60盘提前蓄客，新政再添一把火！南京楼市抢跑

从侧面反映出南京购房需求仍比较充足，只是需求的释放力不足，市场处于缓慢修复状态。

中房报记者 李叶 北京报道

“我们项目在‘国庆中秋’长假8天的业绩抵得上整个9月了。”

“这个‘双节假期’，我带看了7组，仅一组成交。”

“今年‘国庆中秋’假期的成交情况明显不如去年同期，但与前年相比仍有进步。”

10月8日~10月9日，中国房地产报记者在与多位南京地产从业者交谈时发现，在刚刚过去的“国庆中秋”假期，南京新房市场呈现出“整体降温、局部火热”的分化格局，一边是热点楼盘到访量破千组的热闹场景，一边是部分楼盘和中介人士关于成交平淡的反馈。

根据南京网上房地产数据，国庆中秋假期（10月1日~10月8日）南京新房销量达1095套（认购950套，成交145套），与2024年同期的1224套相比下降11%，但较2023年的956套增长15%。

就这一数据变化原因，麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪告诉记者：一方面，出游热潮分流了部分购房需求，线下看房、认购行为减少，影响了整体成交量；另一方面，市场观望情绪仍浓，购房者对“抄底”时机判断谨慎。和2023年数据对比，则从侧面反映出南京购房需求仍比较充足，只是需求的释放力不足，市场处于缓慢修复状态。

眺远营销咨询董事长兼CEO高承远则认为，今年“国庆中秋”长假，南京楼市整体销量下滑的核心原因不是需求消失，而是“提前被透支”。从去年“国庆”假期前开始，南京就密集出台了一系列政策，使南京楼市此后一段时间迎来了“热销期”，到今年假期反而进入“冷静期”。加上去年“认房不认贷”刚落地，积压需求一次性爆发，基数偏高，致使今年政策边际效应递减，买家观望情绪重新抬头，导致数字回落。

“但总量仍高于2023年，说明底部已经探明，只是复苏斜率放缓，属于‘热二阶’中的正常回踩。”高承远表示。

热销与遇冷并存

在“国庆中秋”假期前，南京已有60个新建商品住房项目推出了限量特惠房源、专属成交优惠、砸金蛋赢好礼等活动。这60个楼盘位于南京各个板块，包括江北新区、玄武区、秦淮区、鼓楼区、栖霞区等。

如南京江北新区的通宇尊悦府，长假期间其推出每天一套特价房限时秒杀，成功认购者还可享品牌家电100%中奖；鼓楼区的映象星潮推出了团购礼，新客户3人成团的，可享受1%的置业优惠；栖霞区的翡翠天域在国庆期间对所有房源推出额外1%的优惠，成交客户还可领取家电礼包。

花样促销之下，不少项目收获了不错的成绩。

“‘国庆中秋’期间，公司围绕华发南京9周年做了感恩特惠促销活动，5盘联动，线上强调清盘特惠，线下推出节日活动。整体来看，项目在假期的业绩基本上抵得上9月一整月业绩。” 华发股份南京区域一项目负责人告诉中国房地产报记者，9月，公司南京项目实现了6.05亿元销售额。

“‘国庆中秋’长假期间，中海江南玖序到访90组，成交8套，销售金额1.5亿元。”南京中海地产的一位相关人员向记者表示。

多个楼盘在“国庆中秋”假期结束后发布了“战报”：如位于江北核心区的江韵瑧悦假期8天卖掉了20套房，销售额达8000万元；位于软件谷的荷雨瑧悦在同时期成交35套，成交金额1亿元；龙湖亚伦央璟颂在8天内累计销售7000万元；绿城沁百合同期累计成交26套，销售金额超1.5亿元。

绿城云庐项目负责人也向记者表示，“国庆中秋”假期意向客户每日到访量在30组以上，来看房的超6成都是地缘改善客群，对低密、四代宅比较青睐。

“一些南京郊区单价较低的项目卖得也很好，比如位于江宁上坊的金茂晓棠在假期卖出超30套；位于江宁正方新城的山语春风卖出近40套。” 南京一地产从业者周本华在接受记者采访时坦言。

有项目火热，也有项目遇冷。

记者查阅一位南京地产人士提供的“国庆中秋”假期新房项目成交排行数据发现，成交套数在4套以下的项目占比不小，也有不少项目仅成交1套。“榜单肯定会有部分遗漏，但总体成交量明显不如去年。”

一位不愿具名的房地产中介机构人士告诉记者，“双节”假期带看了7组客户，仅成交了一组，楼市表现不如今年年初。有新房代理人士也表示，“带看的13组客户中仅2组购买，不少客户持观望态度，认为后续政策和价格能更优惠。”

环比来看，克而瑞南京数据显示，9月29日~10月5日，南京市区（不含溧水、高淳）商品房成交2.68万平方米，环比下降65.71%。

对于南京楼盘销售情况出现分化的问题，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，河西、南部新城等核心板块“热销”与六合、溧水等远郊板块“遇冷”并存，冷热不均的情况容易导致整体数据失真。另一方面，2024年“国庆”假期叠加秋季房展会和限时1%额外补贴，集中网签效应显著；2025年同类集中促销节点提前至9月中旬，部分需求已在9月提前释放，也会造成“同比”口径下的落差。

政策持续优化

就在“国庆中秋”假期结束次日，南京公积金政策迎来调整。

10月9日，南京住房公积金管理中心发布《关于提高住房公积金贷款额度的通知》（以下简称“通知”），为进一步发挥住房公积金民生保障职能，促进房地产市场平稳健康发展，经报南京住房公积金管理委员会批准，对南京住房公积金贷款最高额度进行调整。

根据通知，单缴存人的住房公积金贷款最高额度由50万元/人提高至80万元/人；家庭（夫妻双缴存人）的住房公积金贷款最高额度仍为100万元/户。

早在今年6月30日，南京住房公积金管理中心就曾发布通知，优化住房公积金贷款政策，其中包括扩大住房公积金异地贷款范围、放宽异地购房提取住房公积金条件等。

就此次公积金政策的进一步调整，关荣雪分析，受制于贷款额度不足、首付压力大，居民购房意愿受限，提高公积金贷款额度可直接降低购房门槛，有助于释放这部分需求。另外，市场成交量长期处于低迷及慢恢复状态，公积金政策优化是地方政府“工具箱”中少数仍可发力的手段之一，意在通过金融支持手段稳定市场预期，提振购房信心。

柏文喜也认为，公积金调整有助于降低月供门槛，释放刚需及改善型购买力，稳定“银十”及今年四季度成交。同时，苏州和合肥等地已先后将单人公积金最高可贷额度提到80万元甚至90万元，南京若不跟进，高技能人才和首套刚需可能外流。

“政策调整选在第三季度数据出炉、全年稳增长‘最后一公里’之际，信号意义大于实际额度。”高承远表示，当下南京楼市的堵点不在“政策”，而在“预期”和“结构”。

高承远进一步表示，南京商品房库存去化周期虽保持在18个月以内合理区间，但板块分化严重，主城四区鼓楼、秦淮、建邺、玄武的新房去化周期相对健康，禄口、桥北等地区的新房去化周期却远超合理区间，远郊盘则“降价也难卖”。同时，由于土地端“价高量控”导致新房定价锚依旧偏高，二手房降价后一二手倒挂收窄，买家“卖旧买新”链条受阻。另一方面，一些民营房企资金链条并未实质性改善，市场仍担心交付问题。

多位房地产分析人士认为，南京楼市政策还有进一步改善的空间，“如对远郊库存高的区域实行‘一区一策’，给予更高比例的购房补贴或契税返还，提升自住吸引力；推行‘带押过户+公积金直付’组合，提高二手房流通效率，对满二唯一、满五唯一的旧房业主给予换房个税减免，引导‘卖旧买新’链条畅通；把保交楼资金前置到预售环节，修复民企信用，增强购房人信心；进一步提高住宅产品质量、优化供应结构。”