上海购房主力，大换血？！

都说楼市低迷。

但上海二手市场每个月仍有两万套的成交。

到底是哪些人在逆市买房？

你肯定认为都是刚需、改善、再加上本地拆迁户，再往后就很难细分了。

今天就和大家聊聊我们深入一线调研后的最新洞察。

四类买房客群

第一类，捡漏的刚需。

这两年一轮又一轮的楼市政策，吸引了一波又一波的刚需。

降首付，降房贷利率，缩短社保年限，提高公积金贷款额度，税费也便宜了。

为了结婚安家或是结束飘泊，刚需们纷纷下场了。

今年1-8月，上海套均总价下滑了50万。

这背后是大量的刚需在入场。

这些大多是外地来沪的年轻人，工作没几年，预算有限，买的要么是市区老公房，要么郊区动迁房。

比如黄浦的西凌新村、静安的彭浦新村、长宁的天山五村、杨浦的市光三村、宝山的美罗家园。

一两百万买个两房，对刚需来说就是在上海立足的起点。

第二类，本地置换。

楼市下行，大家都认置换逻辑。

自己要卖的房子虽然跌了，但自己想买的房子跌的更多。

于是，此类房东会快速卖掉自己的小房子，差房子，置换到更好的地段，买品质更好的小区。

我接手过不少家庭，从外环换到中环，中环换到内环，实现了阶层跃迁。

也正是这群置换客，支撑起了次新房的房价。

除此之外，这两年的国内楼市，甚至开始流行“反向置换”。

反向置换的背后，有退休老人的变现养老、有中产的降杠杆自救。

第三类：外地有钱家庭。

上海的优质房产，是全国有钱人的“心头好”。

“全国富豪抢购上海新房豪宅”的消息，已经广为人知。

热度传导到二手市场，外地有钱家庭都飞来给子女置业。

这些外地买家通常资金充足，决策周期也短。

买房主要目的是为子女结婚或准备学区房。

我们接手的案例，有不少来自浙江，苏州，包括一些韩国家庭都在上海亲水湾，九亭，闵行金汇买了房。

对他们来说，上海的房子不只是资产，更是下一代发展的起点。

第四类，收租客。

收租客，是楼市中的“聪明人”。

他们眼光独到，善于发现市场中的机会。

核心地段的老破小，虽然面积不大，但租金回报率却极高。

市面上很多100多万的老破小，又在内环边上，租金随随便便就是3000块，年租金就是3.5万，租金回报率超过2.5%。

已经超过银行的2个点定存利息了。

只要地段好，房子就不愁租。

这种黄金地段的小房子，不仅能带来稳定的租金收入，还能在市场好转时，获得资产的增值。

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他们为什么现在买？

现在时代变了，买房逻辑也变了。

买家心态已经从投资导向转向居住导向。

这些人现在冲进市场买房，并不是觉得房价要涨。

纯粹是因为等到了心仪的好房子。

在前几年市场火爆的时候，很多好楼层好位置的房源，别说有钱买不到，是压根都不会拿出来卖。

但现在不一样，每个板块，每个价位段，总会出现那么一些价格，户型，楼层，位置，装修都很不错的房子。

当下能买房的人，基本都是不在乎短期涨跌，属于早买早享受的类型。

本来就是买来自住，涨了当然好，不涨住得舒服也值了。

他们愿意为好的地段、好的品质付费。

本质上购买的是未来的生活品质和每天的好心情。

而且二手房价较最高点已经回落了30%。

现在买比前几年牛市高点买，性价比已经高出很多。

另一方面，市面上的好房子极其稀缺。

上海20万套的二手库存，看似丰富，但真正称得上“好房子”的不超过10%。

而且好房子的带看量关注度非常大。

出现一套，很快就会卖掉。

如果你手里有钞票，且真的想买房，当下是有机会买到既好又便宜的房子的。

只要地段好品质硬，长期看肯定还是能保值的。

等以后经济好起来，可能还会升值。

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给房东的一些建议

市场有流动，好房子被追捧，对房东来说就是好消息。

但仍有些房东由于市场经验不足，机会到眼前了把握不住。

这里我们给房东几条建议，希望对你们能有所助益。

1、不要临时跳价

根据我们的市场观察来看，每1000个房东中约有1个会在收到第一波报价后突然跳价，结果往往是后悔莫及。

跳价不仅会惹毛诚心购买的买家，还会被中介判定为不诚心卖房的房东，从而毙掉你的房源。

所以宁愿一开始挂高价，也千万不要临场跳价。

2、不要脱离市场

现在市场变化太快，房东可以给自己的房子设置一个心理底价。

但这个底价期限不要太长，可一个月动态调整一次。

期间可以多和中介沟通，听听他们的意见和建议。

3、明确方向和卖房目的

卖房，一定要有目的，以结果为导向。

你是要向上置换，还是储备现金流？

这个问题，一定要想清楚。

如果你是为了向上置换，那就快速卖掉，不然置换永远无法启动。

相信现在不少房东都卡在置换链条上煎熬。

先买后卖，天天要担心上下家可能存在的违约。

先卖后买，又要担心自己卖便宜了、买贵了，或者错过最佳时机。

更多的时候，房东都是两眼一抹黑，完全不知道从哪里下手。

中介的套路又很深，谈判、合同更是一点经验都没有。

虽然大家上网搜，能找到各种自媒体教学如何卖房置换，但是光有知识和认知，还远远不够。

市场里缺的是既有高度认知，又有实操经验，又可以站在置换客户立场，有落地执行力的服务机构。

如果你有置换需求，可以联系我们。

我们是单边代理，长期主义，对会员是终身服务制。

4、保持耐心

卖房，也需要耐心。

好饭不怕晚，好房不怕等。

如果你不急着置换，就不要因为一时地着急，低价抛售。

只要你的房子足够好，可以适当吊着价格卖。

保持耐心，等待合适的买家，才能让你的房子卖出最好的价格。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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