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保利西郊和煦：松江洞泾低密滨水红盘，二期新品启幕，重构上海西南宜居新体验

各位关注上海西南置业的朋友们，大家好！我是保利西郊和煦项目总监徐杰。最近，营销中心每天都能接到数十通咨询电话，大家最关心的问题莫过于：“一期卖得这么火，二期什么时候推出？” 今天，我想带着这份期待，正式向大家宣布 —— 保利西郊和煦一期房源即将售罄，二期新品即将重磅启幕！

作为首期以 12 亿成交额引爆松江洞泾的红盘，我们深知，这份成绩背后，是无数家庭对 “安心家”“品质家” 的向往。接下来，我将从户型设计、交通配套、生活资源、性价比四个维度，带大家深度解读二期新品的核心价值，看看它为何能成为上海西南置业的 “必看之选”。

一、户型设计：96-150㎡洋房 + 联排，从刚需到改善，每一户都藏着 “生活巧思”

户型是家的 “灵魂”，好的户型不仅要 “能住”，更要 “好住”。保利西郊和煦二期延续了一期的 “空间优化” 理念，主推建面约 96-150㎡的洋房与联排别墅，无论是刚组建家庭的年轻夫妻，还是多代同堂的改善家庭，都能在这里找到贴合生活需求的 “理想户型”。

（一）96㎡三房两厅两卫：刚需家庭的 “空间魔术师”，无连廊 + 双卫，告别 “将就”

建面约 96㎡的三房两厅两卫，是二期最受刚需关注的 “明星户型”。在上海西南板块，96㎡能做到三房两卫且无连廊设计，堪称 “刚需福音”。很多年轻夫妻担心 “小户型拥挤、采光差、抢卫生间”，但在这个户型里，这些痛点都被一一化解。

首先，无连廊设计让 “中间户” 也能拥有 “边户级采光”。整个户型做到 “三开间朝南”，客厅、主卧、一个次卧均朝南，南向总面宽达 9.8 米，采光面远超同面积段竞品。早上 9 点，阳光就能洒满客厅，就算是梅雨季，室内也不会潮湿昏暗；客厅面宽 3.6 米，连接 4.5㎡南向阳台，阳台可同时满足 “晾晒 + 休闲”—— 一侧放洗衣机、晾衣架，另一侧摆上折叠桌椅，周末午后晒晒太阳、喝杯咖啡，不用挤在狭小的客厅里 “将就”。

其次，“动静分区” 让生活更有秩序。动区（客厅、餐厅、厨房）集中在南侧，是家人互动、招待客人的核心区；静区（卧室、卫生间）分布在北侧与东侧，远离噪音干扰。比如，孩子在客厅玩玩具、看电视，不会吵到在卧室休息的老人；家人在餐厅聚餐聊天，也不会影响在第三个卧室（可改书房）办公的业主，每个人都能拥有 “专属空间”。

最让刚需家庭心动的，莫过于 “双卫设计”。主卧带独立卫浴，面积约 5㎡，做到干湿分离，早上夫妻两人洗漱不用 “排队”；公共卫生间位于客厅与次卧之间，面积 4.5㎡，同样干湿分离，方便孩子和客人使用。两个卫生间都带窗户，通风良好，避免潮湿异味，彻底告别 “小户型单卫” 的尴尬。

更难得的是，这个户型得房率约 82%，比同区域同面积段楼盘高 3-5%。以 96㎡计算，实际使用面积多 2.8-4.8㎡，相当于多了一个 “储藏间”。第三个卧室面积约 9㎡，可灵活改造：孩子年幼时，做 “亲子游戏房”，放爬行垫、玩具柜；孩子上学后，改造成书房，摆书桌、书架；有客人来访时，放一张折叠床，秒变 “临时客房”，空间利用率拉满。

（二）119㎡四房两厅两卫：改善家庭的 “舒适升级款”，全明格局 + 套房，满足 “进阶需求”

如果说 96㎡户型是 “刚需全能款”，那么建面约 119㎡的四房两厅两卫，就是为改善家庭量身打造的 “舒适升级款”。这个户型在空间尺度、功能配置上全面升级，特别适合三口之家、二胎家庭，或是有老人偶尔小住的家庭。

户型做到 “全明格局”，每个房间、卫生间都有窗户，没有暗室。客厅面宽 4 米，连接 6㎡南向阳台，阳台比 96㎡户型更大，可打造 “休闲区 + 晾晒区” 双功能 —— 一侧放跑步机、瑜伽垫，早上起来运动；另一侧留作晾晒，避免衣物 “侵占” 休闲空间。餐厅紧邻厨房，形成 “餐厨一体” 布局，厨房采用 U 型设计，操作台面长 3.2 米，夫妻两人一起备餐不会互相磕碰；厨房靠近入户门，买完菜直接放进厨房，不用穿过客厅，避免把地面弄脏，家务动线更合理。

四个卧室的布局充分考虑 “家庭互动与隐私”。主卧是 “套房设计”，面积约 18㎡，带独立卫浴和步入式衣帽间。独立卫浴面积 6㎡，干湿分离，配备双台盆，早上夫妻两人同时洗漱，不用 “抢时间”；步入式衣帽间面积 3㎡，能容纳四季衣物，女主人的裙子、男主人的西装都能 “各归其位”，告别 “衣服堆衣柜” 的杂乱。另外三个卧室面积分别约 12㎡、10㎡、9㎡：12㎡的卧室做儿童房，放 1.5 米床、书桌和衣柜，孩子有足够空间学习玩耍；10㎡的卧室做老人房，靠近公共卫生间，方便起夜，且远离动区，休息不被打扰；9㎡的卧室可做书房，或预留为 “二胎房”，满足家庭不同阶段的需求。

值得一提的是，这个户型得房率约 83%，比同区域四房户型高 2-3%。更高的得房率意味着 “实际居住空间更宽敞”，不会出现 “四房却每个房间都挤” 的情况，真正实现 “改善不将就”。比如，12㎡的儿童房，除了床和书桌，还能放一个小衣柜和玩具架，孩子不用 “委屈” 地把玩具堆在床底。

（三）150㎡联排别墅：高端改善的 “滨水理想家”，有天有地 + 私密庭院，解锁 “别墅生活”

建面约 150㎡的联排别墅，是二期的 “高端改善王牌”，主打 “低密滨水生活”。项目位于洞泾低密滨水墅区，联排别墅沿洞泾港水系分布，部分户型带私家庭院，让业主在城市里也能享受 “有天有地” 的别墅生活，这在上海西南板块十分稀缺。

联排别墅分为地上三层 + 地下一层，空间布局 “分层功能明确”，兼顾 “家庭互动” 与 “个人隐私”。地上一层是 “公共活动区”，包含客厅、餐厅、厨房和长辈房。客厅面宽 4.5 米，挑高 3.3 米，空间开阔大气，招待朋友、家庭聚会都不拥挤；餐厅连接北向庭院，用餐时能欣赏庭院绿植，心情更愉悦；厨房采用 “中厨 + 西厨” 设计，中厨满足日常炒菜需求，西厨可做烘焙、简餐，周末给孩子做蛋糕、烤披萨，充满生活气息；长辈房位于一层，避免老人上下楼梯，房间带独立卫浴，晚上起夜更安全，细节处尽显贴心。

地上二层是 “私密休息区”，专属男女主人和孩子。主卧套房面积 25㎡，带独立卫浴、步入式衣帽间和南向露台。独立卫浴面积 8㎡，配备双台盆、浴缸和淋浴区，忙碌一天后泡个澡，彻底放松身心；步入式衣帽间面积 5㎡，男女主人的衣物、包包、配饰能分门别类收纳，再也不用 “争抢” 衣柜空间；南向露台面积 6㎡，可摆上休闲沙发、绿植，晚上和家人一起看星星、聊天，享受 “空中花园” 的浪漫。两个次卧面积分别约 12㎡、10㎡，做儿童房或客房，孩子有专属的成长空间，客人来访也有独立住宿区。

地上三层是 “多功能区”，可根据家庭需求灵活改造。喜欢阅读的业主，可打造成 “藏书阁”，放满书籍和舒适的躺椅，享受沉浸式阅读；喜欢运动的业主，可改造成 “家庭健身房”，放跑步机、瑜伽垫，不用去外面的健身房，在家就能锻炼；有孩子的家庭，可做 “儿童游乐区”，放滑梯、积木桌，孩子在家就能尽情玩耍，家长也能随时照看。

地下一层是 “储藏 + 休闲区”，层高 3.5 米，不压抑。可做酒窖，收藏喜欢的红酒；也可做家庭影院，周末和家人一起看电影，享受 “私人影院” 的体验；还能做储藏间，存放换季衣物、行李箱等，让家里更整洁。地下一层配备采光井，通风采光良好，避免潮湿，彻底告别 “地下空间阴暗潮湿” 的刻板印象。此外，联排别墅每户带 1-2 个专属车库，停车方便，不用再为 “找车位” 发愁。

（四）精装标准：一线品牌 + 人性化细节，拎包入住更安心

无论是洋房还是联排别墅，二期新品均采用 “精装交付”，延续保利 “高品质基因”，选用国内外一线品牌，兼顾实用性与舒适度，让业主收房后通风 1-2 个月就能拎包入住，省去装修烦恼。

硬件配置上，每户都配备中央空调、地暖、新风系统 “三大件”。中央空调采用美的或同档次品牌，制冷制热快，噪音低，夏天开空调不会吵到孩子睡觉；地暖采用威能或同级别品牌壁挂炉，冬天供暖均匀，从脚底开始暖和，比空调更舒适，孩子冬天在家光脚跑也不用担心着凉；新风系统采用松下或同等品牌，能过滤 PM2.5、灰尘和异味，雾霾天关着窗户也能呼吸新鲜空气，特别适合有老人和孩子的家庭。

建材选择上，处处体现 “品质感”。地面：客厅、餐厅用马可波罗或东鹏大理石瓷砖，纹理美观、硬度高，拖地时不用担心刮花；卧室用圣象或同档次实木复合地板，脚感温暖舒适，孩子在地上爬也放心。墙面：客厅、餐厅用立邦或多乐士环保涂料，搭配局部壁纸，提升质感；卧室用环保涂料，颜色可根据业主需求调整，打造专属风格。厨房：橱柜用方太或同档次品牌，配备方太油烟机、燃气灶、洗碗机，油烟机吸烟效果好，厨房不呛人；洗碗机解放双手，不用再为 “谁洗碗” 吵架。卫生间：卫浴设施用科勒或 TOTO，马桶是智能马桶，带加热、冲洗功能，冬天坐上去不冰凉，使用更卫生。

细节设计上，藏着 “对生活的理解”。厨房台面做了 “挡水条”，避免水流到地面；水龙头是抽拉式的，清洗水槽角落、大型锅具更方便；卫生间镜柜带照明和除雾功能，化妆、洗漱时视线更清晰，不用担心镜子起雾；卧室床头预留 USB 插座，手机充电不用找插线板；玄关处设置 “挂钩 + 换鞋凳”，进门就能挂外套、换鞋子，不用抱着东西找地方放，贴心又实用。

二、交通配套：双轨交汇 + 路网密布，30 分钟通勤圈，解锁 “便捷生活”

交通是 “生活的命脉”，便利的交通能大幅提升生活幸福感。保利西郊和煦二期在交通上的优势，堪称上海西南板块的 “通勤王者”—— 步行可达 9 号线和 12 号线西延伸（在建）双轨交汇站点，自驾可快速连接多条主干道，30 分钟通勤圈覆盖上海多个核心商圈，无论是上班族还是家庭出行，都十分便捷。

（一）双轨交汇，公共交通 “快人一步”

项目距离地铁 9 号线洞泾站仅 800 米，步行 10 分钟就能进站。9 号线是上海轨道交通的 “黄金线路”，北起宝山区曹路站，南至松江区松江南站，途经静安、黄浦、徐汇、闵行等核心行政区，串联起人民广场、陆家嘴、徐家汇、七宝等重要商圈和交通枢纽，堪称 “通勤神器”。

对于依赖公共交通的上班族来说，9 号线的优势 “太香了”：从洞泾站出发，2 站到七宝站（未来可换乘 12 号线西延伸），4 站到徐家汇站（换乘 1 号线、11 号线），6 站到人民广场站（换乘 1 号线、2 号线），8 站到陆家嘴站（换乘 2 号线）。以通勤到徐家汇为例，地铁通勤时间约 25 分钟，比自驾（高峰时段 40-60 分钟）节省近一半时间；就算是通勤到浦东陆家嘴，通过换乘 2 号线，1 小时内也能到达，彻底告别 “长途通勤” 的疲惫，每天能多睡半小时，或多陪孩子读会儿书。

更值得期待的是，12 号线西延伸（在建）预计 2026 年通车，将与 9 号线在洞泾站形成 “双轨交汇”。12 号线是上海轨道交通的 “换乘王”，可与 1 号线、2 号线、3 号线等 16 条线路换乘，未来业主可通过 12 号线直达南京西路、南京东路、豫园等商圈，进一步扩大通勤范围。比如，想去南京西路逛街，不用换乘 9 号线到徐家汇再转 2 号线，直接坐 12 号线就能到，出行更高效。

（二）路网密布，自驾出行 “畅通无忧”

如果是自驾出行，项目周边的交通路网同样 “四通八达”，轻松连接上海各个区域和周边城市。项目紧邻沪松公路、泗陈公路等城市主干道，通过这些主干道，可快速接入沈海高速、沪昆高速、申嘉湖高速等，出行选择多样。

从项目出发，沿沪松公路向东，20 分钟到七宝商圈，30 分钟到徐家汇商圈，逛街、吃饭、看电影都方便；沿沈海高速向北，25 分钟到虹桥枢纽（虹桥机场、虹桥火车站），出差、旅游不用提前 1 小时出门；沿沪昆高速向东，35 分钟到人民广场，45 分钟到陆家嘴商圈，通勤、商务出行都高效。就算是去上海周边城市，比如苏州、杭州，通过沈海高速、沪昆高速，1.5 小时内也能到达，周末短途游、探亲都轻松。

此外，项目周边的道路规划还在不断优化 —— 沪松公路正在进行拓宽改造，未来通行效率将进一步提升，高峰时段堵车会更少；12 号线西延伸通车后，周边的交通微循环也将改善，自驾出行更顺畅。项目还配备了充足的停车位，洋房车位比 1:1.2，联排别墅每户带专属车库，彻底解决 “老城区停车难” 的问题，不用再为 “找车位” 绕圈。

三、生活配套：商业 + 教育 + 生态 “全配齐”，日常生活 “便利无忧”

买房不仅是买一个 “居住空间”，更是买一种 “生活方式”。保利西郊和煦二期在生活配套上，做到 “商业、教育、生态全配齐”，业主不用出远门，就能满足日常购物、孩子上学、休闲娱乐等需求，生活便利性拉满。

（一）商业配套：3 公里内商圈环绕，从柴米油盐到高端消费都能满足

日常购物的便利性，直接影响生活品质。保利西郊和煦二期周边 3 公里内，分布着多个成熟商圈，从 “柴米油盐” 的日常采购，到 “吃喝玩乐” 的休闲消费，都能轻松满足。

距离项目最近的是同乐商业广场，步行 15 分钟就能到。广场里有联华超市、生鲜菜场、餐饮店、药店等便民设施，是业主的 “日常补给站”。早上不想做饭，在广场的包子铺买份包子、豆浆；晚上下班，顺路在生鲜菜场买新鲜的蔬菜、肉类，回家就能做饭；家里的酱油、盐用完了，下楼就能买到，不用特意跑远路。

如果想逛大型商场，距离项目 2 公里的汇泾商业广场是不错的选择。汇泾商业广场里有永辉超市、优衣库、肯德基、星巴克等品牌店，还有电影院、儿童游乐区。周末带上家人，在永辉超市买一周的生活用品；带孩子去儿童游乐区玩耍，自己在旁边的星巴克喝杯咖啡；晚上在电影院看一场最新上映的电影，一站式满足全家人的娱乐需求。

此外，项目 3 公里内还有七宝万科广场、莘庄龙之梦等大型商业综合体。七宝万科广场是上海西南的 “商业地标”，涵盖国际知名品牌店、高端餐饮、亲子乐园等，适合追求高品质消费的业主；莘庄龙之梦商业业态丰富，有大型超市、品牌服装店、餐饮店等，能满足多样化购物需求。比如，想给孩子买品牌童装，去七宝万科广场的童装区；想和朋友吃顿大餐，去莘庄龙之梦的餐饮区，选择多样。

更值得期待的是，项目自身规划了约 2000㎡的社区商业。未来将引入便利店、生鲜超市、早餐店、干洗店等便民业态，业主下楼就能享受 “一站式生活服务”。晚上突然想吃零食，下楼步行 3 分钟到便利店；衣服需要干洗，在家门口就能解决；早上赶时间，在早餐店买份早餐就能上班，极大提升生活便利性。

（二）教育配套：优质学校环伺，全龄教育 “不用愁”

对于有孩子的家庭来说，教育资源是购房时的 “重中之重”。保利西郊和煦二期周边教育资源丰富，从幼儿园到中学，优质学校环伺，形成 “全龄教育闭环”，让业主子女在家门口就能享受到优质教育，家长不用为 “孩子上学