楼顶“空中别墅”疯长，物业劝阻、部门推诿：小区违建困局如何破？

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楼顶“空中别墅”疯长，物业劝阻、部门推诿：小区违建困局如何破？

“本该是全体业主共有的天台，被圈建成了私人‘空中别墅’，电梯故障频发、排烟系统失灵，物业管不了，部门推来推去，我们到底该找谁？”近日，福建莆田鑫和地王广场小区的违建乱象，引发业主集体不满，也将“小区违建治理难”这一老生常谈的问题，再次推向公众视野。

一面是业主对居住安全的焦虑，一面是物业“有劝阻权、无执法权”的无奈，更有部门间“属地不管、执法不担”的推诿扯皮。面对层层困境，物业公司究竟该如何跳出“管不了、没人管”的死循环？

一、乱象直击：楼顶变“私人领地”，安全隐患触目惊心

走进鑫和地王广场小区，多栋楼宇的顶楼已完全脱离原有规划——原本开阔的天台被钢架、玻璃、砖石“分割占领”，两三层高的“楼中楼”、带露台的阳光房拔地而起，俨然成了少数业主的“空中私家花园”。

从航拍视角俯瞰，这些违章搭建密密麻麻，不仅破坏了小区整体建筑风貌，更埋下多重安全隐患。“之前电梯经常坏，维修师傅说，很可能是当初运违建材料时超载，把电梯零件压坏了。”一位业主无奈吐槽。更严重的是，部分违建业主为扩建空间，擅自改动楼顶原有烟囱结构，导致多户业主家排烟不畅，厨房油烟倒灌成了常态。

“我们找过违建业主协商，对方要么避而不见，要么态度强硬说‘我在自己楼顶建，跟你们没关系’。”业主代表李女士表示，从发现违建到现在，问题拖了近半年，始终没人能给出明确解决方案。

二、物业之困：“只有嘴皮子权，没有硬办法”

“不是我们不管，是真的管不动。”提及小区违建，该物业公司负责人满脸无奈。据其介绍，早在业主刚开始搭建时，物业就多次上门劝阻，发放《违章整改通知书》，但对方要么拒收文书，要么当面答应停工、背后继续施工。

“我们没有执法权，不能强拆，最多只能断水断电，但违建业主早有准备，自己接了临时水电，根本没用。”该负责人坦言，物业陷入了“两难困境”：管得严了，可能被业主投诉“越权”；不管的话，又会被其他业主指责“失职”。截至目前，物业已留存数十份劝阻记录、现场照片和视频，但这些“证据”，迟迟没能转化为解决问题的“实效”。

三、部门推诿：“属地不管、执法不担”，治理陷入空转

为推动问题解决，业主和物业曾先后求助黄石镇政府村建站与荔城区城市管理和综合执法局，却遭遇了“踢皮球”式回应。

“商品住宅小区红线内的违建，不归我们管，按《福建省违法建设处置若干规定》，得找区级执法部门。我们就是个协调机构，没有执法权。”黄石镇村建办工作人员明确表示“没法管”。

而荔城区执法局则给出了截然不同的说法：“不管什么情况，都该由所在地镇街组织拆除，我们只是配合角色。现在执法权已经下放了，这事得找黄石镇。”

一句“不归我们管”，一句“该他们管”，让违建治理陷入“谁都不管”的空转。截至记者发稿，小区电梯故障仍时有发生，楼顶的“空中别墅”依旧矗立，业主的诉求始终未能得到回应。

四、破局之道：物业不是“孤军”，这五步才是“正确姿势”

面对违建难题，物业公司真的只能“束手无策”吗？结合相关法律法规与多地成功案例，物业公司可从“防、劝、报、联、服”五个维度，主动破局：

1. 前置“防”控：把规矩立在前面，从源头堵漏洞

“事后补救不如事前预防。”某全国性物业集团运营总监表示，物业公司应在《小区管理规约》《装修管理协议》中，明确禁止违章搭建的条款，细化“哪些行为算违建”“违规后需承担什么责任”。

业主办理装修手续时，除了书面告知，还可组织签订《无违建承诺书》，并通过小区公告栏、业主群等渠道，定期宣传违建的安全隐患与法律后果。同时，建立“装修巡查制度”——装修期间每天至少巡查1次，重点核查是否擅自改变房屋结构、占用公共空间，一旦发现苗头，立即制止。

2. 及时“劝”阻：留足证据，文明沟通不激化矛盾

若发现违建行为，物业公司需第一时间派2名及以上工作人员现场劝阻，明确告知业主“违建违反的法规”“可能带来的风险”，并下达书面《违章整改通知书》，要求限期拆除。

劝阻过程中，要全程拍照、录像，记录业主态度与现场情况，同时做好书面台账（注明时间、地点、参与人员、沟通内容）——这些材料不仅是物业“已履职”的证明，更是后续配合执法、协助业主维权的关键证据。需注意的是，沟通时避免使用强硬措辞，防止与业主发生正面冲突，可结合“电梯安全”“排烟影响”等实际问题，让业主直观感受违建对自身及邻里的危害。

3. 主动“报”告：盯紧主管部门，不做“甩手掌柜”

对拒不整改的业主，物业公司不能“不了了之”，需在劝阻后3个工作日内，向属地镇街、城管执法部门提交书面报告，附带巡查记录、现场照片、视频及《违章整改通知书》复印件，清晰说明违建位置、面积、业主信息及已采取的措施。

报告后可定期跟进进展，通过电话、书面函件等形式，向主管部门反馈业主动态（如“违建仍在施工”“业主拒绝沟通”），并请求明确处理时限。“报告越详细、跟进越主动，主管部门越容易重视。”某区城管执法大队工作人员透露，“我们最怕物业只说‘有违建’，却拿不出具体信息，导致执法工作难以推进。”

4. 联动“联”合：发动业主力量，用法律武器维权

根据《民法典》第二百八十六条，业主大会或业主委员会对损害他人合法权益的行为，有权请求行为人停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。物业公司可协助业委会，将违建情况告知受影响的业主，收集大家的意见与诉求，共同推动召开业主大会，形成“反对违建”的集体决议。

若主管部门迟迟未处理，可协助业委会或受影响业主，通过法律途径维权——如某小区曾通过“业主集体起诉违建业主”，最终法院判决拆除违建，并要求违建业主赔偿电梯维修、排烟系统改造等费用。

5. 以“服”促管：用优质服务换理解，减少抵触情绪

不少违建纠纷的根源，在于业主对物业“管理式沟通”的抵触。物业公司可通过提升日常服务质量，拉近与业主的距离——比如定期上门走访、及时解决业主的报修需求、组织邻里活动等。

“平时把服务做到位，业主才愿意听我们的劝。”某小区项目经理分享经验，曾有业主计划在露台搭建阳光房，物业没有直接反对，而是上门帮业主分析“搭建后可能导致露台漏水”“影响楼下采光被投诉”，同时结合小区美观、房屋保值等问题耐心解释，最终业主主动放弃了违建计划。

五、政策东风：问责“亮剑”，为治理注入“强心剂”

值得关注的是，莆田市近期已发布《关于常态化推进“两违”综合治理的通知》，明确提出“强化‘两违’治理责任，对未依法履职的单位和个人，给予问责；情节严重的，移送纪检监察机关处理”。

这一政策的出台，意味着“部门推诿、不愿作为”的情况将被“亮剑”，通过问责机制倒逼各部门履行职责，形成“属地牵头、执法联动、物业配合”的治理合力。对物业公司而言，这无疑是“强心剂”——今后配合执法时，将获得更明确的政策支持，无需再担心“报了没人管”。

破局需“合力”，不是“独角戏”

小区违建，拆的是“违法建筑”，护的是“全体业主的权益”，守的是“居住安全的底线”。物业公司作为小区管理的“第一道防线”，不能当“甩手掌柜”，但也不该是“孤军奋战”。

唯有物业公司主动履责（防、劝、报、联、服）、政府部门压实责任（不推诿、敢执法）、业主积极参与（不违建、共监督），才能打破“违建难管”的困局，让“空中别墅”不再出现，让小区回归安全、整洁的居住环境。

你所在的小区是否存在违建问题？你认为物业或政府部门还能采取哪些措施治理违建？欢迎在评论区分享你的经历与观点。

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