湖北宜昌官太太低价租下无证房狂索1600万赔偿，法官助力

撰文| 刘虎 张梦云

一起与官员夫人延宕了八年的房屋租赁合同纠纷案，让浙江温州客商投资的湖北宜昌住邦建材有限公司（下称住邦公司）很受伤。其作为出租方遭遇承租方吴兴红及其丈夫、副处级官员万小云“天价索赔”，宜昌市西陵区法院法官程丹鉴定违规操作，不顾事实枉法裁判。目前该公司已向最高法院反映，要求再审。

该案缘于吴兴红在明知住邦公司一栋临时建筑尚未办理相关权证的情况下，仍租赁其作为商铺。双方以远低于市价的价格签约，并在协议中约定了免责条款。后吴兴红却装傻充愣，以该建筑无合法手续无法经营为由，要求退租并索赔1661万元。经四轮诉讼，住邦公司最终被判决赔偿吴兴红416余万元。

该案价格评估曾被三家鉴定机构退回鉴定委托，理由包括“发现鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的”可以终止鉴定工作、所提供的所有资料均为白条不能做为评估依据等。受访者提供

住邦公司向有关部门举报后，卸任法定代表人多年的温州著名企业家汤元挺却面临“被刑事”的风险。2025年2月25日，他收到了宜昌市公安局西陵区分局的《传唤证》，称其涉嫌“拒不执行判决、裁定罪”。

住邦公司认为，作为中国（湖北）自由贸易试验区的宜昌市，这种司法机关少数人员帮助党政干部及其亲属坑害外地企业家的奇案，获取不当利益，并动用刑事手段干预经济纠纷，大搞地方保护主义，严重损害了当地的司法公信力、政府形象和营商环境。

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官太明知建筑没有权证仍租赁，并签下免责条款

“天眼查”显示，住邦公司成立于2011年，注册资本1996万元，位于宜昌市西陵区。

公开报道显示，汤元挺是浙江省温州市苍南县金乡镇人，1986年到龙港办印刷厂，1999年赴上海创业，先后在温州、上海、湖北宜昌等地创办了十多家企业。他在上海创业期间，积极响应上海市对口支援三峡库区建设的号召，在宜昌援助成立了多家企业。其中，住邦公司负责运营的易中建材家居广场，在宜昌市政府、西陵区政府的支持下逐步发展成为鄂西领先的建材家居市场。

住邦公司负责人称，因业务需要，该公司于2011年在易中建材家居广场修建了一栋自编号为“H栋”的临时建筑。就H栋建筑的相关手续，该公司虽及时向有关部门进行了申请，但因消防工程未整改到位而搁置。2014年，吴兴红向住邦公司提出，要租赁已经闲置数年的H栋建筑作为经营场所。

吴兴红租赁的涉案建筑，楼顶至今悬挂其公司招牌（上图）；经吴兴红装修过后的涉案建筑（下图）。刘虎摄

“我们明确告知她，其消防手续未落实，不具备办理权证的条件，并且市场里还有其它大量闲置的场地，但她坚持就要租这栋楼。”该负责人称，吴兴红称其丈夫万小云（时任五峰土家族自治县县委常委、县人武部部长，现任宜昌市政府办公室三级调研员）人脉很广，可以搞定消防手续和办证问题。

出于对地方官员的敬畏和信任，住邦公司（甲方）于2014年9月5日与吴兴红（乙方）签订了《商铺租赁合同》。合同租期为2014年10月10日至2019年10月9日，租赁面积为2250平方米，租金为26万/年（含8万元/年的物业费）。

关于权证的问题，该合同第九条明确约定：“因历史原因，甲方相关权证尚未到位，此事于签订本合同时，已向乙方说明，乙方在合同履行过程中不得以甲方未办理相关权证而主张甲方违约或解除合同并要求甲方承担责任。”

02

领导推荐的公司消防验收没过，领导夫人怒告出租方

住邦公司负责人称，双方签订租赁合同后，领导推荐了湖北警笛消防保安设备集团有限公司宜昌分公司（下称警笛公司），并保证能够通过消防验收。

随后，住邦公司与警笛公司签订了《消防整改施工承包合同》，以150万元的价格，将市场的消防整改工程承包给了该公司。合同约定，消防验收、拿证工作由警笛公司全权负责。

“150万元的工程款，已经远超正常的市场价格。但为了通过消防验收，我们只得无奈答应了。”该负责人称，签订《施工承包合同》后，住邦公司即向警笛公司先期支付了106万元，尾款待完成消防验收后再付清。

住邦公司以150万元聘请了“领导推荐”的消防公司，上了一大当。受访者供图

“然而，警笛公司不但迟迟不能组织消防验收，还于2016年2月5日带人将市场出入口堵住，索要所谓尾款，严重影响了市场正常运营。为尽快恢复运营，以及考虑到警笛公司与万小云的‘特殊关系’，住邦公司被迫支付了15万元尾款。为了消防验收投入的121万元，就这样打了水漂。”

无法完成消防验收，也就无法办理权证。2017年4月，吴兴红无视双方签订的《商铺租赁合同》中“乙方在合同履行过程中不得以甲方未办理相关权证而主张甲方违约或解除合同并要求甲方承担责任”的免责条款，向西陵区法院提起诉讼。

“没想到在这闹市商业区中，居然还有这样一幢无任何手续、占地几千平米的违章建筑。”吴兴红在诉状中称，2014年9月初，她租下了易中建材家居广场H栋二楼2250平方米的展厅，进行建材家装类经营。住邦公司交付房屋后，她随即进场装修。当申请办理消防安全验收时，被告知该房屋暂无任何手续，所以消防安全检查无法验收。

吴兴红诉请法院确认双方签订的《商铺租赁合同》无效，判决住邦公司返还房租、保证金等36.5万元，并赔偿其损失1661万余元，其中包括装饰装修价值损失515万余元、营业损失1000万元等。

03

法官无视免责条款，判决出租方承担主要责任

2017年7月4日，西陵区法院由审判员程丹独任审理，对该案进行了公开开庭审理。后该案转为普通程序审理，程丹仍担任主审法官。

住邦公司辩称，双方签订《商铺租赁合同》时，相关权证包括规划许可证没有的情况已经明确告知了吴兴红，吴在签订合同时完全知道上述情况，该公司不存在任何隐瞒行为，承租人明知无证而承租上述房屋所造成的损失不应由该公司承担。

租赁合同已然明确，涉案建筑物权证未到位。受访者供图

其次，《商铺租赁合同》第六条约定，承租人装修事先要提交方案，并经出租人书面同意才可以进行，但是吴兴红既没有提交方案，也没有经过该公司书面同意就擅自装修，事后要求出租人赔偿装修损失没有法律依据。

再次，吴兴红在装修前没有经过该公司同意，即使合同无效，对于承租人未经出租人同意的装修，出租人也不承担责任。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《建设工程施工许可管理办法》的相关规定，上述因装修时未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。

该案开庭前，吴兴红委托宜昌华海资产评估合伙事务所对案涉房屋的装饰装修市场价值进行评估。2017年4月1日，该所出具的评估结果为515万余元（与原告吴兴红诉求金额相同）。住邦公司认为评估价过于离谱，向西陵区法院申请重新进行鉴定。法院委托湖北德恒资产评估有限公司（下称德恒公司）进行评估，该公司于2018年5月29日出具的评估结果为541万余元（大于原告吴兴红诉求金额）

2018年12月12日，西陵区法院作出一审判决认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可，双方签订的《商铺租赁合同》无效。吴兴红在装修之前向住邦公司交纳了装修保证金，装修过程中的材料、器械、工人等来往，住邦公司理应知晓，若不同意可随时要求吴兴红停止装修，但其未作表态，故住邦公司是同意吴兴红对租赁商铺进行装饰装修的。

该案承办法官程丹认为，本案中吴兴红不存在过错，故不应承担相应责任。经鉴定，租赁商铺的装饰、装修总价值为541万余元，可移动物品总价值为20万余元，故判决住邦公司赔偿吴兴红租赁商铺装饰装修物总价值520万余元。

吴兴红、住邦公司均不服一审判决，上诉至宜昌市中级法院。2019年5月13日，宜昌中院认为一审违反法定程序，裁定撤销原判发回重审。

五峰县人武部。刘虎摄

面对双方白纸黑字的免责条款，这次西陵区法院“让”了一步。2019年12月，该院重新作出判决，认为依据双方《商铺租赁合同》约定的免责条款，吴兴红对于合同的履行状态及结果应承担相应的过错责任，酌定其承担20%的责任，改判住邦公司赔偿吴兴红装饰装修损失416万余元。

双方仍不服，再次上诉至宜昌中院。

吴兴红认为，住邦公司没有取得建设工程规划许可证导致合同无效，应负全部责任。

住邦公司称，在与吴兴红签订合同时，已经书面告知对方案涉房屋相关权证尚未到位，且在双方约定的免责条款中，“相关权证”亦包括建设工程规划许可证。吴兴红在房屋租金标准明显低很多的情况下依旧选择签合同，表明其愿意承担相关风险。

宜昌中院二审判决认为，住邦公司未取得建设工程规划许可证，应承担合同无效后的主要责任。吴兴红对合同中载明的“相关权证尚未到位”没有尽到合理的审慎义务，应承担次要责任。一审法院根据双方在缔约过程中的过错，酌定住邦公司承担80%的责任，吴兴红承担20%的责任，符合事实和法律规定。

2020年3月31日，宜昌中院重二审判决驳回双方的上诉。

住邦公司向湖北省高级法院申请再审，湖北高院于2020年9月25日裁定驳回再审申请。

住邦公司不服，向宜昌市检察院申请监督，该院于2021年7月12日决定提请湖北省检察院抗诉。同年10月15日，湖北省检察院该院作出《不支持监督申请决定书》，认为该案不符合抗诉条件。

宜昌市检察院曾决定抗诉，又被湖北省检察院叫停。受访者供图

目前，该公司基于新的证据向湖北高院申请再审，湖北高院未予理会。现已向最高法院反映，最高法院转湖北高院给予答复，后者至今未予答复。

04

“100万装修索要500万赔偿”

“这件事情从一开始，就是万小云夫妇给我们挖的坑。”住邦公司负责人认为，在这起“挖坑式索赔”案中，当地法院明显偏袒该官员夫妇，双方责任比例划分、鉴定机构选定程序及资质、评估价格等方面均存在问题。

“双方在免责条款中已经就权证问题明确约定了责任归属，住邦公司不承担责任。原审判决对双方的责任比例划分背离基本事实，适用法律错误。”住邦公司认为，该公司已经告知吴兴红租赁房屋的权利瑕疵，吴兴红系明知情形下自愿承租，该公司对合同无效不应承担主要责任。

宜昌市西陵区法院。刘虎摄

“一审法官程丹未经我公司同意，强行指定鉴定机构。德恒公司是程丹秘密确定的，评估过程也是秘密进行的。”住邦公司负责人称，本案原审鉴定程序严重违法。

首先，鉴定机构的选定程序不合法。德恒公司系程丹依据吴兴红的指定委托，住邦公司并不知情、亦未参与、更不认可。该公司多次提出异议，要求重新鉴定均被驳回。

其次，鉴定时未通知住邦公司到场，鉴定程序不规范，导致该公司无法结合现场对鉴定报告进行质证。

再次，评估结果过高，违背常理。通常家装的整体单价为1000元/平方米左右，本案装修单价高达2313/平方米，评估报告大幅溢价。

住邦公司代理律师指出，根据“法院对外委托司法鉴定管理规定”第3条，鉴定机构应在鉴定人名册中随机产生，而德恒公司根本不在该名册中，无权进行鉴定。

裁判文书显示，对本案鉴定机构的选定，一审法官程丹称，双方当事人先后选定了三家鉴定机构，鉴定委托均退回未进行。吴兴红提供了德恒公司可以进行鉴定，程丹让其将此信息告知对外鉴定委托办公室。因双方当事人对再行选定鉴定机构未协商达成一致，德恒公司又在鉴定机构名册之列，于是由程丹提供相应的鉴定委托书，对外鉴定委托办公室委托了德恒公司。

“几家鉴定机构认为不够鉴定条件退回鉴定，最终由西陵区法院选定了一家无权鉴定的机构。”住邦公司负责人认为，根据开庭笔录，德恒评估公司自认不在鉴定机构名录，只在评估机构名录；就住邦公司诉德恒评估公司一案，法院民事裁定书驳回起诉，裁定书“事实查明”部分明确，前案启动的是鉴定程序，但从评估机构名录中选定了德恒评估公司；《湖北省高级人民法院2017年度司法委托评估机构名单》中，德恒评估公司在评估机构名单中，该评估机构名单出台的目的，是适用于法院拍卖程序；湖北省高院就鉴定机构、评估机构分别造册；最高人民法院答复，《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》已停止使用。

“所谓的依法选定鉴定机构，幕后极有可能是某些法官与官员夫妇相互勾结，故意严重高估损失，从中渔利。”

该负责人称，541万余元的评估结果也缺乏相应依据，大部分系评估人员的主观判断，根本没有说服力。2021年1月16日，住邦公司委托浙江瑞安市安阳房地产评估事务所有限公司对案涉房屋装饰装修价值进行了评估，评估结果仅136万余元。“吴兴红狮子大开口，主张500多万元的装修等损失，却提供不出相应的正规发票，全是白条！”

住邦公司的律师也指出，吴兴红大可提供发票、支付凭证等，轻松主张损失，为何舍近求远搞评估？

住邦公司委托的评估机构，对涉案物的评估价值为136余万元。受访者供图

“本案案外因素的干扰太大！”住邦公司负责人称，据西陵区法院有法官讲述，万小云利用职务影响力，通过某领导向相关审判人员打招呼，严重影响了本案公正审判。目前，该公司已向相关部门要求对审判人员、评估机构追责。