英国房主遇到的奇葩限制条款：禁晾衣服、禁售烈酒、支付教堂高价维修费...

59岁的Antonella Lazzeri住在伯恩茅斯（Bournemouth）一条安静的街道上。

这里绿树成荫，遍布着上世纪30年代的老房子，而与这些建筑一同留存至今的，还有一项让人啼笑皆非的限制性契约（restrictive covenant）——禁止业主在自家花园里晾晒衣物。

当然，如今已没有多少住户严格遵守这条“古老”的规定。谈起它的由来，Antonella直言不讳：“我觉得这是一种势利行为。可能在那个年代，把衣服晾在外头会被看作‘不体面’，市政部门想靠这种方式维持社区的档次。”

她无奈地笑道：“我真不明白，那个没有烘干机的年代，人们该在哪儿晾衣服？第一次读到这条规定时，我简直不敢相信。律师后来告诉我，很多这类契约实际上根本无法执行。”

“说到底，当初立下这条规矩，无非是觉得晾衣服不够体面，” Antonella补充道。

Antonella所面对的限制性契约，常被形容为“钉在产权上的永久法律枷锁”。这些条款不随业主变更而失效，而是“长在土地上”，对所有未来的房主都具有同等约束力。

这种契约制度据悉起源于英国传统的土地约定：相邻地主之间为保障彼此权益，自愿对各自土地的使用权做出限制。

这些条款会被正式写入房产地契（title deeds）或租赁协议（lease agreement）中，任何新增条款也必须在英国土地注册处（Land Registry）登记备案。

在英国，限制性契约并不罕见。有些条款确实能起到保护业主权益的作用，例如防止邻居不当建设或噪音干扰。但也有许多条款是旧时代生活方式的产物，已与现代社会严重脱节。

对没有心理准备的买家或新业主来说，这些条款可能带来意想不到的麻烦。有人甚至会发现自己的房产带着近乎荒诞的限制——例如禁止养鸽子、禁止鞣制皮革，或是禁止开设屠宰场——哪怕他们家花园小得只有15平方英尺。

50岁的Victoria Clark就遇到过类似情况。去年她购入一栋乔治亚早期风格的二级保护农舍后，意外在地契细则里发现了一条古怪规定：后院的谷仓严禁出现任何“羽毛与蹄类动物”。

“这里直到2005年还是个正常运营的农场，” Clark解释道，“前业主搬进改建谷仓后出售主屋时，特意设立了这条契约，初衷是为了保护自己的隐私空间。”

尽管“羽毛与蹄类”的禁令对她影响不大，但交易双方仍就几条关键条款进行了重新协商，其中最重要的一条是禁止将主屋与谷仓相连的规定。这个问题的解决，直接关系到以后的交易能否顺利完成。

“幸好邻居们都通情达理。我们与卖家协商修订了部分条款，交由律师办理，相关各方也都给予了配合，” Clark说道，“从某种意义上说，我们这也是在为房产未来的转售扫清障碍，算是未雨绸缪。”

然而，并非所有契约都能如此顺利解决。有些特殊条款甚至可能给业主带来沉重的财务负担。

2003年，居住在沃里克郡（Warwickshire）一个小村子的一对夫妇就遭遇了这样的困境。他们被告知需要承担附近村庄教堂高达10万英镑的圣坛维修费。

原来，Gail和Andrew Wallbank在继承自家农场的同时，也继承了对邻近St John the Baptist教堂的修缮责任。因为在800年前，教堂将2.75英亩土地赠予了这座农场。

这种“圣坛修缮责任”（Chancel repair liability）是一项源自中世纪的古老契约，意味着毗邻教堂的某些房产所有者可能被要求分摊教堂的维护费用。

Wallbank夫妇将官司一路打到了英国上议院，但最终败诉。他们不仅需要支付约23万英镑的教堂维修费，还面临高达25万英镑的律师费。迫于无奈，他们于2009年将房屋拍卖以支付这笔巨额开支。

这起轰动全英的案件也推动了法律变革。新法规定，所有教堂必须在2013年10月前，在土地注册处对享有圣坛修缮责任的房产进行登记，才能保留这一权利。最终，有超过1.2万处房产被登记在案。

但风险并未完全消除——英国仍有约13%的土地尚未登记，这意味着潜在买家仍可能在不知情的情况下背负此类债务。不过，英国法律委员会正在推进改革，旨在确保除非该责任已被明确登记且对购房者可见，否则不再约束新的土地买家。

值得注意的是，并非只有老房子才受制于这类条款。在现代住宅开发中，限制性契约同样可能存在。

开发商通常利用这些契约来维持社区的特定标准和统一风格，以保护房产价值，预防业主间的纠纷。

位于多塞特郡（Dorset）的Poundbury就有这样一条条款，任何房主若想对房屋外观进行改动或扩建，都必须向康沃尔公爵领地（Duchy of Cornwall）提交书面申请并获得批准。

同样，想要在自家车位停放房车或“其他类似物品”的居民，也需首先获得管理该公爵领地的威尔士亲王的许可。

康沃尔公爵领地的一位发言人对此解释，这些关于房产外观的指导方针是为了确保社区能够保持其独特的本地风貌与个性，而这也是所有居民在入住时便共同认可并接受的。

在首都伦敦，同样也一些房产存在限制性契约的问题。譬如，一些历史悠久的地产仍保留着禁止制砖或销售烈酒等古老条款。

“我们还常见到这样的情况：当一块土地被部分出售时，契约中会明确规定，例如露台或阳台不得用作休闲区域，” Maurice Turnor Gardner律师事务所的Sarah Conway补充道。

更特殊的是，一些毗邻敏感政府区域的房产，还被附加了非常规限制条款。

“在某些核心地段房产中，契约甚至允许武装安保人员在高规格活动期间进入房产，”Conway透露，“部分业主对此并不介意，反而觉得更有安全感，但也有不少人认为这侵犯了隐私。”

多位房产专家指出，限制性条款确实可能影响房产未来的转售潜力，因为它们会吓退那些希望自由改造房屋的买家。

此外，这类房产的贷款申请也可能遇到障碍。理论上，大多数限制性契约的效力没有时限，尽管许多条款因年代久远而实际执行可能性很低。“但如今银行对此非常谨慎，” Conway提醒，“只要房产存在此类契约，银行很可能会要求业主购买赔偿保险。”

买卖双方固然可以协商解除契约，但这必须获得契约受益人的同意。如果受益人并非卖方，其很可能要求经济补偿。若受益人不同意或根本无法找到，当事人就只能向上级法庭申请解除契约。

“这个过程既昂贵又耗时，HomeOwners Alliance咨询机构的Angela Kerr指出，“而且与所有诉讼一样，最终结果并非稳操胜券。”

这里我们也衷心提醒想要在英国买房的朋友，在购买房产，尤其是历史住宅时最好关注一下是否存在限制性契约的问题。一些条款确实无关紧要，甚至对业主权益有所保护。但另一些却可能成为隐形枷锁，不仅影响转售、限制贷款，更可能带来意想不到的法律责任。因此，大家在签署合同前，最好仔细检查各类文件，以避免限制性契约带来的潜在风险。

ref：

https://www.telegraph.co.uk/money/property/buying-selling/restrictive-covenants-hang-washing-100k-church-repair/

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