全国法院：审理房屋买卖合同解除案件裁判观点合集

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审理房屋买卖合同解除案件裁判观点合集

一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过，自2021年1月1日起施行）

01、第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

02、第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

03、第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

04、第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

05、第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

06、第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

07、第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

08、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

二、最高人民法院《全国法院第七次民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）

09、对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

10、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。

11、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

12、对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以重视。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的，除合同另有约定外，一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高，当事人请求适当酌减的，人民法院可以根据案件具体情况，根据公平原则处理。

对于中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方交易，导致房屋买卖合同无法履行，严重损害委托人利益的，中介机构请求委托人支付居间报酬的，不予支持；委托人请求中介机构赔偿损失的，应当根据当事人的过错程度处理。

三、浙江省高级人民法院《民商法律适用疑难案件倾向性意见》

13、在房源信息公开的情况下，购房人看房后先主动解除居间合同，后直接或者通过其他中介机构与房主签订购房合同，此种情况下购房人仍构成违约。因为合同的解除并不意味着合同条款全部灭失，合同中约定的违约条款不因合同的解除而解除，仍具有法律效力。

四、海南省高级人民法院《2016年民事审判工作会议纪要》（2017年3月23日）

14、随着市场行情的变化致使承包合同所约定的承包金过低，发包人请求调整，对于业已履行的部分，人民法院不予支持，对于尚未履行的，人民法院可依据合同法解释二第二十六条的规定酌情予以调整。发人请求解除承包合同的，人民法院可依照合同法解释二，并结合案件的实际情况确定是否解除。

因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

因拟购房人的原因致使合同不能继续履行的，开发商除可以请求解除合同外，还有权拒绝返还拟购房人已付的购房款并可要求拟购房人赔偿因此而造成的损失。

15、双方当事人已经订立商品房买卖合同，买受人仅交付定金，且双方在合同中约定买受人可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同，出卖人可以双倍返还定金为代价而解除合同的，从其约定。

双方当事人没有前款约定，一方当事人要求解除合同，另一方当事人不同意解除，且合同有继续履行可能的，不应解除合同。

16、双方当事人已订立商品房买卖合同且买受人已交付部分房款后，出卖人恶意违约，请求解除合同，并愿意承担超过已付购房款一倍的赔偿责任的，如买受人不同意解除合同，且合同有继续履行可能的，不应解除合同。

双方当事人已订立商品房买卖合同且买受人已交付部分房款后，因市场行情变化等请求解除合同，并愿意以放弃已交购房款作为承担赔偿责任的，如出卖人不同意解除合同，且合同有继续履行可能的，不应解除合同。

17、具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（2）商品房买卖合同订立后未经备案登记，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

五、广东省高级人民法院《2012年民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）

18、在二手房交易中，出卖人在订立房屋买卖合同后，又将房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人请求解除合同，并要求出卖人赔偿房屋差价损失、履约费用等损失的，可予支持。但买受人依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，不予支持。

19、商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求;买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。

六、江苏省高级人民法院《2017年全省民事审判工作例会纪要》

20、关于预查封的商品房买卖合同解除问题。

商品房预售中，房屋被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同，能否对抗预查封的效力？对此需要把握以下几个方面：

（1）关于预查封的效力是否等同于正式查封的问题。

根据最高法院、国土部、建设部法发〔2004〕5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋。依据《通知》第十六第二款、第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封。

（2）在预查封情况下，房屋买卖合同能否解除。预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。但根据《通知》第十四条第二款的规定：被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的（发生违约情形），在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。据此，在预查封情况下，只有符合法律规定的解除情形，才能允许当事人依据合同法第九十四条的规定，依法定解除合同。

21、关于主动违约的处理。

在房屋买卖合同案件中，当事人愿意承担定金罚则而解除合同，对此如何处理？

我们认为，合同法的基本原则是合同严守原则，合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从该规定看，非违约方享有要求违约方继续履行合同的权利，除非符合合同法第110条的规定，即存在以下三种情形：

（1）法律上或者事实上不能履行；

（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（3）债权人在合理期限内未要求履行。

如果允许一方当事人无正当理由主动违约，将导致非违约方要求继续履行的权利落空，也违背诚实信用原则。因此，对于出卖人无正当理由解除合同的请求，不予支持，除非买受人同意。

七、山东省高级人法院《2011年民事审判工作会议纪要》（鲁高法【2011】297号）

22、对于买受人以按揭贷款方式支付购房款的商品房买卖合同履行中，如买受人有证据举证证明确因信贷政策的变化而不能办理合同约定的按揭贷款，且双方对付款方式无法协商变更，而请求解除商品房买卖合同的，可予以支持。但合同有明确约定的除外。

23、商品房买卖合同签订后，对于房屋买受人有证据证明确因限购政策的实施无法办理房屋所有权变更登记的，而请求也出卖人解除合同的，可予以支持，但合同有明确约定的除外。

24、地方人民政府没有出台相应限购政策的，房屋买受人不得以限购政策的实施为由请求解除合同。

25、关于商品房买卖合同解除后的损失赔偿问题

依据《合同法》第97、113条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。商品房买卖合同一方违约被解除的，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。

八、湖北省高级人民法院《2013年民事审判工作座谈会会议纪要》（2013年9月）

26、对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

27、房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。违约方要求解除合同的，应予支持。守约方可就违约方行为导致的损失，另行主张权利。

28、住房限购政策实施后，因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的，应予支持。

九、成都市中级人民法院《2017年民商事审判工作会议纪要》

29、因出卖人原因导致合同解除，买受人请求出卖人赔偿房屋涨价损失的，人民法院应否支持？

【答疑意见】：

在房屋价格上涨的情形下，因出卖人违约导致合同解除，买受人请求出卖人赔偿房屋涨价损失的，应予支持、

十、上海市第二中级人民法院《房屋买卖类改发案件裁判要点》

30、房屋买卖合同纠纷案件中，买受方主张“限购”政策导致合同无法继续履行，并依据合同约定行使解除权的，应当如何处理？

【答疑意见】：

买受方主张“限购”政策导致合同无法继续履行的，应当审慎查明买受方相关“限购”政策所涉及的交易主体和房屋类型，如交易主体是个人还是企业，房屋类型是新建住房还是二手住房。如买受方主张的“限购”政策对涉案房屋买卖合同的履行不产生实质性影响，则不应当认定其享有约定解除权。

31、房屋买卖合同中约定：如因“限购”“限贷”政策的变化导致买受方无法按合同约定的交易条件继续履行的，双方互不承担违约责任。后买受方因系境外个人以“限购”政策变化导致其不再具备购房资格为由，向出卖方发函要求解除合同的，应当如何处理？

【答疑意见】：

虽然“限购”“限贷”的政策变化可能对房屋买卖合同的履行造成影响，但此类政策具有一定的连续性和稳定性。在审理此类案件时，应当审慎查明相关“限购”“限贷”政策变化对涉案房屋买卖合同的履行是否产生实质性影响。就境外个人而言，其在境内购房的条件是在境内工作超过一年且在境内无其它住房，该政策在中华人民共和国住房和城乡建设部和国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》(建房〔2010〕189号)中就已确立，至今未发生变化。地方政府部门后续制定的政策可能仅对前述规定进行细化，而非设置更为严格的购房条件。如果买受方在其主张的“限购”政策实施前后均不具备购房资格，则涉案房屋买卖合同无法继续履行，应予解除；但合同解除并非政策变化导致，故买受方主张其依据合同约定无需承担违约责任的意见，不予采纳。

32、房屋买卖合同签订后，买受方以涉案房屋内存在违法搭建为由，起诉要求解除合同的，应当如何处理？

【答疑意见】：

涉案房屋内存在违法搭建将影响房屋过户手续的办理，而拆除违法搭建则会影响房屋的使用价值，在没有证据证明买卖双方已经就违法搭建拆除事宜达成一致意见的情况下，应支持买受方要求解除合同的诉请；因出卖方未能将影响房屋交易的重要事项告知买受方，买受方也未尽合理注意义务，双方对合同解除均有过错，买受方要求出卖方赔偿定金及违约金的诉请，不予支持；对于一方因房屋买卖合同解除受到的损失，如买受方已支付房款的利息损失，可酌情确定由买卖双方根据各自的过错程度分担。

十一、长沙市中级人民法院《关于房地产案件审理中有关疑难问题的解答（一）》

33、买受人因出卖人违约而解除商品房买卖合同，如买受人请求赔偿损失的，赔偿范围如何确定？买受人能否要求赔偿房屋涨价的损失？如果买受人只交付部分购房款，赔偿数额是否应予减少？

【答疑意见】：

因出卖人违约导致合同无法继续履行，买受人被迫解除合同后，请求出卖人赔偿其房屋涨价损失的，应予支持。但买受人为签订和履行该合同所支出的费用，系获得房屋涨价利益的成本，因此，买受人同时请求赔偿房屋涨价损失和为签订及履行该合同所支出的费用的，不应同时予以支持。买受人未交清全部购房款的，不影响其主张因解除合同而应获得的损失赔偿。

出卖人违约并不导致合同无法继续履行，而买受人可依约定或法定选择要求出卖人继续履行合同或者解除合同的；如买受人请求解除合同，则依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，买受人可要求出卖人赔偿损失。那么，对于房屋涨价部分是否包含于该“损失”的问题存在争议，我们认为，从促使合同目的实现，加速经济流转，维护社会经济秩序及公平的角度考虑，此种情况下，对买受人的损失应界定为直接损失，如房款利息、买受人订立及履行合同过程中支付的费用及所遭受的其它直接损失为宜，而对于房屋涨价部分的损失不宜认定。

34、商品房担保贷款合同纠纷中有关问题的处理

【答疑意见】：

（一）商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

（二）因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买卖人。

十二、上海市第一中级人民法院《商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理思路和裁判要点》

35、解除合同并承担违约责任，是该类案件中相对较重的责任处理方式，因此需要从装饰装修的质量问题是否属于根本性违约、是否导致合同目的无法实现等方面进行审查。因装修质量问题要求解除合同主要存在两种情形，一种系装修合同实际附属于房屋买卖合同，要求解除装修合同；另一种系装修条款约定在房屋买卖合同中，要求解除商品房买卖合同。本文主要探讨因装修质量问题要求解除房屋买卖合同的情形。

36、因装修质量问题严重影响正常使用，或者存在因装修问题产生法定的不得交付的情形，导致购房者的购房目的无法实现，购房者请求解除与开发商签订的房屋买卖合同并主张赔偿损失的，应当予以支持。此情形可视为根本违约导致合同的解除，具体的违约责任应根据双方房屋买卖合同中的违约条款进行确定。

该种情形下，消费者所购买标的系精装修商品房，装修款项实际系包含在购房款内，精装修商品房作为开发商交付给购房者的最终标的，应当满足符合价值的使用需求。此时，若开发商以装修部分与买卖合同不属于同一个法律关系，应另行处理为由进行抗辩，要求继续履行买卖合同的，不予支持。

37、若在商品房装修中，开发商故意使用假冒伪劣产品，或者以不合格产品冒充合格产品，以次充好且无法修复，精装修商品房的质量严重不符合约定导致合同目的无法实现，购房者以欺诈为由请求撤销商品房买卖合同并赔偿损失的，应予以支持。需要注意的是，在该种情况下，因购房者主张的是房屋装修的质量问题，而并非建材质量问题，故购房者以《消费者权益保护法》主张惩罚性赔偿的，不予支持。

38、另外，在买卖双方另行签订附属装修合同的情形下，因双方约定的交付标的物应为精装修商品房，装修合同系附属于买卖合同，若因严重质量问题，购房者请求单独解除附属装修合同的，不予支持；请求解除整个商品房买卖合同与附属装修合同的，应予支持。