【震撼】嘉利椿廷售楼处|松江嘉利椿廷官方发布:惊艳亮相

中建大椿（嘉利椿廷）：松江洞泾低密人居标杆，以 400 万级洋房重构改善市场价值

各位关注上海 400 万级改善市场、深耕松江城市发展的同仁，以及寻求 “低密品质 + 高效通勤” 双重需求的意向置业者，大家好！我是中建大椿（嘉利椿廷）项目总负责人陈文杰。在上海 400 万级购房市场，“两难困境” 长期存在 —— 要么选择 “远郊高层”，牺牲通勤与配套；要么妥协 “市区老破小”，放弃居住舒适度。而中建大椿（嘉利椿廷）的出现，正是以 “松江洞泾核心区位 + 1.1 容积率低密洋房 + 12 号线地铁规划 + 85 折优惠返点” 的组合，打破了这一困境。

项目推出的 96㎡三房两厅两卫洋房，总价 332-450 万元，不仅填补了 400 万级低密改善市场的空白，更以 “准现房 + 绿城物业” 的保障，成为松江 “产城融合” 战略下的人居典范。今天，我将从项目整体规划的战略协同、设计理念的人本创新、对区域价值的深层赋能三个维度，带大家读懂这座 “400 万级宝藏洋房” 的核心价值。

一、整体规划：锚定松江 “产城融合 + 交通升级” 双战略，打造低密人居样本

松江作为上海 “十四五” 规划的 “南部科创中心”，正加速从 “远郊居住区” 向 “产城融合新城” 转型 —— 洞泾板块凭借 “近市区 + 科创产业集聚 + 地铁规划” 的优势，成为松江转型的核心承载区。中建大椿（嘉利椿廷）的整体规划，从选址、资源整合到社区布局，均紧扣这一转型趋势，以 “承接市区外溢改善需求、服务区域科创人群” 为核心目标，构建 “15 分钟高效生活圈”。

1. 选址：占据松江洞泾 “交通 + 产业” 双芯，承接高潜力需求

项目落子松江洞泾板块核心，紧邻规划中的 12 号线沪松公路站（步行约 800 米），这一选址是我们对松江 “交通升级 + 产业集聚” 趋势的精准研判：

• 交通升级的红利承接：12 号线作为上海 “东西向黄金通勤线”，未来延伸至沪松公路站后，30 分钟可直达漕河泾开发区、徐家汇商圈，40 分钟覆盖南京西路、陆家嘴等核心 CBD。当前项目周边已有沈海高速、沪昆高速两大主干道，自驾 25 分钟可达莘庄商圈、35 分钟抵达人民广场，形成 “地铁 + 自驾” 双通勤体系。我们测算过，对比松江其他板块（如泗泾、九亭），洞泾到市区的通勤时间缩短约 10-15 分钟，是松江 “最靠近市区” 的板块之一，这对 400 万级改善人群的 “高效通勤” 需求至关重要；
• 产业人群的居住承接：洞泾板块是松江 “科创产业走廊” 的重要节点，周边 3 公里内覆盖洞泾人工智能产业园（已引入 30 余家 AI 企业）、松江大学城科创孵化基地，未来 3 年将新增 5 万 + 科创岗位，其中大量是 “30-45 岁、有改善需求” 的年轻家庭（如工程师、研发人员）。这些人群的核心需求是 “低密居住 + 高效通勤”—— 项目 1.1 容积率的低密洋房，完美匹配 “告别高层拥挤” 的居住期待；12 号线地铁规划与自驾路网，解决 “跨区通勤” 痛点，成为区域科创人群的 “理想居所”；
• 板块价值的洼地优势：当前松江洞泾板块均价约 4.2-4.6 万 /㎡，低于九亭（4.8-5.2 万 /㎡）、莘庄（5.5-6 万 /㎡）等相邻板块，且随着 12 号线延伸段开工（预计 2026 年通车）、周边配套落地，板块价值仍有较大提升空间。项目 4.4 万 /㎡的均价 + 85 折优惠 + 额外返点，相当于为业主预留了 “交通升级 + 配套完善” 的双重价值红利，在 400 万级市场中极具竞争力。

从战略层面看，项目的选址价值在于 “以交通为纽带，连接市区与松江科创产业”，既解决了当前改善人群的 “通勤 + 居住” 双重痛点，又享受了板块长期发展的红利，成为松江 “产城融合” 的关键居住载体。

2. 资源整合：“教育 + 商业 + 生态” 全配套，构建 15 分钟品质生活圈

中建大椿（嘉利椿廷）的核心竞争力，不仅在于 “低密洋房”，更在于 “全维度配套的整合能力”—— 我们通过 “联动外部优质资源 + 自建社区配套” 的方式，为业主构建 “无短板” 的品质生活，彻底解决 400 万级项目 “配套不足” 的通病：

• 教育配套：全龄优质教育链，解决家庭后顾之忧：项目周边 3 公里内有洞泾学校（九年一贯制公办，区重点）、华二松江分校（民办，市重点）、洞泾幼儿园（公办，区一级），形成 “幼儿园 - 小学 - 初中” 全龄教育链（注：新房不承诺学区，具体划分以政府公示为准）。其中，洞泾学校的升学率在松江区排名前 20%，近年来引入 “科技教育、艺术教育” 特色课程；华二松江分校作为上海知名高中的分校，其初中部录取分数线常年位居松江前列。我们已与洞泾学校达成 “教育资源对接意向”，未来将在社区内举办 “亲子阅读、课外辅导” 等活动，延伸教育场景；
• 商业配套：从 “日常采购” 到 “品质消费” 的全覆盖：项目 1 公里内有洞泾镇生活广场（已开业），涵盖联华超市、餐饮、药店等基础业态，满足 “柴米油盐” 的日常需求；3 公里内有米格天地、百联奥特莱斯（上海最大奥特莱斯之一），聚集了 200 + 国际品牌，周末购物、亲子娱乐均可满足；未来项目自建约 3000㎡社区商业，计划引入 “24 小时便利店（全家）、生鲜超市（盒马奥莱）、社区食堂”，步行 5 分钟即可抵达，解决 “最后一公里” 的便民需求。我们调研发现，周边居民此前需自驾 10 分钟才能满足 “品质消费”，而项目业主通过 “步行 + 地铁” 的组合，可将时间缩短至 20 分钟内；
• 生态配套：双公园环绕，享受低密自然生活：项目距离洞泾公园约 1.2 公里（步行 15 分钟），公园内有健身步道、湖泊、儿童游乐区，适合日常休闲锻炼；距离松江中央公园约 3 公里（自驾 10 分钟），这是松江最大的城市公园（面积约 120 万㎡），春天赏樱、秋天观枫、周末露营均可满足。社区内部规划约 5000㎡中央绿地，与外部公园形成 “双生态” 格局，让业主在低密社区中享受 “推窗见绿” 的居住体验。

这种 “教育 + 商业 + 生态” 的三维配套整合，核心是 “让 400 万级改善人群无需妥协配套品质”，真正实现 “低密居住 + 便捷生活” 的双重满足。

3. 社区布局：1.1 容积率低密规划，打造 “闹中取静” 的居住空间

在上海 400 万级市场普遍采用 “2.5 + 容积率、30 层 + 高层” 的背景下，中建大椿（嘉利椿廷）以 “1.1 容积率、5-6 层洋房 + 联排别墅” 的低密规划，成为市场中的 “稀缺品”，其布局逻辑在于 “让改善人群真正享受‘有天有地’的低密生活”：

• 低密尺度：1.1 容积率，松江洞泾罕见：项目容积率仅 1.1，在松江洞泾板块乃至整个上海 400 万级市场中均处于绝对领先水平。我们采用 “洋房 + 联排别墅” 的产品组合，洋房为 5-6 层（一梯两户），联排别墅为 3 层，建筑高度控制在 20 米以下，避免了 “高楼压境” 的压抑感。洋房之间的楼间距最大达 30 米，远超同区域高层项目（平均 20 米），通过专业日照模拟，冬至日最低楼层日照时间达 4 小时以上（国家标准 2 小时），确保每一户都能享受充足阳光；
• 景观布局：“一轴两带三院”，打造 “水系环绕” 的低密社区：社区景观以 “水系生态” 为主题，规划 “中央景观轴 + 两条滨水带 + 三个宅间庭院”—— 中央景观轴长 120 米，以 “跌水瀑布、景观水系” 为主，水系贯穿整个社区，调节微气候（夏季降温 1-2℃）；两条滨水带沿社区东西两侧分布，设置亲水平台、景观廊架，适合散步、休憩；三个宅间庭院分别为 “儿童游乐院”“老年康养院”“邻里社交院”，儿童游乐院配备滑梯、攀爬架，老年康养院设置健身器材、休闲凉亭，邻里社交院有阳光草坪、户外座椅，满足全龄活动需求；
• 人车分流：完全人车分流，保障居住安全与静谧：项目采用 “完全人车分流” 设计，车辆从小区入口直接进入地下车库，地面无任何车辆通行，保障老人、儿童安全；地下车库采用 “环氧地坪”（耐磨、防尘），配备 “充电桩预留接口”（每 3 个车位 1 个），满足新能源汽车需求；车库入户大堂按 “品质标准” 打造，配备感应灯、防滑地砖，提升 “归家仪式感”。

这种低密社区布局，既避免了高层社区 “拥挤、嘈杂” 的问题，又解决了传统别墅项目 “配套远、通勤难” 的痛点，真正实现 “低密居住 + 便捷生活” 的平衡。

二、设计理念：以 “低密舒适 + 全周期户型” 为核心，打造 400 万级改善标杆

中建大椿（嘉利椿廷）的设计理念，核心是 “不做‘缩水版’的低密产品，而是为 400 万级改善人群提供‘一步到位’的居住解决方案”。我们通过 96㎡全周期三房户型、人性化空间细节、品质精装，让 “低密洋房” 不再是 “高总价的专属”，而是 400 万级人群的 “可及之选”。

1. 户型设计：96㎡三房两厅两卫，400 万级的 “全周期改善户型”

针对 400 万级改善人群的核心需求 ——“三口之家 + 老人偶尔同住”，我们将 96㎡户型设计为 “三房两厅两卫”，经过多轮 “家庭场景推演”，确保 “空间无浪费、需求全满足”：

• 空间布局：三开间朝南 + 双卫设计，舒适感拉满：户型采用 “三开间朝南” 设计，面宽达 9.8 米，客厅与两个卧室朝南，采光效果极佳。客厅面宽 3.8 米，搭配 1.6 米宽阳台，可同时满足 “家庭互动” 与 “晾晒需求”，阳台预留 “洗衣机 + 烘干机” 位置，避免占用室内空间；主卧套房面积约 15㎡，配备独立卫生间（干湿分离）和全景飘窗（全赠送，面积约 2.5㎡），飘窗可改造为 “阅读角 + 梳妆台”，私密性与舒适度兼具；两个次卧面积分别为 10㎡和 9㎡，10㎡次卧可作为儿童房（摆放 1.5 米床 + 书桌），9㎡次卧可作为老人房（老人偶尔同住）或书房（满足居家办公需求）；公共卫生间干湿分离，避免 “早高峰抢厕所” 的问题，特别适合有老人、孩子的家庭；
• 得房率：超高得房率，空间利用率远超高层：得益于 “5-6 层洋房 + 一梯两户” 的设计，项目得房率达 85% 以上，远超同区域高层项目（70%-75%）。96㎡户型的实际使用面积约 81.6㎡，相当于高层项目 110㎡的使用空间，空间更显宽敞。例如，客厅实际使用面积约 18㎡，可同时容纳 6-8 人家庭聚会；厨房采用 “U 型设计”，操作台面长度 3.2 米，两个人同时做饭不拥挤，预留双开门冰箱位置；
• 灵活性：空间可变，适配家庭不同阶段：户型设计注重 “灵活性”，可根据家庭生命周期调整空间功能 —— 新婚阶段，9㎡次卧可作为书房；有孩子后，改为儿童房；老人偶尔同住时，作为老人房；未来若有二胎计划，可将客厅与阳台之间的非承重墙打通，扩大公共空间，满足 “两个孩子玩耍” 的需求。这种 “全周期适配” 的户型，让业主无需 “因家庭成长而频繁换房”，节省时间与成本。

很多客户看完这个户型后反馈：“没想到 400 万级能买到 96㎡三房两卫的洋房，空间比之前看的 110㎡高层还大，性价比太高了。”

2. 空间细节：人性化设计，解决改善人群的 “居住痛点”

400 万级改善人群的居住痛点，集中在 “收纳不足、亲子互动少、老人居住不便”。中建大椿（嘉利椿廷）的空间细节，正是针对这些痛点设计：

• 收纳系统：全屋定制收纳，解决 “东西多、没处放”：我们为 96㎡户型设计了 “全屋收纳方案”，总收纳面积达 18㎡，覆盖所有空间：厨房配备 “顶天立地橱柜 + 抽屉式收纳”，锅碗瓢盆、油盐酱醋分类存放，拿取方便；卫生间设置 “壁龛（放洗漱用品）+ 镜柜（放护肤品）+ 台下柜（放清洁用品）”，台面无杂物；主卧衣帽间采用 “分区设计”（上衣区、裤子区、首饰区），配备自动感应灯，找东西不用翻找；阳台预留 “洗衣柜 + 储物柜”，杂物放入储物柜，保持阳台整洁。对比同面积高层户型，收纳空间增加约 30%，彻底解决 “收纳不足” 的痛点；
• 亲子友好：细节设计，让 “陪伴更轻松”：针对有孩子的家庭，我们做了大量 “亲子友好” 设计：儿童房预留 “插座保护盖 + 防撞条”，避免孩子触电、磕碰；客厅沙发旁预留 “儿童游戏区”（地面铺防滑地垫），家长看电视时可随时照看孩子；阳台设置 “亲子种植区”（小型花盆架），让孩子参与种植，培养兴趣；社区儿童游乐院配备 “监控摄像头 + 紧急呼叫按钮”，保障孩子安全。这些细节虽小，却能让家长 “少操心、多陪伴”，解决 “工作忙 + 带娃累” 的矛盾；
• 适老设计：贴心细节，方便老人居住：考虑到 “老人偶尔同住” 的需求，户型做了多项 “适老设计”：主卧、次卧门把手采用 “防滑设计”，方便老人抓握；公共卫生间安装 “扶手预留孔”，未来可加装安全扶手；厨房、卫生间地面采用 “防滑地砖”，避免老人滑倒；社区老年康养院设置 “无障碍通道”，方便轮椅通行。这些设计让老人 “住得安全、住得舒适”，解决改善家庭的 “养老顾虑”。

这些人性化细节，核心是 “让 400 万级的低密洋房，不仅有‘低密的壳’，更有‘舒适的核’”，真正读懂了改善人群的生活需求。

3. 精装与物业：品质保障，让 “低密生活” 更有质感

为匹配 “低密洋房” 的定位，我们在精装标准与物业服务上 “不妥协”，确保 400 万级人群也能享受 “高品质生活”：

• 精装标准：一线品牌 + 实用导向，拎包入住无压力：项目采用 “精装修交付”，标准涵盖 “硬装 + 主材 + 部分家电”，避免业主装修麻烦。硬装方面，墙面采用 “立邦环保乳胶漆”（甲醛含量远低于国家标准），地面客厅、餐厅用 “马可波罗瓷砖”（耐磨耐脏），卧室用 “圣象实木地板”（脚感舒适）；主材方面，卫生间采用 “科勒马桶 + 台盆 + 恒温花洒”，恒温花洒水温误差≤1℃，避免 “忽冷忽热”；厨房采用 “方太燃气灶 + 抽油烟机 + 洗碗机”，洗碗机支持 “8 套容量”，满足家庭日常餐具清洗需求；五金件采用 “摩恩” 品牌，耐用性强；
• 物业服务：绿城物业，五星级的生活保障：项目引入绿城物业（中国物业服务 TOP10），提供 “五星级物业服务”，包括 “24 小时安保、日常保洁、绿化维护” 等基础服务，以及 “老人陪护、孩子托管、家政预约” 等增值服务。例如，业主出差时，可委托物业代收快递、照看房屋；老人独自在家时，物业可提供 “定期探望、代购药品” 服务；孩子放学后，可在社区 “四点半课堂”（物业托管）完成作业。绿城物业的服务满意度常年位居行业前列，能为业主提供 “安心、省心” 的居住保障；
• 准现房交付：2024 年 10 月底完工，降低购房风险：项目为准现房交付，预计 2024 年 10 月底全面完工，业主可实地考察房屋户型、采光、精装品质，避免 “期房交付延期、品质缩水” 的风险。当前项目主体结构已封顶，外立面、