楼市回归真实市场：谁受到的伤害最大？

中国楼市给了全中国老百姓一个困惑：它涨了几倍、十几倍，为什么不能跌出高盛预测的４０％，或者姚洋表述的５０％，非主流学者谢国忠预言的７０％，从市场经济的角度说，应该一切皆有可能。

但问题也就在这了，中国的楼市不完全是市场经济。

它是在土地财政非市场化行为干预下的市场。

市场化行为价格是随行就市，有效需求高，资本进入市场多，价格就上涨；有效需求少，资本进入市场少，价格就跌。如果政策要干预市场，也一定是通过市场化的手段，也就是说运用货币工具，通过税收、利率去调整市场的供求关系。如果是下了一纸文件，限跌，那就是非市场化行为了。又如果，地明明卖不出去了，流拍率每年以两位数下滑，那就少拍吧，不行，命令城投必须拿地，这就是典型的逆市场行为。

今年又有所不同，房地产量价齐跌，政策用差不多打开了所有的限制令，但真要走出危机，除了货真价实地砸钱，没有第二条路。

这就有了一个问题，救市救的是谁？

马光远认为：楼市真的死给你看，损失最大的是老百姓，因为老百姓７０％的流动性锁死在房子上，如果真的跌了７０％，就意味着改革开放几十年就算白忙活了。

这话不全对，因为老百姓买房子，并不是投资性消费，还真就是自己住的，不管是什么价都不影响房子的使用价值。资产缩水了，但生活依旧。

下跌对开发商的影响是直接的。

中国的房地产是一个庞大的家族，共九万家房企，如果跌到４０－５０％以上差不多集体破产了，现在优等生万科负债率已达到７３％，恒大是１８０％，全国平均水平是95%，已经非常接近负资产，还能扛得住大跌吗？

银行与开发商是一根绳子上的两只蚂蚱。

开发商团灭，银行贷款收不回去。房地产也是个人与企业最重要的抵押物，一般是按估值的８０％左右确定贷款额度，如果跌４０—５０％，银行要想让客户补足跌去的款额，估计社会很难响应，算算账房子给银行算了；银行现在已经非常“友好”，不会轻易选择法拍，因为目前的价格，法拍房平不了银行的账。

地方财政也受影响。

它本来也是房地产的受益人，房地产出问题，它当然也是损失者。２０２１年土地出让金收入为８万亿，今年大概率在３万亿左右，差了６０％，它直接的后果就是全国所有地方财政都要靠借债才能正常运转。