好吓人的一则新闻：均价1.7亿一套老破小，这里被资本热钱买成“平价瑞士”

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一

好吓人的一则新闻。

据日本经济新闻网报道，东京都心的二手房价格持续上涨。8月的平均期望售价在东京都心6区，达到每70平方米1亿7030万日元（约合人民币816.26万元），比上月上涨2%，刷新了最高点。

说好的日本房价便宜呢？说好的东京房价是全球发达国家中最低的呢……

但怎么到了“都心”这里就失效了？所谓的东京都心到底算什么？

就在上个月，东京都心6区70㎡二手公寓均价达到1亿7030万日元，相当于均价816万人民币一套。

房价一年飙33.5%，环比6-8月「0.5%→1.7%→2.0%」三连跳。这是2004年有统计以来 首次冲破1.7亿关口，直接把30年前泡沫顶甩在身后。

也许很难叫人相信，但这确实是东京楼市中发生的很割裂的一幕，有人花5000万日元在郊区买「舒适三房」，有人掏1.7亿元在都心抢「老破小」。

范围算东京圈好了，5000万日元也就是200多万人民币，在横滨能买到带车位的新房，在埼玉中心能买两梯六户的2LDK塔楼，在千叶甚至能买到带200㎡院子的独栋；而同样一笔钱，扔进东京都心6区，它只够付「1.7亿老破小」的首付。

同期东京23区70㎡二手公寓，也就约均价人民币400万出头。

换句话说：

一套都心6区的房子=2套23区≈N套横滨、琦玉和千叶的房子，价格差简直像是隔了一条海岸线。

可为什么还有人前赴后继，越贵越想买？那就得先弄明白——到底什么是“都心”。

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在东京人的语境里，“都心”不是泛指的市中心，而是精确到六个区：千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷。它们加起来只占东京都面积的4%，占23区约13%。

这里却集中了国会、皇居、东京证券交易所、银座、六本木、表参道，以及几乎全日本最贵的土地。

这六个区像一条隐形的护城河，把“稀缺”二字刻进了土地基因。

30年前，泡沫经济巅峰，这里也曾是天价；后来泡沫破裂，地价腰斩，人们以为都心神话破灭。但神话只是打了个盹。2013年安倍经济学启动，日元一路贬值，海外资金开始抄底。

2019年巴菲特买入日股，2020年疫情放大避险需求，2022年俄乌冲突把“安全资产”推向高潮，2024年日经指数突破4万点，日本富人把股票浮盈换成砖头——都心房价就这样被一步步抬上新高。

今天的1.7亿日元，不是房子值钱了，是土地和“权利”值钱了。

千代田区可开发土地几乎归零，港区填海地也早已用完，新房自然就断了供应，今年都心6区新盘推量仅1072户，同比再跌18%，有钱也抢不到一手。再叠加永久产权、0.7%年度固都税、全球最低持有成本，让东京都心成了“平价版的瑞士”。

于是出现魔幻场景，过亿房源占比港区54%、千代田区51%，过半区域豪宅化。「老破小」也好，新塔楼也好，只要在都心，在有钱人眼里就秒变成可以互相流通的「收藏品」。

大家其实心知肚明，房价5000千万还是1.7亿，差距从来不在房子本身，而是在地段、货币和信心。

东京都心用一年33.5%的涨幅提醒世界：核心资产从不讲性价比，只讲稀缺性。同时也是一面镜子，映照出全球过剩资金对东京核心资产的饥渴。

野村证券给出的预测是：“股价只要继续新高，富裕阶层就会持续把浮盈换成砖头”。

换句话说：日经不崩，都心难跌。它不卖居住，卖的是“东京门票”——

一张可永远收租、可变现、可传承、可锁汇率蹭通胀、可对抗日股波动的硬通货。

当然，普通人也可以选择不买这张“门票”，但得看懂游戏规则：下一次财富效应袭来，股票账户再次创新高时，那些当初“嫌贵”的人，可能还是会回头冲进都心，然后发现——均价1.7亿可能已经变成了2亿。

毕竟，在东京，唯一比皇室更稳的，就是那一圈永远不增量的土地。以及都心每涨一次，就把热浪推得更远，让周边区域也跟着升温。

从不失约。

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