负动产，一个“匪夷所思”的名词！

前两年，辜朝明著的《大衰退——宏观经济学的圣杯》大热，讲的是日本房价大跌对经济的影响。

这本书第一版还是2009年写的，都过去16年了还能火起来，原因就是中国这轮房价下跌，大家都很迷茫，想从日本身上找到一些答案。

最近，又有一本《负动产时代》火了，是日本《朝日新闻》采访组于2021年出版的，叙事的背景是日本2017年左右的房地产。

我花了一周时间看完了。

有一说一，很震惊，打破了一些固有认知。要承认人都是有认知茧房的。

房价跌幅怎么会如此之大？

我一直有个疑问，天津这一轮的房价降幅已经超过50%（2017-2025）。个别板块像京津新城，降幅近80%，二手房单价2000多的比比皆是。

说实话这个价格连买“砖头”都不够，建筑成本一平米怎么也得3000元左右，土地价值已经完全归零了。

那土地又怎么可能没价值呢？再偏远的农村，土地也是有价的啊，就算种地一亩还能产1000斤粮食。

常识告诉我们这绝对不正常，严重超跌了！

但这本书中的案例让人更惊悚。

1/在神奈川县座间市有一栋三层公寓（在日本非一户建都叫公寓），30年房龄，30年前正好处于房价泡沫时期，每套房子的最初售价是1900万日元左右。

现在，据附近的不动产中介公司人员介绍，能卖到150万日元就谢天谢地了。这样算下来，房价的降幅是92%。

为了方便大家衡量价值，我查了一下汇率，2017年1人民币换17日元，150万除以17，那这套房子合8.8万人民币。

2/一位住在大分县的老人在临近泡沫经济结束的1991年初，在静冈县伊豆半岛的丘陵地带买了一块约300平米的别墅用地，价格是1300万日元。

当时他是住在首都圈的工薪族，想着退休之后盖上一栋房子安度晚年，在那个年代，一到假期就去郊区别墅小住是一种身份的象征。

2017年3月，老人卖掉了这块地，售价是10万日元，是当初买入价的1/130。

我们来计算一下降幅，99.2%！！这还不够震惊，这宗交易还要支付不动产中介21万日元手续费，最后的结果是-11万日元。

最后不仅没有一分钱进账，还要再掏11万，那为什么要卖呢？

卖掉土地之后老人大松了一口气：“土地卖不出去的话，孩子们还得继续交管理费和固定资产税，那我就太对不起他们了。当时信奉土地神话，以为只要持有土地就能升值，现在我已经再三反省了。”

这就要说到日本的土地和房产持有成本很高，其中最重要的三项：管理费、维修基金和固定资产税。

管理费相当于咱们的物业费；维修基金每年都要交，在日本，房子每过15年都要进行大修，所以延年性很高，旧而不破；固定资产税就是房产税了。

在很多地方，这些不断缴纳的费用都能超过房价，房子已经实实在在沦为了“负动产”。

在川端康成小说《雪国》所描写的故事发生地——汤泽町，是日本数一数二的滑雪胜地，在房价泡沫时期成为度假开发的典型。

现在每个月都会举行拍卖，无论多大的面积、建于哪一年的房子，法院定的底价都是1万日元（合人民币588元），纯粹就是一个象征价。

这些房产的欠费金额少的有54万日元，多的高达3293万日元。房子本身的评估额则介于5.5万到220万日元之间，都少于欠费，价值均为负。

2016年3月有一套最高层的复式户型被拍出，高峰时期号称“亿元别墅”，最后的拍卖价格是33万日元，降幅99.99997%（这个数值超过24K黄金的纯度）。

而且大量的拍卖房产根本不可能卖出去，甚至都不值拍卖一次需要的100万日元律师费。

这些“负动产”都有一个共性，要么是度假房产，要么是远郊的别墅。

越来越多的人发现，不动产在过去是只要买来就一定能增值的资产，而如今却成了税费和物业费不堪重负的负担。

所以，很多人宁愿再掏一笔钱来处理这些“负动产”也不愿再持有了，所有又衍生了一个怪现象——负价格卖房！

2016年，新澙县长岗市的一位男士在汤泽町有一套度假公寓（约20平米），每年都要缴纳15万日元的物业费和维修基金，还有约3万日元的固定资产税，他担心这份看不到尽头的负担，决定马上卖掉。

最初开价40万日元，整整一年看房人数是0，最终房主决定卖给中介公司。

对方开出的价格是-120万元，理由是公寓在未来3年的物业费和相关手续费等共需115万日元，而且即便这样也无法保证3年之内能卖出去。

因为持有成本高、新增人口减少和老龄化的原因，在日本有大量的土地和房产，在业主去世以后，子孙都不愿继承，变成“所有人不明土地”和空置房。

日本在2016年估算这种土地的总面积已达到410万公顷，比整个九州岛还大，预计到2040年，将达到720万公顷。

2013年日本的房屋空置率为14%，到2033年将达到30%。

在很多房产已经变成“负动产”的同时，日本东京的房价却超过了历史高点。

根据日本不动产经济研究所的数据，2025年上半年东京23区的新建公寓平均售价达到了1亿3064万日元，同比涨了20.4%，这已经是连续第三年突破1亿日元大关，也创下了历史新高。

文章已经太长了，最后总结一下。

这本书对我们的两点启示：

1、城市化之后的二次城市化，人口会从小城市向大城市聚集，未来只有大城市的房产才有资产属性。

天津肯定属于大城市之列，市区的房价现在下跌很多，将来还能再涨回去。

2、远郊和度假类房产都是劣质资产，纯消费。

虽然咱们的物业费和维修基金不算高，但房产税是大势所趋，未来也有可能变成“负动产”。