立法破局，香港向“劏房”宣战

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消灭劣质“劏房”，“简朴房”新生

10月3日，香港特区政府在宪报公布《简朴房条例》，定于2026年3月1日正式生效。该条例以立法方式直面香港繁华背后的痼疾——“劏房”，标志着持续数十年的居住困局终于迎来制度性回应。

“劏房”又被称为“棺材房”或“笼屋”，顾名思义，居民如同被囚于笼中，生活环境恶劣、空间逼仄，基本居住尊严难以保障。但这样的房子，香港现有约11万间劏房单位，居住着22万人，人均居住面积中位数仅约6平方米。近四成单位缺乏通风设施，夏季室内温度常超过35摄氏度，部分甚至高达40度。尽管居住条件恶劣，租金负担却不低。香港社区组织协会3月发布的报告显示，受访劏房租户月收入中位数为7200元，而劏房租金中位数达4500元，租金占收入比例过半。

《简朴房条例》实施后，所有劏房须符合八大最低标准才可合法出租，包括面积不少于8平方米、具备通风设施、设有独立厕所（黑厕须安装机械通风）、具备防火能力、安装独立水表等。人均面积从6平方米提升至8平方米，看似仅增2平方米，却预计将淘汰约30%的劣质劏房。为避免市场剧烈波动推高租金，条例设置了分阶段过渡机制，以平衡民生需求与市场调整压力。

这一立法也反映出香港政府治理思路的转变——从“市场主导、避免干预”转向主动介入、保障基本居住权。香港当前所处的阶段，与北京、上海早年整治群租房的情况相似。过去因缺乏对“二房东”的有效监管，群租房问题一度成为多个城市的租赁顽疾。京沪两地通过出台租赁条例、开展专项整治等雷霆手段，迅速控制乱象。相较之下，香港的立法更为温和，并预留了较长的过渡期。

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多措并举，香港密集出招整治住房乱象

今年以来，香港接连推出多项住房政策，针对性处理劏房、学生宿舍、公屋等不同领域的住房问题。例如，为应对非本地学生数量上升带来的住宿压力，政府推出“城中学舍计划”，鼓励市场以自资及私营方式将现有商业楼宇改作学生宿舍；“简朴房”条例则将原本处于灰色地带的劏房纳入监管，使其从“地下”走向“合法”。同时，《房屋修订条例》进一步打击滥用公屋行为，确保公共房屋资源公平分配；《长远房屋战略》也明确未来十年房屋供应目标，承诺有足够土地满足公私营房屋需求，逐步将劏房居民引导至政府供应的公屋体系。

△同策研究院整理

香港正经历一场全方位的住房改革，而公众最关心的，仍是租金是否会因此进一步上涨。类似担忧在北京、上海整治群租房时也曾出现，实践表明，在保障性租赁住房持续供应与市场自我调节的双重作用下，租金最终趋于平稳。

然而，香港面临的情况更为复杂。2025年7月，香港住宅租金指数已攀升至196.3点，连续八个月上涨，创近六年新高。在住房需求持续大于供应的背景下，香港仍持续吸引各类人才。截至2025年第一季度，香港共批准约2.7万份人才签证申请，较2024年同期增长约20%，内地买家赴港置业比例同步上升，2025年1至4月，内地买家占香港私人住宅成交量的20%，相应地也加剧了租赁市场需求。

面对租金上涨压力，香港政府为劏房改造后的租金涨幅设定10%的上限，以控制民生负担。然而，治理劏房仅是“治标”，真正破局仍需“治本”——即扩大住房供应。特区政府的对策是：未来五年新增18.9万套公营房屋，并将公屋轮候时间从5.1年缩短至2027年的4.5年。在土地高度集约的香港，这是一场真正的攻坚战。

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内地启示：从乱象治理到强监管时代

香港当前的努力，也是内地租赁市场曾经走过的路，内地住房租赁市场同样经历了一场由乱到治的深刻变革。今年9月15日，《住房租赁条例》正式实施，标志着住房租赁行业全面迈入强监管时代。长期存在的群租、隔断房等乱象被有效终结，市场逐步走向规范化、高质量发展。这一转变不仅推动了租赁市场的结构升级，也显著提升了租户的安全感。调查显示，近七成受访者认为该条例的实施会提升租房的安全感。

最后，内地从“整治乱象”到“系统建构”的治理路径，为正处于住房改革深水区的香港提供了重要借鉴：只有通过立法明确底线、强化执行，并在规范市场中保障民生，才能实现租赁生态的长期健康与稳定。

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