珠海房价，正在巨变

十月的珠海，海风里终于掺进了一丝讨人喜欢的干爽。

黄金周，珠海的情侣路沿岸，是喧嚣沸腾的游客经济，车流缓慢，人声鼎沸；而当你或驱车、或徒步，穿行于城市的大楼底下，又有另一番感受。

成群簇新的楼房在烈日下静默，施工塔吊静止的姿态透露出市场的寒意，偶尔驶过的看房车，也显得步履迟疑，全无七八年前那种“抢滩登陆”般的亢奋。

这个假期，我没有去景点凑热闹，而是选择用一种更贴近城市脉搏的方式去阅读珠海——看房价去。

楼市的冷暖，从来不只是数字的涨跌，它还是一座城市集体心态的彰显，是无数家庭财富梦想的积淀，更是检验那些宏大规划蓝图是正逐步落地，还是依然悬在空中的试金石。

任何一个区域的房价，在它成为统计学上的一个小数点之前，首先是一个个鲜活、具体甚至矛盾的故事。

它可能是在主城区香洲某中介门店里，一位改善型买家对着千万总价摇头兴叹的无奈；它也可能是在湖心路某个小区，一位年轻业主在香海大桥通车欣喜过后，每日面对漫长通勤与高额路费的精打细算；它甚至或是航空新城某个阳台上，业主望着已然兑现的华发商都和市民艺术中心，却不得不在二手房平台上一次次下调挂牌价的困惑。

我想知道的，是在褪去了“经济特区”、“大湾区”这些光环与喧嚣之后，在房价经历了从狂飙到回调的周期阵痛之后，今天的珠海，其房产的真正底色究竟是什么？

“概念”的潮水退去，谁在裸泳？又是哪些坚实的价值，能够穿越周期，守护着普通人的安居之梦？

1. 典型的预期驱动

要理解珠海楼市过去十年的跌宕起伏，我们首先需要建立一个核心认知：这并非一个简单的供需市场，而是一个被“预期”这一强大力量所主宰的场域。它的核心病理，根植于“预期透支”与“现实滞后”之间日益扩大的裂痕。

这套运行机制，印证了城市经济学中著名的“城市增长机器理论”——城市本身如同一部精密的机器，其运行的重要燃料，便是持续不断地制造关于增长与繁荣的宏大叙事，以此驱动土地资本的快速增值。

这套叙事逻辑，在珠海西区的开发浪潮中达到了顶峰。

驱动房价在数年间翻倍上涨的，并非当下已然存在的优质学区、完善医疗或便捷商业，而是那些印在宣传册首页、回荡在售楼部的概念：“粤港澳大湾区”、“经济特区”、“航空新城”、“百岛之市”。

这些词汇所承载的对未来的承诺，在资本狂热与群体情绪的催化下，被迅速而充分地“资本化”，提前折算进了每一平米的单价里，于是就形成了房地产市场的“概念溢价”现象——购房者支付的，不再是基于当下租金回报的资产现值，而是为一个“未来的故事”提前预付的门票。

但这本质上是一种金融市场的定价逻辑啊，它让不动产脱离了其物理使用属性的锚，转而像一只成长股一样，其价值完全由市场对未来的集体想象所决定。当所有人的目光都聚焦于那片描绘中的“未来之城”时，价格便如同乘上火箭，迅速脱离了由当前实际配套水平所支撑的内在价值轨道，驶向充满不确定性的高空。

可经济规律是不会因为故事而发生任何改变的，从生产决策到市场反馈之间存在着天然的时间差，必然会导致供给与需求的周期性错配，并引发价格的剧烈波动，就像一个蜘蛛的网。

在行情高涨的2016至2018年，我们目睹了正向旋转的启动，房价的迅猛飙升，点燃了开发商争夺土地资源的战火，“地王”的纪录被不断刷新，成为刺激市场神经的强心剂。面对火热的市场，地方政府也顺势加大了土地供应，尤其是在拥有广阔想象空间的西部区域，为未来数年的房源供应埋下了伏笔。

整个链条，都建立在市场将持续繁荣、需求将无限增长的线性预期之上。

但周期的拐点还是不可避免的，宏观环境转变、政策收紧、市场信心受挫，需求端就开始冷却（正如2023年以来的境况），前期决策的“滞后效应”便如同回旋镖般击中了当下的市场。

那些在狂热时期拍出的土地，此刻已无可逆转地转化为海量的新房和二手房源，如同潮水般涌入本就开始收缩的市场。其直接结果，便是我们如今看到的，斗门等区域库存去化周期长达27个月的严峻现实。

供需关系的天平在瞬间彻底逆转，从曾经的卖方市场急速滑向买方市场，价格所承受的下行压力如山崩海啸般袭来。

这是一个痛苦但必要的过程，是市场从金融投机属性向基本居住属性回归的必经阵痛，也是珠海楼市在狂欢之后，必须面对的冷静期。

2. 结构性分化

作为城市绝对核心的香洲区，其价值基石建立在一种近乎永恒的稀缺性之上。

这里的土地开发几近饱和，每一寸新土地的释放都弥足珍贵。

你在这里支付的房价，本质上是对这座城市最成熟、最密集的优质公共资源——从顶尖的学区、完善的医疗设施到繁华的商业中心和便捷的交通网络——的永久占有权。这种基于现实积淀的价值，赋予了香洲房价强大的抗跌性。

它的价格起伏，更多是与宏观信贷政策的松紧、以及全社会对经济的整体信心水平同频共振，而非受区域性的、具体的利空消息所左右。

这里是资产的“压舱石”，是 uncertainty 中寻求确定性的首选。

然而，一旦穿过珠海大桥向西行进，便进入了价值逻辑完全不同的西区。

这里的故事主线不再是当下的占有，而是未来的成长。支撑其房价的，不是既成的繁华，而是规划蓝图的兑现能力。这使西区市场成为一种高度敏感的“信用敏感型”市场。这里的房价，实际上是市场对政府规划承诺和开发商愿景的“信用”贴现。

如果这份“信用”坚挺——规划效果图气势恢宏，道路不断通车，学校、商场等配套纷纷落地——价格便能一路高歌，甚至提前透支未来的价值。而一旦这份“信用”出现动摇，无论是规划配套落地迟缓、大型公共设施迟迟未见踪影，还是像香海大桥虽缩短了时空距离却带来持续的高昂通勤成本，市场便会立刻启动一场冷酷无情的“信用重估”。

这种变化是从整体周期转向内部结构分化的，不是我们一贯以为的“核心区涨、郊区跌”的二元叙事，而是一种我们已经明显感受到变化的三种截然不同的价值逻辑与命运轨迹。

航空新城、湖心路等板块近期的价格调整，正是这场“信用重估”风暴的核心现场。其本质并非对建筑物理价值的否定，而是市场在用真金白银，对那些未能如期兑现的“未来支票”进行的估值修正。

曾经因美好概念而注入房价的预期“水分”，正在被现实无情地挤压出去。

生活配套的缺失、通勤的漫长与成本，每一天都在考验着购房者的耐心，并清晰地反映在资产的估值上。

而在珠海这幅地产拼图中，横琴新区则是一个完全超然的存在，它近乎一个运行在独特体系中的“离岸市场”。“粤澳深度合作区”的国家级战略定位，赋予了它特殊的政策环境和使命，其房价的驱动逻辑与珠海本土市场的常规供需关系关联度极低。

它的起伏，更多地与澳资本流向、跨境金融政策的变动、乃至国家层面的战略利好消息紧密相连。

它是镶嵌在珠海的一个“政策特区”，遵循着一套独立的、更宏大的叙事规则。

因此，今天的珠海楼市，已经裂变为三个价值逻辑迥异的世界：

香洲区的“存量价值堡垒”，依赖的是不可复制的当下；

西区的“增量信用赌局”，赌的是不确定的未来；

横琴新区的“政策离岸市场”，玩的是与国家战略同频的宏大叙事。

这种结构性分化，是城市发展从野蛮生长走向精细成熟的必然阶段。

3. 土地市场的信号

放诸珠海的土地市场，便能最为直观看到房产市场的变化和趋势。

2025年上半年,珠海的土地供应量锐减、工业用地占比攀升、国企成为拿地主力……

似乎都指向从狂热回归理性、从扩张转向深耕的战略路线。

根据资料和总结，面对西部片区动辄超过两年的庞大库存，政府的选择不再是继续大开供应闸门，而是采取了极具战略定力的“供给侧改革”。

这是一个极其关键的转折点，通过主动、显著地减少商住用地供应，政府正在为市场争取宝贵的“休养生息”期。

策略的核心逻辑非常清晰——在需求相对疲软的当下，严格控制未来的潜在供应量，为消化现有海量库存创造至关重要的时间窗口，避免供需关系的进一步恶化。这一转变具有里程碑式的意义，它标志着珠海的城市发展模式，正在从过去依赖卖地收入的“土地财政驱动型”增量扩张，转向注重长期运营与服务的“存量盘活”的新模式。这意味着，城市的未来价值将不再仅仅通过出让新土地来创造，而更要通过经营好、提升好现有的建成区来实现。

同时，我们可以看到珠海在今年以来，土地需求端发生了较大的变化。

民营开发商集体在土地市场缺席，转而由本地国企担当拿地主力，市场参与者更替，直接暴露了当前房地产行业最根本的症结——资产负债表衰退。在经历了行业深度调整后，绝大多数民营房企的核心任务已不再是追求规模扩张，而是不惜一切代价“活下去”。

它们被迫将全部精力用于修复严重受损的资产负债表，保障最基本的现金流安全，自然无力也无心再进行新的土地投资。这种私营部门信贷创造的急剧萎缩，是典型经济下行周期的核心特征，它如同给整个行业的发动机降了档，发展速度不可避免地放缓。

一供一需的两端变化，共同构成了珠海土地市场的新常态，政府以长远眼光主动管理供给，企业因生存压力被迫收缩需求。这是一个痛苦但必要的调整过程，是行业从高杠杆、高周转的野蛮生长阶段，转向稳健、可持续高质量发展阶段所必须经历的。

土地市场的这场静默变革，正在为未来数年的珠海楼市定下基调——它不再是一个遍地黄金的投机乐园，而将成为一个需要专业、耐心与长期主义精神的真正赛场。

4. 最后的看法

基于前述种种，我们大致上可以梳理了几个趋势观测。

首先，我们必须彻底摒弃过去那种“普涨普跌”的线性思维。未来的珠海楼市，将坚定地步入一个 “K型分化” 的时代。

即一条线向上，代表核心区如香洲的优质资产，它们将凭借其不可复制的稀缺资源和成熟配套，率先企稳，并随着宏观经济的复苏而开启缓慢但坚实的价值回升通道；另一条线却向下，指向西部边缘区大量同质化的住宅产品，它们仍将面临漫长的“价值回归”之旅，去库存是其未来数年的首要任务。

也就是说，市场的核心矛盾，已经从解决“有没有房子住”，全面转向考验“房子好不好”的价值评判；资产与资产之间的差距，将从价格差异演变为本质性的价值鸿沟。

与此相伴的，是房地产居住属性的彻底回归。

那个依靠一个宏大概念就能推动房价飙升的时代，已经一去不复返。

决定一套房子价值的，将不再是PPT上炫目的规划图，而是每一天、每一刻的真实居住体验：通勤时间是半小时还是一小时？学区质量是否过硬？下楼能否方便地买到菜？社区的绿化与环境如何？对于金湾滨海商务区、平沙新城等配套尚在蓝图阶段的板块，这种价值的重估过程将尤为痛苦和彻底，因为市场正在用脚投票，为“现实”而非“想象”付费。

对于已经“被套”在西区的刚需购房者，恐慌性抛售是最不理性的选择。

除非是为了“向上置换”到核心区更优质的资产，否则在价格低点卖出，无异于将账面浮亏坐实为实际损失。

正确的策略是 “以时间换空间” ，保持耐心，等待区域配套在岁月中逐步完善，等待宏观经济的大环境回暖。而对于未来的购房者，请务必掌握 “剔除法” 这一利器：在评估一个楼盘时，果断剔除所有销售口中“规划中”、“即将建设”的配套，只着眼于那些已经建成、已经投入使用的部分——已开通的道路、已开学的学校、已营业的商场。

用这副“现实滤镜”去评估出的价值，才是这套房子当前最真实的价值底线。

本文作者 | 东叔

审校 | 童任

配图/封面来源 | 网络

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