浦东最顶流的改善板块，为啥房子卖不掉了？

浦东的楼市鄙视链，已经完全变了。

随着浦东一路向南开发，陆家嘴南部众多新板块遍地开花：

新杨思、北蔡楔形绿地、前滩南、唐镇、张家浜楔形绿地、后滩纷纷崛起。

浦东的购买力不断向南部转移、浦东的中产社区格局正在剧烈变化：

北部的板块开始逐渐衰落，老牌的中产社区开始购买力外流。

双重压力之下受影响最严重的，就是曾经浦东北部的中产信仰——森兰国际社区。

去年以来，森兰的二手房成交很一般，很多房子挂了很久都卖不掉。

作为上个周期的浦东楼市明星，森兰，是不是很难穿越下一轮周期了？

森兰这片区域，可谓是出道即巅峰，基本可以说是中产社区最顶级的配置。

老浦东新区时代，张江尚未完全崛起的时代，扛鼎的产业区还是两桥一嘴：

当时世界500强中的近150家都在外高桥保税区设立总部或分部；

金桥成立30年里，以浦东新区1/50的土地占比，贡献了浦东新区1/4、上海1/15的工业经济规模。

作为金桥和外高桥之间的整片未开发绿地，森兰的条件自然是得天独厚的——出道就完全不缺购买力。

好的“大衣料子”自然直接配以最高顶级的地段规划，森兰出道就是国际社区，站在中产社区的最顶端：

各项配置自然也都是顶配，核心绿地湖景资源、国际学校、超强公办小学（明珠小学+六师附小）、顶级开发商（绿城、仁恒等）、大商场；让森兰出道后就成为浦东最靓的仔。

毕竟过去很多年里，金桥和外高桥造富了一大批人、积累了大量的购买力需要改善。

森兰的出现，直接满足了这些“赚到钱”的朋友，对于富人区的全部想象和需求。

而且，即便是陆家嘴的基金经理和张江的先富人群，也拜倒在森兰的石榴裙下：

当时整个浦东能买的好房子真的不多，能跟森兰掰手腕的基本也没有。

整个老浦东（如今的北部）大部分板块以动迁房和老公房为主，尤其是金桥和外高桥周边，这俩大板块的商品房大多也是2005年之前的产品。

当时整个浦东最顶流的地段无非就是联洋、碧云和浦东内环那些板块，但是产品力和森兰的绿城、仁恒等社区，产品力直接差了一个时代。

森兰的产品定位也是以改善型产品为主，并没有受到70/90的辖制，大两房、大三房、大四房完美的承接了浦东的改善需求。

对于浦东这个不那么care距离、更加在意品质、学校、产业的楼市环境里，森兰对于当时浦东中产的吸引力可以说是绝对的第一梯队 。

森兰印象城实拍

虽然森兰的国际氛围相比早年的古北碧云已经相当弱，作为一个国际社区而言可以说是比较失败的。

但是作为一个中产社区，森兰无疑是极为成功的。

如果用一个词语来形容森兰在上海楼市的生态位，那大概就是“品质”：

森兰凭借品质出圈，在相当长的一段时间里虹吸浦东的中产购买力。

楼市的认知是有惯性的，市场对于森兰的追捧一直持续到了2021年的上海楼市最高点：

森兰的新房森兰星河湾82.42分创造当时的最高分纪录，森兰的二手房价格一度冲击12w大关（绿城御园高点突破12万，其他标杆小区达到11w+），2000-3000万的房子也经常成交。

森兰能达到如此巅峰，其实就是中产们。在为超越地段的“品质“”买单。

最怕巅峰留不住，这句话十分适合森兰。

森兰的房子和环境，即便站在今天的视角去看，仍然是上海楼市最优秀的一批——但是架不住外部环境发生了剧烈的变化。

森兰曾经在上海楼市的生态位是“品质”，但如今掌握品质这个生态位的，是新房。

在众多新房的冲击之下，森兰的品质优势正在被大幅度削弱。

近两年，是浦东新一轮城市大开发的起点之年，也是市区全面旧改的起点之年。

第一，浦东开始了新一轮板块拓荒，一批新的中产板块正在崛起。

先是前滩的崛起，一举超越联洋成为浦东第一中产社区。

随后就是这几年的众多新板块的接连开发：

前滩南（下图）、后滩、新杨思、北蔡楔形绿地、张家浜楔形绿地、唐镇，北浦东还有个金鼎天地。

众多新板块，定位都是1000w-2500w的中产，其中也不乏一些靠着绿地概念、和低密度别墅产品营销的板块。

在浦东曾经的购买力鄙视链里，拿着一千多万预算，能选的地方也就是浦东内环的几个板块、北蔡大华的大户型、剩下就是森兰。

如今这个鄙视链里，直接加进来五六个新板块——

关键是这些新板块产品力不错、户型也是取消70/90后的改善定位、更关键的大部分都主打的是张江外溢。

而从全市视角来看，森兰的竞争对手变得更多了。

这两年市区的大旧改，同样也让市区出现了一大批中产社区。

从北外滩开始、东外滩、苏河湾地区、四川北路地区、西藏北路地区、大宁地区，除了极少数的社区做了豪宅型产品，大部分社区都定位中产改善。

尤其是去年限价放开以来的新房，大部分产品户型面积的定位都做成了120-130、160-180、200-250几个改善面积段，基本都和森兰的总价、面积重叠。

众所周知，随着限价放开，这批新房的品质大幅度提升。

无论是浦东内部的新房，还是正在开发的市区新房，大家的产品都迎来了大升级：

石材铝板外立面、大会所、转角飘窗……

2020年-2022年上海新房限价、新房品质比较差的时代，森兰是独树一帜的品质高地——

到了今天这个时代，上海楼市的品质生态位已经完全被新房占领，森兰正在失去靠着品质吸引中产的能力。

尤其在浦东内部，森兰如今对于中产的虹吸能力，已经非常弱，购买力正在被严重分流。

房子不会卖，价格不好谈

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对于森兰来说，虹吸不了全区的改善购买力，十分致命：

因为森兰也是一个没有什么本地购买力的板块——地缘改善需求相当弱。

之前我们曾经多次聊过，未来什么样的板块会更加保值？

一定是“人多”的板块——购买力基数比较丰盈的板块。

本地人改善置换+地缘产业购买力+外来购买力（虹吸外部）。

相对来说，浦西的大部分中产板块都有这样的特点，本地置换链条完整，地段观念比较强，浦东就会相对弱很多。

举个例子，比如三林就属于浦东人比较多的板块。

即便同样是受到新房的虹吸效应影响，但是板块依然房子卖的掉、有成交：

因为三林本地有完整置换链条的板块，有很多的地缘改善居民，同时地缘也有来自张江和前滩的产业外溢购买力。

这样的区域即便市场很差，也有固定需求。

但是森兰的问题首先就是周边基本没什么本地人，也没有太多地缘居民，板块内部的购买力支撑很弱。

总的来看，森兰，主要的买家主要三类：

要么是金桥和外高桥的产业购买力；

要么就是靠品质吸引来的浦东改善购买力；

要么是考虑学区的购买力。

但是这三部分购买力都在萎缩。

随着浦东向南发展，主打高科技的张江，在如今以“新质生产力”为方向的时代，成为了高增长的产业区、购买力核心来源地区。

而金桥、外高桥现在进入了产业转型升级的周期，客观来讲，购买力正在萎缩。

前面也提到，在浦东向南发展、新房抢占品质生态位的情况下，浦东中产的共识自然也在改变：

当大家都趋向于浦东南部，趋向于张江的时候，就连浦东北部广大区域的本地改善购买力，也在被浦东南部虹吸而去。

而曾经森兰引以为傲的书包资源，在今天公民同招更重初中、广泛集团化教学开新校区的大背景下，稀缺性同样在被稀释。

这种情况下，森兰楼市三类购买力都在萎缩，房子自然不好卖了，价格也扛不住。

如今，森兰几大标杆社区，成交价格也来到了8-10w的水平，相比于高点平均跌幅大概在20%-30%之间，基本回到了2020年没暴涨之前的价格水平。

其中大面积的产品尤其降得厉害。

道理也很简单，经森兰在浦东楼市的地位，肯定是严重降级了。

地段降级之后，比较麻烦的是，曾经让森兰引以为傲的改善产品、大面积定位，如今却成为了“问题”：

面积太大的房子，价格跌的就越多，因为本质上有点“错配”。

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结语

购买力全面萎缩，森兰的楼市地位降级，只能成为浦东中产板块中的中下游选择。

当然森兰的房价底线肯定可以守住，毕竟自身的配置产品等等还是有优势的；

从趋势上看，随着产品力升级、各大市区板块逐渐开发成熟，森兰板块的趋势大概就是“回归环线”。

森兰依旧是全市中外环之间的一个价值高地板块；

但是会被浦东的南中环、全市的中环上的中产社区压一头，很难再出现价格超越地段的现象。

未来几年，随着浦东新房、全市新房的持续供应、市区新房的解禁，森兰的房价想要稳住估计还有一定压力。

考虑森兰买房的朋友，可以再观望一阵，不要着急。

篇幅有限，楼市大变革时代，选房看准未来才是最重要。

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