热销还是假象？揭秘真实的西安楼市！

国庆假期刚结束，西安各大开发商、项目发布了8天长假的销售数据。详见《超25盘销售过亿！这个假期，西安楼市卖爆了！》

一边是大家普遍感觉市场比较难，一边是开热销海报刷爆朋友圈。

因此，很多朋友在问：国庆假期西安楼市到底是热销还是假象？

关于这个问题，我们不妨结合往年的数据，以及当下的情况，来揭开真实的西安楼市。

01

成交数据腰斩

首先，必须明确一点是，开发商发布的销售数据，一般都是会注水的，只不过是注水多少的问题。

抛开注水这个因素，我们不妨先来把今年的数据和去年国庆假期的销售数据做以对比。

2024年国庆假期是7天长假，今年是8天长假，今年比去年还要多1天假期。

2024年国庆假期，根据各大开发商发布的海报，绿城、大悦城、招商、保利宣布销售额10亿+，华润宣布销售额8亿+，中铁建、金茂、龙湖宣布销售额6亿+，高科地产、万科、中海宣布销售额4亿+，信达宣布销售额3.96亿……

当时，我们大概计算了一下30家房企的销售额，合计超过100亿元！

到了今天国庆假期，比去年还多了1天假，保利、中铁建、金茂对外宣传销售额5亿+，邦泰3亿+，万科、招商、大悦城宣布销售额超2亿元……

去年单盘“3亿+”的项目2个、“2亿+”的项目将近10个，今年“2亿+”的估计也就两三个。

很明显，同样是开发商自己宣传的数据，今年跟去年同期相比，基本上已经腰斩！

从这个角度来讲，市场的下滑是毋庸置疑的。

这一点，其实从今年前9个月西安各大房企、各大项目的销售额数据就可以看出。

去年前9个月西安“百亿房企”已经有4家、今年则挂0，西安TOP10房企的销售总额也同比下降了32.3%，是近几年来最差的一年。

去年前9个月的时候，西安“30亿+”单盘已经有5个，今年前9个月则挂0。

成交量下降的同时，成交价格实际上也在下降。

国家统计局每月发布的70个大中城市商品房价格指数，西安的新房价格已经环比连续下跌12个月。

也就是说，西安的新房市场现状实际上是量价齐跌，备案价格7.5折、8折卖房的项目已经不在少数，更狠的是有个别项目房价已经低于楼面地价，上演了面包低于面粉价格。

新房市场的现状，也波及到了土地市场。本身就比较低迷的西安土地市场，除了灞桥等传统冷门板块出现流拍之外，即使团结片区等一些热点板块近期也出现了土地流拍。

一般来讲，土地出让公告能够正式发布，说明已经谈好了意向拿地的房企。但最终流拍，这说明谈好的房企选择放弃，很明显是大家对于市场的信心不足。

而土地市场与新房市场又是相互关联的，互相影响到市场信心，土地流拍则会进一步导致购房者的观望情绪。

当然，不管是开发商谨慎拿地，还是购房者谨慎买房，最终还是要回到两个关键词：资金、信心。

这两个关键词在当下，很明显不是出台多少楼市“救市”政策就能够解决的，需要的是一切整体向好之后市场才能够逐步恢复。

02

市场两极分化

当然，我们在看到市场难度加大、市场下滑、90%的项目去化困难的同时，可以看到市场上依然有热销的项目。

今年上半年的招商西安玺、金茂“曲江双子”、华发锦宸赋等项目就是代表，今年下半年的邦泰观宸曲江等项目也是代表。

就在国庆假期，位于高铁新城板块的白桦林书香首开，158套约90㎡、120㎡的四代住宅，开盘基本售罄！

白桦林书香的热销原因，可以总结为3个点：1.教育配套；2.小户型四代住宅；3.超大赠送的产品力。

这3个因素的叠加，实现了项目的首开热销。

接下来，可能市场上会有更多的新项目，对标这3个条件来开发项目了。

西安各大区域中，目前新房市场去化压力最大、最难卖的是哪个区域？大家可以在文末评论留言猜一猜。

导致区域内项目销售困难的因素，一个是区域内的新房供应量，一个是区域内的二手房房价。

供应量对于市场的影响，这不用太多解释，供需关系，市场需求就那么多，当供应量上来的时候必然出现去化困难。一个区域内有3个项目在售和有10个项目在售，肯定情况不一样。曲江、奥体的热销就是供应控制的比较高，高新的难度加大就是供应量比较大。

以前，我们总说新房会影响到周边二手房房价，毕竟新房更好的产品、更划算的价格，同等价格之下、甚至更低价格之下购房者肯定去买新房。

但现在，一个区域内二手房价格的持续下跌，必然影响到区域内的新房市场。不可否认，新产品拥有更大的赠送、带有露台和会所，但当旁边交房不久的二手房价格要低四五千元每平米的时候，很明显大家又会涌向二手房。丝路软件城就是很明显的例子，当二手房价格持续击穿2万元/㎡，1万5、6的单价已经比较普遍的时候，“2万+”的新房吸引力必然降低。

新房与二手房的价格，这样就会形成一个循环。

实际上，现在看一个项目开盘蓄客情况好不好，就看开发商是否选择集中开盘。如果选择集中开盘，那选择蓄客情况不错；如果选择平开，那就说明蓄客情况一般。

一般来讲，热门项目首开选择集中开盘的比较多，但后续的加推基本都是平开了。今年整个西安，唯一一个每次都集中开盘的项目就是招商西安玺，“四开四罄”直接清盘，绝对算是今年西安的一个“神盘”，不接受反驳。

河景资源+教育配套+强产品力+高性价比，是作为高端改善盘招商西安玺热销的密码。

刚需盘可以学习白桦林书香，高端盘则可以学习招商西安玺。

这个周末，西安将会迎来两个纯新盘首开，一个是绿城润百合，一个是绿城绿汀芳菲，都是绿城的项目，并且都在热点板块，大家可以关注一下。从目前的蓄客情况来看，首开应该不错。

希望绿城能够在这个连绵阴雨、温度下降的当下，能够给予西安楼市一些信心！