小区物业被解聘后带走162万元公共收益……

来源：CCTV今日说法

“主要是对他们的服务不满，就是因为不好，不管是卫生或者其他的管理方面，都不怎么行。”

引发众怒的物业

2022年5月，江苏省昆山市某小区内，一群业主围在小区大门口质疑物业服务不到位，随后与保安发生了冲突。

小区业主反映，自2017年12月该物业公司接手小区以来，楼道清洁不到位、公共设施损坏无人维修、停车混乱堵塞通道等问题持续不断。业主们称，他们多次与物业公司交涉，物业不仅不积极整改，还态度蛮横。

小区业主吐槽物业公司

当地物业服务管理指导中心的负责人表示，除了开发商和物业公司的问题外，该小区始终未能成立业主委员会，导致小区管理由物业公司主导，业主权益无人维护。2022年12月，物业管理委员会成立，代行业主大会和业主委员会的职责。

当地物业服务管理指导中心的负责人介绍相关情况

物管会成立后，召开业主大会，表决通过了解聘原物业公司并选聘新物业公司的决议。2023年4月，新物业公司进驻小区。

百万收益成谜

经新物业公司盘点，小区内损坏的灯泡有3000多个，缺少灭火器达800多个。除此之外，大厅石膏线脱落、门禁系统瘫痪等问题亟待解决。但新物业公司负责人发现，原物业公司不仅带走了业主清册、电梯维保记录等有关小区的全部资料，还带走了约162万元的小区公共收益。

小区新物业公司发现进场以后什么东西都没有

没有资金，小区的改造升级很难进行，新物业公司决定先垫资70多万元解决眼下困境。随后，经小区业主投票同意，物管会代表全体业主，将原物业公司起诉至江苏省昆山市人民法院，要求返还公共收益162万元。

原物业公司表示，虽认可物管会提出的金额，但应扣除其在服务期间垫付的60多万元工程款，以及按照合同约定的公共收益中30%的管理成本。

法院表示，原物业公司提供的账目明细中仅列明了维修项目的支出金额，并无合同、发票等证据支持。同时，物管会认为，该物业公司管理成本未达30%。

物管会代表全体业主，将原物业公司起诉至江苏省昆山市人民法院

从“糊涂账”到“明白钱”

为尽快厘清账目，法官带领物管会成员、业主以及原物业公司代表来到小区现场共同对账。双方对绿化围栏、消防设施等项目费用逐一核算。最终，确认原物业公司实际垫付成本为43万元左右，与其先前要求返还的60多万元存在差距。

图为法院立案庭副庭长受访

经协商，原物业公司同意按43万元计算垫付的维修资金，也将原来要求的公共收益中30%的管理成本降到15%。物管会征求小区业主同意后，对此金额表示认可。2025年1月6日，双方正式签订调解协议，约定由原小区物业公司返还公共收益共计100余万元。

如今，新物业公司以楼栋为单位实行24小时管家式服务，每天早上安排保安定时定点搬移乱停的电瓶车，业主们最关心的停车问题得到了解决，小区环境有了很大改善。

普法时间

图为中国政法大学教授席志国（视频截图）

Q：

如果广大业主有共同的管理诉求，除了参选业委会和物管会成员之外，还有哪些合法途径可以监督物业的服务工作呢？

A：

小区的管理实际上主要依赖于业主自治，所以业主本身参与度的高低，会影响这个小区的管理和治理。业主在参与治理的过程中，首先要进行日常的防微杜渐，发现本小区有任何问题，及时向物业公司进行反映。物业公司跟业主之间的冲突，有时候就是因为某些业主不配合物业公司的管理，甚至拒绝交物业服务费，导致物业公司经营陷入困境，这些情形都会导致关系的恶化。如果产生了纠纷，通过向人民调解委员会主张进行调解。如果调解达不成，各地都有当地的政府热线，房地产主管部门对物业监督管理也是非常全面的，所以也可以通过当地的政府服务热线去进行投诉等等。

案件来源 |《今日说法》节目《未公开的账目》

记者 | 李思源