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北上广津，四大城市居住传统中蕴含着文化底蕴，北京四合院、上海石库门、广州天际线平层、天津小洋楼，体现了城市近代文化传承和居住理想。天津与上海很像，皆以中西合璧的建筑风格呈现，小洋楼在天津逐步演化为洋房、别墅、合院的居住追求。

天津的洋楼以五大道为最，坐落在核心地段，也都有着浓浓的文化味儿和耐人寻味的故事，进而成为令人遐想的居住理想。随着城市发展和板块演变，五大道兼具城市文旅和文化样本功能，理想居所的板块反而革故鼎新，价值更为综合和纯粹。

近20多年行业的发展，从1.0的资源地产、2.0的造城与新城发展，到如今回归纯粹居住和好房子阶段，城市优质地段、交通配套优势、自然资源毗邻等都是每个板块核心元素所在，板块价值也逐步进化。随着经济结构变化和城市高质量发展，新板块价值也与时俱进。

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潜移默运，天津版块价值演变

优质板块形成过程有种“江月年年望相似”的岁月感。

说起天津板块形成，可以从1997年安居工程片区开发说起，华苑、梅江、瑞景等居住区，功能不一，梅江片区以“生态居住区”为定位，逐步发展成高端居住区又衍生出新梅江居住区，典型特点是近城市行政区和友谊南路、解放南路、卫津南路三大交通流，也兼具天津城市发展逻辑。华苑片区具备产业配套功能，随着高新区发展，以安居定位，配合天津中学等教育配套完善、华苑高新区产业聚集和企业成长、西青大学城落位，成为了低调的宜居居住区。天津居住板块也逐步成型。

房地产行业发展与城市基础建设同步升级，逐步形成老城厢、水上、奥体、体北等热门板块，有文化底蕴传承、有公园绿肺资源、有高等院校赋能。地产1.0、2.0时代，更多从资源、规划与事件结合，是行业外放型发展与资源占有的典型发展阶段。

天津市区西南区域不乏居住代表板块，其中，奥体板块借助2008奥运会在资源地产和新城市时代形成了时代奥城和钻石山项目；水上板块依靠水上公园资源以及天南大高校氛围，在资源地产时代逐步落子霞光道5号、鲁能公馆等代表项目。天津水上公园1951年正式开放，历经时代和城市发展才逐步演变成宜居板块，即使资源优势主导，板块也必然是经过了规划谋定、蓄力发展，最终积累而成。当我们寻找优质板块洼地之时，价值板块早已浑然天成。

如今，宏观背景下经济结构变化，行业发展进入城市更新与好房子阶段，传统优质板块无新地只更新，可居宜居的价值板块发生轮动。板块价值的居住属性更为纯粹，与居住匹配的核心资源更强调绿色与生态，交通与配套成为标配，产业成为板块价值的源动力和时空发展天花板。

数据来源：CRIC2020系统

从天津近20年单一板块成交至少40万方以上的图表可以看到，在天津市区西南区域的水上板块在单价和总价都有不错的排位，而成熟较晚的水西板块也同样在总价和单价呈现不错的排位。

克而瑞近期公布的城市高端板块测评结果中，水西板块脱颖而出，凭借综合优势凸显了行业发展新阶段的板块价值。

水西板块的价值兑现与水上公园板块形成有异曲同工之妙。水上公园板块，坐拥水上公园等自然绿肺、毗邻天南大高等院校、近市区核心区，先后涌现霞光道5号、鲁能公馆、复康路十一号等天津高端代表项目。而水西的先天基因和发展后劲更具优势，从水上到水西，也许经历了一个西溪的时空穿越发展。

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过去的，水木清华，由台衍为园

积厚流光久，新泉出古源。优质板块核心价值一定具备的历史及文化底蕴的基因和基底。

水西板块的原址历史可追溯至明代，最初为一片自然洼地，早些以“侯台”命名；对于天津带“台”地名，天津师范大学教授谭汝为先生曾解释：“天津地处九河下梢，又是退海之地，洼地众多，先人择高而居，而台是他们比较理想的居住之地。”

1986年天津市国土空间总体规划提出“绿楔入城”理念，将该区域定位为侯台风景区，作为四片城市风景区之一。经过三十余年规划，2010年被列入天津20项民心工程之一，最终于2018年更名为水西公园并开放。

如今，板块中水西公园的津派园林风格融合了清代三大私家园林之一水西庄的风格，并围湖复刻了藕香榭、数帆台、小水西等部分景观。水西庄自清雍正元年（1723年）由天津著名盐商查日乾及其子查为仁开始营建，至清乾隆年间达到鼎盛，期间增建了小水西、介园等景观，并最终在乾隆三十五年（1770年）形成了以揽翠轩、藕香榭、绣野簃、数帆台等为代表的精美园林建筑群。这座园林不仅以优美的景色著称，更因接待过众多文人雅士而声名远扬。《（乾隆）天津县志》曾称誉为“水木清华，为津门园亭之冠”。‌

水西板块因湿地由台衍为水西公园而得名，如今更是聚集了众多知名开发商及典型项目，板块价值逐步兑现。

水西公园湖面实景图

03

现在的，出繁入静，毗优邻更胜

隔墙闻市声，临牖见云起。产业聚集发展的动，与宜居内生资源的静，和谐一体，形成板块的厚度和属性。

以水西公园板块为核心，南开大学、天津大学等高等学府本部，天津理工大学、天津师范大学、天津工业大学组成的西青大学城，城建学院、农学院组成的海泰大学区，形成了东、南、西南高等教育合围的“高素质人群聚集地区域”。而天开高教科创园居东、滨海高新区华苑科技园位南形成双产业发展带，在半围水西板块的同时，形成了稳定犄角区域。无论高等教育的包围区域、还是双产业发展带，水西板块从地理和功能都成为稳定而纯粹的高端居住板块。

水西周边产、教园区对板块的合围效应

水西板块中的内生核心自然资源，水西公园总面积约140.57万平方米（水域约42.7万平方米），与水上公园形成“南有水上、西有水西”的姐妹园格局。相比较水上公园，水西城市湿地绿肺功能更强大，园林风格和文化底蕴更鲜明。水西区域属于天津主导风向的上风向，是总体规划的大气清洁区，具备天然宜居属性。

水西板块与华苑板块、水上板块、奥体板块、天拖板块等毗邻，也是宜居班的低调优等生。在水西2.0时代，内生湿地与交通动脉复康路网实现了天然禀赋和板块价值支撑，别墅项目珺台与霞光道、西康路36号均是天津洋楼理想演化的代表。

数据来源：CRIC2020系统

如今，板块演变过程中，梅江、体北、天塔、奥体板块轮动，宜居价值逐步在水西兑现。天然的湿地、高校聚集、双产业驱动，水西更是水上板块的升级。

图源：CRIC栅格系统

04

未来的，天工开物，产教城融合

地脉藏深秀，天工琢玉成。规划兑现与产业驱动是优质板块的真实价值与潜力天花板。

根据《天津市国土空间总体规划（2021—2035年）》，天津定位是：直辖市之一，我国重要的中心城市，国家历史文化名城，现代海洋城市，国际性综合交通枢纽城市。同时，天津还要统筹发展和安全，促进人与自然和谐共生，发挥全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区等功能，建设改革开放先行区和社会主义现代化大都市。水西板块自身集历史文化、立体交通配套、生态资源，同时毗邻双产业研发聚集基地，借规划背景，积极提升发展空间，兑现价值板块。

2023年3月28日，天开高教科创园建设规划方案通知发布，“一核两翼”发展格局形成，天开价值在于科教兴国战略、人才强国战略、创新驱动发展战略，围绕高校创新。截至25年5月，累计3542家注册企业，带动约1.8万人就业，天开承载天津未来产业发展动力。天南大与西青大学城一核一翼环绕水西板块，产业价值赋能并提升板块价值。

2023年3月公布的天开高教科创园规划图

2024年，华苑科技园获批纳入天开高教科创园“一核两翼多点”空间发展布局。已过而立之年的高新区迎来了时代发展的新机遇。华苑科技园仅有约11.58平方公里的面积却吸引聚集了约2000多家国家级高新技术企业落户发展，拥有脑机交互与人机共融海河实验室、天津国家芯火双创平台、滨海中关村（自创区）创新中心、北大新一代信息技术研究院等128家研发创新平台和机构。包括丰田、西门子等24家世界500强企业，360、今日头条、中科曙光、天地伟业等知名企业入驻，高新区华苑科技园重点发展新经济服务业，也是天津产业发展的基底。

数据来源：CRIC产城系统

天开园与高新区华苑科技园双产业毗邻聚集是国内典型案例，对周边尤其位于双产之间的宜居水西板块带来了无限价值。同时，水西板块纯粹宜居和内生生态资源也给双产业聚集区提供了优居配套和价值互补。

杭州西溪湿地二十年发展，是内生资源、保护利用、产业驱动的典型案例。其核心是保护与合理利用的双赢模式下实现了生态、社会、经济三重发展，逐步形成一核一地三带多园”的发展格局。如今，西溪湿地周边陆续形成了一批高教密集区、休闲旅游区和高新技术产业集聚区，打响了“游在西溪、学在西溪、住在西溪、创业在西溪”品牌。西溪与水西异曲同工，也让水西板块的未来空间价值更加清晰。

05

穿越时空 玖玺承载水西的隐与藏

“梅须逊雪三分白，雪却输梅一段香”，优势对等、又区别西溪，水西板块在宜居属性上更为纯粹。

水西板块落位在天津产业聚集和未来产业引擎的双产业区中间，形成犄角区域；被高等院校三面而围；兼具天津南站、天津站、天津西站三大高铁以及京沪高速、复康路等立体交通路网；其内生生态资源更是市区最大湿地。水西更像与双产业区、高等院校群的互补价值板块，水西宜居属性和产城融合价值在全市板块中更为稀有。

天津居住文化代表的洋楼，在水西板块以别墅形式得以演化传承。同时，水西板块C地块也是市区环内极为稀缺的联排别墅项目。为了将板块价值与市区稀缺联排规划极致兑现，天津城投旗下城投置地作为C地块开发者，赋予其最高产品系—玺系，命名为城投东方玖玺。

水西公园因“绿楔入城”而成型，不谋而合，玖玺也因毗邻公园而引绿入园。水西复刻了天津水西庄的历史文化与园林风格，玖玺则在规划和兑现上将水西庄的园林精髓得以传承。

乾隆二年（1737年）朱岷绘《秋庄夜雨读书图》，右到左呈现了香雨楼、数帆台、琵琶池、枕溪廊、绣野簃、红板桥和揽翠轩

借鉴东方园林的园、坊、巷结构，将整个园区结构划分为“五坊、七园、多巷道”，打造三层亮点空间，渗透全区，构筑东方美学下的现代精致别墅。致敬与传承水西庄，琵琶池、揽翠轩、枕溪廊、数帆台等经典场景将以七重归家画卷形式得以重现。产品策略上，玖玺将围绕“藏山林·隐于市”进行重点打磨，突出市区绝版联排别墅的隐与藏。

提到水西板块，就一定想到天津城投；“一部城投史，半壁天津卫”也凸显了城投集团在天津城市建设中的巨大贡献和成就。如今，城投升级为运营者，更是细节打磨者，将水西板块的宏大之境和文化底蕴注入东方玖玺，一座“水西庄”也将穿越而归，精工匠造每座收藏品。

如李健《万物安生》所作，“如今上天又入海；不偏不倚做自然；过去的，现在的，终究向未来。”一切，出繁入静，万物安生。

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