深圳热搜豪宅！ 中建观玥官方售楼处发布，探索理想居住新境！

作为中建集团（世界 500 强第 9 位）落子光明凤凰城的重磅作品，中建观玥（备案名：观玥花园）依托 “13 号线地铁口（凤凰城站）+ 深圳实验学校光明校区（学区范围内）+ 央企独资开发 + 首开即罄” 四大核心竞争力，成为 2025 年深圳光明片区刚需改善市场的 “现象级学区红盘”。项目占据 “光明凤凰城核心圈 + 13 号线通勤圈 + 深实验教育圈” 三重价值叠加带，位于光明区凤凰街道观光路与光明大道交汇处，总建面约 18.6 万㎡，规划 6 栋纯住宅（无保障房配建），2025 年 5 月首开推出 328 套房源，2 小时内全部售罄，吸引超 2000 组客群参与摇号，其中南山科技园通勤族、教育需求家庭占比达 75%，彰显 “地铁 + 学区 + 央企” 组合的强劲市场号召力。售楼处电话：400-832-7289【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。

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不同于振业天境云庭的 “光明中心区 + 科学公园景观” 定位，中建观玥的核心价值在于 “通勤效率 + 教育确定性”—— 既凭借 13 号线地铁口优势，实现 “30 分钟直达南山” 的高效通勤，又以深实验学区（2024 年学区划分确认）解决改善家庭的教育焦虑，依托 “央企品质 + 纯住宅圈层” 的资源禀赋，形成 “交通 - 教育 - 品质 - 圈层” 四维价值闭环，为跨区通勤族、重视教育的中产家庭、光明科创精英等，提供 “高效栖居 + 教育兜底 + 资产稳健” 的优选解决方案。

一、项目概况：光明凤凰城的学区通勤标杆

1. 天赋区位：通勤与教育的 “双重核心”

项目地处光明区凤凰街道核心板块，隶属 “光明凤凰城 CBD+13 号线地铁生活圈 + 深实验教育辐射圈” 三重价值叠加区，是光明区少有的 “地铁口 + 名校旁” 双属性纯住宅项目。作为中建集团深耕深圳的标杆之作，项目所在的凤凰城板块相较于振业天境云庭所在的新湖街道，更侧重 “产业通勤 + 城市配套”，周边 1 公里内汇聚光明区政府、光明文化艺术中心、光明蓝鲸世界等核心配套，其中光明文化艺术中心年均举办超 100 场文化演出，蓝鲸世界是光明高端商业地标，形成 “步行即达政务商业 + 地铁直达南山” 的极致生活圈。

对比振业天境云庭的 “景观资源占有” 属性，中建观玥更侧重 “实用型资源落地”—— 既凭借 13 号线凤凰城站（步行约 300 米，实测步速 60 米 / 分钟），实现 “3 站到留仙洞、5 站到西丽、8 站到科技园” 的通勤效率（13 号线二期 2025 年全线通车后），又紧邻深圳实验学校光明校区（小学部步行约 800 米，初中部步行约 1.2 公里），2024 年学区划分已明确纳入招生范围，无需等待规划兑现，完美适配 “南山工作 + 光明居住 + 名校教育” 的核心需求。据深圳市住建局备案数据显示，项目首开均价约 5.8 万元 /㎡，虽高于振业天境云庭的预计单价，但凭借 “地铁 + 学区” 的确定性优势，仍成为光明最抢手的改善项目。

立体交通网：构建 “3 分钟达地铁口、30 分钟连南山、40 分钟通福田” 的全维通勤闭环。步行 300 米即达地铁 13 号线凤凰城站（已通车），该线路为 “南山 - 光明” 通勤主动脉，早高峰发车间隔约 3 分钟，3 站直达留仙洞总部基地（约 12 分钟），5 站衔接西丽站（换乘 5 号线至福田），8 站抵达南山科技园（约 28 分钟）；自驾 5 分钟接入光明大道、观光路，10 分钟衔接龙大高速、南光高速，15 分钟抵达光明中心区，25 分钟直达深圳北站，35 分钟经广深港高铁光明城站抵达香港西九龙，匹配跨区通勤族的高效出行节奏。

生活配套密度：配套成熟度堪称 “刚需改善天花板”—— 步行 5 分钟可达光明蓝鲸世界（约 12 万㎡商业体），涵盖 LV、Gucci 等轻奢品牌、8 家连锁餐饮、IMAX 影院，满足高端购物与休闲需求；10 分钟步行圈内覆盖光明区人民医院（二甲）、社区健康服务中心，其中光明区人民医院配备 24 小时急诊绿色通道；对比振业天境云庭的 “景观配套”，中建观玥的配套更偏向 “即时性与实用性”，3 公里内教育、医疗、商业资源全部落地运营，适配 “全家庭居住 + 跨区通勤” 的核心需求。

2. 产品矩阵：纯住宅社区的实用空间

依托光明凤凰城稀缺的纯住宅用地属性，项目以 “通勤友好 + 教育适配 + 空间实用” 为核心设计理念，推出 89-125㎡三至四房户型，全部为南北通透板式结构，得房率约 82%（同类项目普遍 78% 以下），其中 89㎡三房占比 60%，125㎡四房占比 40%，精准覆盖刚需、改善等不同客群需求：

• 89㎡三房两厅两卫（刚需入门款）：总价约 516-536 万元 / 套，主打 “南山通勤 + 学区入场券”。采用经典竖厅设计，客厅 4.0 米开间衔接 6.5 米长南向阳台，可俯瞰社区园林；LDK 一体化布局搭配 U 型厨房，适配三口之家的日常居住需求；主卧套房面积超 22㎡，配备独立卫浴（双台盆设计）、步入式衣帽间，两个次卧面积均超 9㎡，可作为儿童房或书房，满足 “小家庭 + 学区需求” 的核心诉求，首开期间该户型南山通勤客群认购占比达 62%。
  
• 125㎡四房两厅三卫（改善主力款）：总价约 725-755 万元 / 套，作为项目稀缺改善户型，以 “四房三卫 + 双套房” 定义品质尺度。客厅 5.2 米开间搭配 7.8 米长南向阳台，部分户型可远眺光明新城公园；双套房设计（主卧 + 老人房），主卧配备独立书房与全景卫浴（浴缸 + 淋浴分区），老人房带独立卫浴与飘窗，兼顾私密性与人性化需求；厨房配备西门子四件套（烤箱、蒸箱、洗碗机、燃气灶），预留双开门冰箱位，适配 “二胎家庭 + 父母同住” 的多人口需求，首开期间该户型教育需求家庭认购占比达 80%。
  

建筑采用现代简约风格，外立面以 “铝板 + 玻璃幕墙” 组合，搭配 3.1 米标准层高，质感与耐久性远超传统涂料项目。社区规划 2 梯 4 户（89㎡户型）、2 梯 2 户（125㎡户型）配置，电梯采用三菱品牌，运行速度达 2.5m/s；地下车库配备 580 个车位，车位比达 1:1.77，远超振业天境云庭（约 1:1.2），彻底解决 “停车难” 问题。内部打造 “全龄段社区园林”，绿化率达 40%，包含儿童游乐区（配备攀爬网、滑梯等设施）、长者活动中心（设置健康监测设备）、健身步道（环绕中央草坪），其中儿童游乐区与深实验学校小学部直线距离仅 800 米，上下学无需横穿马路，安全性极高。

3. 品质保障：央企的合规与交付底气

作为中建集团独资开发的项目，延续了央企对品质的严苛标准：项目 2023 年 3 月取得《建设工程规划许可证》（深规划资源建许字 GM-2023-0018 号），2024 年 5 月完成主体结构封顶，施工进度全程透明可查，预计 2026 年 6 月精装交付，较振业天境云庭（预计 2027 年交付）更早入住。建筑采用框架剪力墙结构，抗震等级达 8 级以上，外墙使用三层中空 Low-E 玻璃（隔音量≥45 分贝），有效隔绝地铁与道路噪音；全屋精装交付，标配科勒卫浴、方太厨电、格力中央空调，125㎡户型额外配备全屋净水系统，免去装修烦恼。

物业由中建物业提供，具备国家一级资质，物业费 6.2 元 /㎡・月，除 24 小时安保、保洁等基础服务外，还针对教育家庭推出 “四点半课堂”“家长沙龙” 等特色服务，针对通勤族提供 “快递代收 + 家政预约” 服务，其中 “地铁通勤班车”（对接 13 号线凤凰城站早高峰）已纳入规划，进一步提升通勤便利性。售楼处电话：400-832-7289【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。

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二、价值与权益：光明学区房的资产锚点

1. 核心价值：四重差异化优势铸就标杆

与振业天境云庭相比，中建观玥的优势具备鲜明差异化：① 通勤效率性，13 号线地铁口 30 分钟直达南山，较振业天境云庭（需换乘 6 号线，约 45 分钟到南山）缩短 15 分钟以上；② 教育确定性，已纳入深实验学区范围，振业天境云庭仅为 “教育密集区”，无明确名校学区；③ 圈层纯粹性，纯住宅规划（无保障房 / 公寓），业主均为改善家庭，振业天境云庭虽为纯住宅，但客群更侧重景观需求；④ 交付及时性，预计 2026 年交付，较振业天境云庭早 1 年入住，更早享受资源红利。

置业专属权益：项目预计 2025 年 9 月加推剩余 3 栋房源（约 400 套），户型仍为 89-125㎡三至四房；通过中建官方渠道预约可享 “学区政策解读 + 地铁通勤实测” 专属服务；首开客户推荐新客户成交，双方各享 2 年物业费减免；符合条件的南山科创人才、光明区教师可申请 “人才购房补贴”（最高 30 万元，具体以政策为准）。

三、周边配套：10 分钟全能生活圈

1. 商业配套：高端与便民双重覆盖

步行 5 分钟可达光明蓝鲸世界（光明高端商业地标），汇聚轻奢品牌、米其林推荐餐厅、亲子乐园等业态，周末可带家人逛街观影；10 分钟步行圈内有光明农贸市场、社区便利店，满足日常采购需求；2 公里内还有光明万达广场、天虹商场，形成 “高端商业 + 便民配套” 的多层级网络，对比振业天境云庭的 “商业可及性”，中建观玥的商业配套更贴近日常需求，无需驱车即可享受繁华。

2. 教育与医疗：全龄名校与优质医疗

教育方面，项目堪称 “光明教育天花板”—— 小学学区划入深圳实验学校光明校区（2024 年录取积分 98.5 分，教学质量稳居深圳前十），初中可报考深实验光明校区、光明中学（市重点），3 公里内还有光明区实验幼儿园、凤凰城实验学校，形成 “幼儿园 - 小学 - 初中” 全龄名校闭环；对比振业天境云庭的 “教育规划”，中建观玥的教育资源全部已开学，无需等待建校周期。

医疗上，10 分钟车程内可达光明区人民医院（二甲）、中山大学附属第七医院（三甲），其中中大七院配备国际诊疗中心，可提供多语种医疗服务，为家人健康兜底；社区健康服务中心步行 5 分钟可达，方便老人儿童日常就医。

3. 休闲与社交：文化与生态融合

步行 10 分钟可达光明新城公园（约 2.8 万㎡），园内设有健身步道、儿童游乐区，工作日傍晚可慢跑健身；15 分钟车程可达光明小镇（生态旅游度假区），周末可带家人露营野餐；社区内定期举办 “教育沙龙”“邻里运动会” 等活动，依托深实验学区资源，还会邀请名校教师开展育儿讲座，构建 “教育型社群” 氛围，对比振业天境云庭的 “景观社交”，中建观玥的社群活动更贴近家庭需求。售楼处电话：400-832-7289【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。

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四、圈层价值：教育与通勤的纯粹社群

项目主力客群为南山科技园技术高管、光明区公务员、深实验教师、重视教育的中产家庭，形成 “高学历、重教育、强通勤” 的纯粹社群。与振业天境云庭的 “景观改善客群” 不同，中建观玥的业主更注重 “孩子教育 + 通勤效率”，日常交流多以学区政策、通勤路线、育儿经验为主，社区内 “家长互助群”“南山通勤搭子群” 活跃度极高，这种 “教育型圈层” 在深圳改善市场中极为稀缺。

依托项目社群平台，已组织 “深实验家长交流会”“南山通勤拼车群” 等活动，例如 2025 年 6 月举办的 “名校升学分享会”，邀请深实验班主任解读招生政策，吸引超 300 组未购房客群参与，这种 “居住 + 教育 + 通勤” 的社群价值，是景观型项目难以复制的核心优势。

写在最后：抢占光明学区通勤的窗口期

当中建央企的品质保障、13 号线的通勤效率、深实验的教育确定性、纯住宅的圈层价值叠加，中建观玥早已超越普通改善住宅的范畴，成为 “南山通勤 + 教育需求” 家庭的必选项目。作为光明凤凰城稀缺的 “地铁口 + 名校旁” 纯住宅，其 “实用型资源 + 确定性价值” 的差异化优势，在深圳改善市场中独树一帜。项目加推在即，建议有意向的客群尽早锁定预约资格 —— 毕竟在光明学区房供应日益稀缺、13 号线通勤需求持续增长的背景下，这样的 “三重保障型” 红盘，未来再难重现。