北京买房：理清思路，购房建议1674

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，亚运村安慧北里80平6楼顶层，2018年初购置，成本500万：一个方案就是杀低价出售（目前，亚运村周边市场价格，按照中介说法，顶层无电梯的不到5万/平，且非常不好卖，已经挂在中介2个月了），然后置换一套；第二个方案是收拾一下出租（需要花点钱）；第三个是重新装修自己住（自购买后一直出租直到今年7月，自己不太想去住），请您帮忙分析一下，后续操作方向或思路。

A：

1、安慧北里，无电梯顶楼80平，在当地算大三居了。5万一平总价400万，这套房租金多少？如果能租到8000左右就算还行，当然是越高越好了，说明租售比低+性价比高+超跌了。但租不到的话就各项不算占优了，除非自住觉得合适，否则留着的意义不大。

或者这么说吧，步梯顶楼就是典型的经济适用房，最佳方案肯定是自住，只要自己觉得合适就性价比最高。

打个不恰当的比方就是“丑妻家中宝”，搭帮过日子是最合适的，只要不闹别扭就算生活美满。但当年的彩礼高低就别计较了，让人家打扮一下出门多赚钱也不是丑妻的强项。

2、当时为什么要买这套房啊，应该就是为了孩子上学+自住吧？否则不会买这种房，楼龄老+步梯顶楼+学区溢价+户型相对偏大，哪条都不符合投资标准。

所以还是“不忘初心”吧，留着自住最合适，等孩子毕业再考虑置换。要不这会儿卖的话有可能吃亏，毕竟顶楼有没有电梯都算硬伤，常规建议是在横盘期慢慢儿卖。出租的话也不合适，因为嘉铭学区在朝阳算很不错的，有溢价，那自然影响租金收益率了。背后道理是因为租客是用不上学位，也就没人会为这部分价值付租金了。

3、如果确定不住了，那最好也别着急杀跌，很多时候顶楼不好出手并不完全因为价格，而是得等到真喜欢的人。有喜欢顶楼的，慢慢儿等。

或者说即便是现在的租金收益率不占优，那在板块内部也算性价比高的，这是顶楼的特性。那就别着急卖呗，越着急越有可能吃亏。

仅供参考。

二

Q:

请问，我说你们这些房吹能不能有些常识再吹？北京回迁房能租4000！你怎么不说能租8000啊？而且还是五环外的一居，那都是农村了，有钱人会到这里花4000元租回迁房吗？知道你们北京房价高，知道你们北京的中介敢忽悠，但常识，常识还是要讲的啊，你们唱涨也要差不多符合事实啊

A：

1、北京的回迁房租4000块一个月，很难理解吗？租8000也是案例一抓一大把啊。我家在东城有套老破小，这小区是公房和回迁房都有的，60来平的小两居就是租8000左右，三居室还直接上万呢，您真的不能理解吗？

如果真的理解不了，那就算我“何不食肉糜”吧，财富+收入是真的能限制想象力的，而且见识也更限制思想。

2、北京五环外现在大部分都不是农村了，顶多算城乡结合部吧，有很多小区呢，商品房和回迁房都有。而且每个月能掏4000租房的，在北京真的算不上有钱人，月入过万的都有这租房能力，也就是房租占收入的30%左右。

4000块钱在五环外回迁房里能整租到标准一居室，在五环内还不容易呢，至少是房龄更老或面积更小。这您上中介网站看看就知道了，北京人犯不上拿4000块钱炫富，更装不了有钱人。

3、北京的房价确实比您的**高，估计您在**省也是小县城吧？但您也没必要这么激动吧，4000块钱租个回迁房就破防了？那您继续吧，我实在帮不了您。

仅供参考。

三

Q:

请问，我之前因为没有北京买房资格，所以只能在环京买了几套，燕郊固安和涿州都买了，先买的赚后买的赔，整体算下来就算不赔也没有任何收益，算上利息是赔的，而且都没出租。

现在孩子在燕郊上学，我想转到朝阳，准备索性把这三套房和老家的一套都卖了，合计300多万吧，贷款200多万买600万左右的。希望学校能好一点的，能保证孩子转学。

A：

1、没有北京户口是吧？而且已经上学了，那谁敢保证好学校转学成功啊？前几年都是入学高峰期，所有好学校的学位都是很紧张的，京籍孩子都不敢保证转学成功，非京的就更难了。我不敢保证，要不您还是咨询懂朝阳教育的吧。

2、另外您这是要卖4套房是吗？这可真是个大工程，不是太好卖吧？我建议是先别着急出手，最好让当地中介给估算一下能成交的周期，然后把几套房做个安排，争取在差不多的时间点成交，避免出现卖了三套等一套的情况。

毕竟现在北京仍然是救市时期，谁知道是否会有行情啊？万一踏空就有吃亏的可能，所以最好能同步。

3、北京的倒好说，600万能买到还不错的房子了。您还是先咨询好哪所学校有学位吧，然后找当地中介看房，不着急交定金，等那四套房都确定出手了再说。其他我没有建议，学校这不敢保证。

仅供参考。

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