刻把志高实业的法定代表人变更为自己公司的吕志敏了。

志高方面转让、倒卖国有土地使用权违反了国家有关法律，同时也违反了淮南市政府和志高集团签订的合同，即未经淮南市人民政府同意，泰安志高集团不得将转让取得的土地再转让、抵押、合作开发。但志高仍通过暗箱操作，最终出售了商住用地672亩，赚了6.5亿元。

安徽省淮南市司法局党组成员、副局长何云朝：“项目的法定代表人江东廷非法转让国有土地使用权，没有将资金全部用于项目建设，导致后来一系列问题，给国家造成重大损失，造成严重的社会影响。”

最终法院认定，泰安志高集团法定代表人江东廷因非法转让、倒卖土地使用权罪被判有期徒刑6年，处罚金6500万元。而从当地政府的角度来看，时任淮南市市长曹勇等主要领导人也对产业园烂尾并造成巨额损失负有不可推卸的责任。首先，便是用土地出让金换股权的方式出让土地。

安徽省淮南市城投公司法务胡倩：“志高三家子公司，通过招拍挂的形式获得相应的土地使用权，他们上缴的土地出让金交给市财政，市财政全额转入市城投公司账户，市城投公司全额转给淮南志高动漫，在2011年1月至2012年12月，市城投公司共计全额转款为27笔17.22亿元。”

就这样，17.22 亿元转了一圈又回到了志高手里。那么，为什么会“先交钱再返钱”呢？原来，2010年2月淮南市政府与山东泰安志高集团签订合同时约定，淮南市政府转让3200亩土地给志高，用土地对价换取主题公园总资产15%的股权。随后，双方又签了个补充协议，时任淮南市市长曹勇还滥用权力允许志高用“先交钱再返钱”的方式拿地，并把持有的股份从15%改为16%。不仅土地免费，而且当地政府还提供了各种优惠，包括免征项目开发时涉及的任何行政性规费等。就这样，志高相当于毫无风险地变相以“零地价”拿到了土地，并把风险转嫁给了当地政府，而市政府对项目运营又缺乏监管。

安徽省淮南市司法局党组成员、副局长何云朝：“曹勇改变了市委市政府的决定和合同的正式约定，违规返还土地出让金，违反了国务院办公厅的文件规定，导致项目一开始就处在违规状态，埋下了法律隐患。”

为了杜绝这些隐患，早在2006年国务院办公厅就下发通知，任何地区、部门和单位都不得以招商引资、旧城改造等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”。但是淮南市原市长曹勇却滥用权力，违反了这一规定，用土地置换股权，导致15.26亿元的巨大经济损失。据统计，在规划的3200亩土地中，志高最终实际取得了1770亩土地的使用权。此外，志高还两次非法侵占土地，共计700亩，后被国土部门查处并追回。

淮南市原市长曹勇因为给国家造成了15.26亿元的重大损失和社会恶劣影响，已构成滥用职权罪，加上受贿罪，最终法院判处其有期徒刑9年6个月，处罚金260万元。其他相关责任人也受到了法律的制裁。

除了“零地价”出让土地、用土地换股权以外，导致项目烂尾还有一个原因，那就是立项缺乏科学性。当年一条关于该项目预期经济效益的新闻这样报道：园区设计年接待游客350万人次，可拉动淮南年整体旅游经济效益50亿元，将成为安徽新的标志性生态文化旅游项目。

我们不知道这个结论是怎么得来的，不过，双方在合同中写道，“甲、乙双方对项目的良好前景和潜在风险进行了深入探讨，并达成一致意见”。但事实上，上马主题乐园的决策从一开始就充满高风险。后来志高在盘锦、龙岩、信阳等许多地方的类似项目陆续烂尾，并欠下巨额债务，便足以证明这一点。

盘活思路

那么这个烂尾工程将如何处理呢？去年3月，淮南市高新区开发投资有限公司通过拍卖，以5.05亿元的价格获得欢乐园的土地及地面设施的所有权。随后，淮南市政府邀请了几家国内知名的主题公园运营机构，对项目进行实地评估和论证。

安徽省淮南市政府新闻发言人胡德春：“市政府形成了初步的处置意见。第一，原来的员工宿舍改建为人才公寓；第二，主题展览馆改造为市科技馆，并且引入文化传媒产业加以利用；第三，目前尚未建设的土地抓紧进行规划设计，待新一轮的国土空间规划批准后，尽快进行盘活和利用。”

淮南这个规模庞大的招商引资的产业园项目，虽然被冠以文化、科技、动漫等各种新潮的名头，并以动漫产业园立项，但其实暗地里却非法转让、倒卖国有土地使用权给其他公司。用调查组的结论说，这个项目从一开始就违法。最后，这个被寄予厚望的主题公园因资金链断裂而烂尾，投资商和淮南市有关违法人员受到法律处理。发展经济，不能冲动盲目、急功近利，更不能违法违规、打擦边球，要扎扎实实、踏踏实实地搞现代化建设。