单月销售、融资环比增长，招商、华润等核心管理层换防（2025年9月）

来源：克而瑞地产研究

核心内容

1、合约销售：百强房企9月实现销售操盘金额2527.8亿元

2、企业拿地：个别地块带动投资金额大幅提升，整体仍较为谨慎

3、企业融资：单月总量环比回升，融资成本保持低位

4、组织动态：招商、华润、华侨城核心层换防，央企梯队升级路径各异

◎ 文 / CRIC研究中心

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合约销售

百强房企9月实现销售操盘金额2527.8亿元

核心观点：

1、2025年9月，TOP100房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4%，虽然同比变动止跌回升，但是单月业绩规模整体仍处于历史较低水平。累计业绩来看，百强房企实现销售操盘金额23236.6亿元，同比降低11.8%，降幅收窄1.3个百分点。

2、2025年9月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低2.3%至625.2亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低8.9%至162.4亿元和96.9亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛更是降低了19.4%至40.2亿元。具体分梯队来看，2025年前9个月百强房企各梯队的操盘销售金额均在降低，TOP21-30和TOP31-50两个梯队房企的累计销售规模降幅相对较小，分别同比降低7.5%和9.1%，是唯二降幅在10%以内的梯队。

3、从企业表现来看，2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30%，包括华润置地、建发房产、中国铁建、电建地产、邦泰集团、中建东孚等，TOP10房企中有7家的销售操盘金额环比有所增长。

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企业拿地

个别地块带动投资金额大幅提升

整体仍较为谨慎

核心观点：

1、重点监测企业拿地金额环比大幅提升，单月投资创近一年新高。9月，重点监测30家房企单月投资金额（全口径）约1262亿元，环比增长405%，同比增长294%，创下近一年新高。值得注意的是，本月总规模的提升主要受到上海徐汇区东安新村旧改“巨无霸”地块的影响，剔除特殊因素影响以外，总规模趋势为同比微涨、但变化不大。30家企业拿地面积293万平方米，同环比分别增长114%和131%。

在核心城市优质地块出让节奏加速之下，9月成交楼板价环为43120元/平方米，环比增127%，由此可见，高能级城市仍是企业投资的主战场。此外，有13家企业9月未有新增土地入账，除中海地产、招商蛇口外，仅有保利发展、建发房产、中建智地拿地金额超过40亿元。

2、短期销售端回暖对投资影响滞后且微弱。从第三季度的市场表现来看，当热点城市有优质地块供应的时候，依然能够引起众多房企的参拍（尤其是头部房企）且竞争激烈程度较高，但普通的地块出让时则关注度大减，但仅靠优质地块的出让并无法带动市场整体热度的回升，也无法带动大部分房企的投资积极性回升，企业投资仍保持高度谨慎和理性。

即使销售端9月份有一定程度的回暖，传导到投资端仍需要一定的时间、而且力度较弱，主要有两方面原因：一方面，目前拿地已经过了年内可开售的时间，企业投资的必要性下降；另一方面，销售端的回暖也表现为点状回暖，仅有个别城市市场情况较好，而个别城市的土拍对整体投资的回温带来的影响力度有限。

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企业融资

单月总量环比回升

融资成本保持低位

核心观点：

1、融资总量：2025年9月65家典型房企的融资总量为386.32亿元，环比增长4%，同比减少33.1%。从全年的累计数据来看，1-9月65家典型房企的累计融资总量为3171.5亿元，同比减少28%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资271.23亿元，环比增长5.6%，同比减少39.9%；境外债权融资46.01亿元，上个月和去年同期则没有企业进行境外融资；资产证券化融资39.08亿元，环比减少62.9%，同比减少69.1%。此外还有首开向控股股东发行了30亿元的永续债。

2、融资成本：2025年1-9月65家典型房企新增债券类融资成本为2.99%，较2024年提升0.06个百分点，其中境外债券融资成本8.95%，较2024年全年提升4.77个百分点，境内债券融资成本2.57%，较2024年全年降低0.34个百分点。单月来看，本月新城控股通过其子公司发行了一笔利率高达11.88%的境外优先票据，进一步推高了今年房企的境外债券融资成本；而由于境内发行债券的企业基本都是华润、招商蛇口、首开等央国企，因此境内债券融资成本环比仅略微提升了0.02个百分点至2.4%，继续保持低位。

3、企业表现：本月融资总量最大的企业是招商蛇口，企业在本月发行了1笔35亿元的中期票据和一笔3.45亿元的供应链ABS，此外还获得了30.1亿元人民币的银行或机构贷款。从企业梯队来看，2025年1-9月TOP10房企平均每家的融资额为193.88亿元，是所有梯队中最多的。TOP11-30房企平均每家的融资额为44.15亿元，同比减少23.21%，是融资规模降幅最小的梯队。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为2.56%；较2024年全年融资成本降低了0.12pct，降幅也是最大的，同时比融资成本最高的TOP31-50的房企低1.12pct。

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组织动态

招商、华润、华侨城核心层换防

央企梯队升级路径各异

核心观点：

9月，65家重点监测房企中7家集中“换血”。央企、地方国企占6席，凸显“国资系”加速人事迭代：华润置地、招商蛇口、中交地产、华侨城A完成董事长/总裁级交接，王尧、吴秉琪、朱文凯等地产老兵全面接棒；保利置业龚健到龄退任，董事会进一步年轻化。绿地控股一次性补位5名副总裁，陈军辞任执行总裁。民营房企亦借组织扩容对冲流动性压力，雅居乐黄奉潮退居二线，副总裁职务保留至年底，为过渡式退出。具体情况如下：

1、招商蛇口内部轮换筑牢战略根基。蒋铁峰升任招商局集团副总经理后，仍统筹地产条线，确保集团资源与地产业务的衔接。原总经理朱文凯接任董事长，其在营销与多元运营领域的积累，将进一步推动“开发+经营”战略深化；原招商积余董事长聂黎明回归任总经理，一线开发与物管的双重履历，能强化经营业务落地。

2、华润置地郭世清因工作安排离任，郝忠明、赵伟同步补位核心岗。新团队形成“本土老臣+跨界精英”互补结构——李欣、张大为深耕企业20年筑牢根基，徐荣（前深圳城市更新办主任）、郝忠明（政企双重履历）则强化政策资源整合能力、赵伟（跨板块财务专家），正是匹配城市更新、REITs等新赛道对“政策资源+资管能力”的需求。

3、华侨城张振高（董事长）退休、刘凤喜（副董事长/总裁）调动，吴秉琪“一肩挑”董事长与代行总裁。在核心管理层同时空缺的情况下，华侨城采用“一人代行双职”模式避免决策断层，保障企业日常运营稳定，同时为后续市场化选聘总裁预留空间。

此外，绿地控股单轮新聘5名副总裁，创本月单企聘任数量之最。绿地控股大规模补位副总裁团队，则旨在通过职能细分提升运营效率，应对行业深度调整期的管理挑战。

综合来看，国资系房企已成为人事调整的核心主导力量，调整方向紧密围绕战略转型、治理优化与团队迭代展开。从趋势上看，未来一段时间内，城市更新、资产运营等领域的复合型人才（如具备政企资源、资管经验者）将成为房企争夺重点；央企国企的梯队化接班机制与治理升级举措将持续推进，为行业树立规范；部分民营房企或延续 “过渡式退出”、“职能补位” 等调整方式，以应对流动性压力与运营挑战。

排版：土木

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