业主未缴空调安装费，物业能否拒交水电卡？

新房钥匙刚到手，却与物业公司产生分歧，遭遇水电全无的困境，物业公司能否以特定费用未缴为由拒绝交付水电卡？

某置业公司欠付任某借款，经双方协商，由该置业公司将未出售的四套案涉房屋交付任某，通过以物抵债方式抵偿借款。后某置业公司将案涉四套房屋的钥匙交付任某。因水卡、电卡未交付，任某将某置业公司及某物业公司诉至法院。某置业公司表示，交付水电卡系物业公司义务，且已多次协助任某向物业公司申请交付水电卡，因物业公司提出任某应先缴纳中央空调安装费再行交付水电卡，双方互不妥协才导致任某无法使用水电。某物业公司则称，未与任某建立物业服务合同关系，没有义务向任某交付水电卡。

法院审理认为，某物业公司依据与案涉房屋建设单位签订的前期物业服务合同，为案涉小区提供物业服务，任某通过以物抵债的方式获得房屋成为该小区业主后，与某物业公司建立物业服务合同关系，某物业公司以未与任某订立物业服务合同为由拒绝交付水电卡，该抗辩理由于法无据，不能成立。且某物业公司作为物业服务企业，无权以任某未缴纳中央空调安装费为由扣留任某案涉房屋的水电卡。最终，法院判决某物业公司为任某办理水电卡相关手续。

合法有效的前期物业服务合同对业主以及物业服务企业均具有法律约束力。物业管理条例第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”这意味着建设单位与物业买受人之间不仅对房屋买卖合同达成合意，且包括对前期物业服务合同关系的法定概括转让。当区分所有权建筑物的专有权在建设单位和业主之间发生转让时，建设单位依法订立的前期物业服务合同关系根据法律规定也一并转让。

本案中某物业公司依据与案涉房屋建设单位的前期物业服务合同为案涉小区提供物业服务。某置业公司取得案涉房屋产权后，又将房屋以以物抵债的方式抵偿给任某，任某自然成为某物业公司物业服务区域的业主，某物业公司和任某依法概括承受前期物业服务合同关系，均应受到前期物业服务合同的约束。

民法典第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”同理，物业公司也不能以其他不合理的理由，如强制缴纳中央空调安装费、天然气初装费等，扣留业主的水卡、电卡，从而限制业主用水用电。水、电、气、热等资源的供应属于公共服务的提供，物业服务企业并不是上述公共服务的提供者。虽然出于管理方便的需要，供水、供电等企业会采取授权的方式委托物业服务企业进行一定程度的管理，比如代为收费、代为简单维修等，但是水、电的供应主体始终是供水和供电企业，存在供水、供电合同关系的是供水、供电企业和用户，物业服务企业并不是供水、供电合同的当事人，无权扣留任某案涉房屋的水卡、电卡。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。