我劝朋友把房卖了

周末跟两个朋友吃饭，中年老登的酒局总是少不了对时局的分析，而我作为一个前地产从业者总能在这种时候插得上话，因为我可以把话题带到一个大家都能聊也愿意聊的话题上——房子。

其中一个朋友刚买的房，新房、期房、城投开发商、四代住宅，得房率超100%，明年交付，当然价格不低。
朋友还跟我抱怨，“不都说房子降价了么？为什么还这么贵。”

我说，“没事，最起码你买的这套房子，应该不会有大规模掉价的可能性。”
然后转头对另外一个朋友建议，把他现在持有的房子尽快卖掉。

原因其实也很简单，因为我觉得两个朋友买的房子已经不是同一个产品了，房地产普涨时代的终结，并且已经出现两极分化。

我建议卖掉的那套房子其实位置不错，但楼龄10年了，是以前城市城改的典型项目，商品房与回迁房混居，户型面积段极广，从30~175㎡的面积段都有，楼下就是商业配套，但都散售掉了，以前曾经红极一时，热闹非凡，而今虽然有些落寞，但人流量还是不少。

我觉得这两套房子会走上截然不同的命运。
四代住宅（就叫A房吧）在度过这轮房地产周期后，会逐渐的上涨；
而城改房（就叫B房吧）可能免不了持续下跌。

自从四代住宅从市场上出现之后，房地产已经进入了一个新的时代。
刚需已死，改善为王。
所谓的“刚需户型”，指的普遍是60-70㎡的两房，80-90㎡的三房，甚至一些更小的一房公寓户型。
早年间确实很好，极大的解决了“居者有其屋”的城市居住问题，但居住密度过大，人员素质混杂，居住体验并不好。而且快速的城镇化期间，造就了“刚需户型”的天量供应。
一旦房地产进入下行周期，这些刚需户型就首当其冲，跌的最狠。

最近几年拿地的新项目，很少在供应所谓的“刚需户型”，基本以120㎡三房起步，面积上不封顶。改善市场逐步在走强，甚至城市顶级豪宅市场总是供不应求。

就拿B房所在小区为例，房价已经从顶峰时期跌去了一半，而在这样的房价下跌中，各个面积段的跌幅也有结构性的变化——越小的跌的越多，大面积的反而跌的少。

朋友听完一拍大腿，他那套房子一年时间已经跌去50万了。

或许再过两年，我们再一起吃饭的时候，可以再看看我的判断。

最后说点我的买房建议吧。
1、买下一代产品，不买上一代产品，无论上一代产品有多便宜。
2、在自己能承受的范围内，买大户型不买小户型。
3、买那些户型起始面积段大的小区，越大越好。