想换房的注意！二手房大跌，新房价格却不断飙升，这份攻略快收好

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看到9月全国百城房价数据时，很多人或许和我一样感到困惑：二手房价格已连续下跌41个月，为何新房均价却出现回升？

这究竟是开发商重启“涨价去库存”的旧策略，还是楼市真正迎来了复苏信号？

根据中指研究院10月1日发布的最新统计，9月份百城新建住宅平均价格达到每平方米16926元，环比上升0.09%，同比涨幅为2.68%。

与此同时，二手住宅的均价仅为13381元/平方米，环比下降0.74%，同比跌幅扩大至7.38%，市场冷热分明。

这种走势分化在不同城市间表现得尤为突出。上海、杭州、广州等一线及强二线城市成为拉动新房价格上涨的主要力量，其新建住宅价格分别环比上涨0.82%、0.51%和0.32%。

而另一边，盐城、徐州、南通等地的二手房市场则持续承压，环比跌幅均超过1.3%，西安与济宁也紧随其后，陷入深度调整。

这种现象如同同一菜市场中的两种生态：新开设的摊位标价节节攀升，而原有摊主却不得不大幅降价清仓。

一位从事房产中介的朋友透露，他们门店9月客户带看量较上月增长约三成，但成交转化率却从去年同期的9%骤降至2%，看房热度高但实际购买意愿低迷已成为普遍现实。

更值得警惕的是，二手房市场的下行趋势仍在加剧。截至2025年第三季度，百城二手房价累计下跌2.26%，比第二季度多出0.14个百分点；前三季度合计跌幅已达5.79%。

即便是北京、上海这样的一线城市，二手房也开始进入补跌阶段。国盛证券9月22日发布的研报指出，8月北京、上海二手房价格环比分别下滑1%和1.2%，广州、深圳也接近1%的降幅。

那么，为何二手房会出现如此剧烈的回调？

核心原因在于挂牌量长期处于历史高位。当前重点城市的二手房挂牌规模居高不下，过去行情向好时，业主还能通过“降价换量”促成交易。

如今即便大幅让利，购房者依然持观望态度，担心买入即贬值。面对新房价格的小幅上扬，部分人误以为市场回暖，甚至怀疑房企是否又要上演“涨价去库存”的老戏码。

然而这种判断显然脱离了现实。2015年那轮房地产升温，更像是行业最后的繁荣余晖，当下的市场环境早已发生根本性转变。

所谓的新房价格上涨，并非源于整体需求回暖，而是产品结构升级带来的价格结构性抬升——即所谓的“视觉型上涨”。

随着刚需项目逐渐退出主流供应，改善型与高端住宅占比显著提升，直接推高新建住宅的加权平均价格。

依据CRIC对193个重点城市的监测数据，2024年四居室户型成交套数占比已达29.2%，相较上年提高2.8个百分点。

同期三居室占比下降1.9个百分点至54%，两居室更是连续两年萎缩，仅占总量的12%。

这一趋势在一线城市更为明显。2025年上半年，一线城市的四房产品市场份额攀升至31.9%，同比增长3.5个百分点，主要来自三房产品的份额缩减（同比下降2.2个百分点）。

从面积段分布来看，新建住房正加速向大户型迁移。

110-140平方米的产品份额保持稳定，而140-180平方米以及180平方米以上的大户型，成交占比分别提升了1.1%和0.6%。

南京市场就是一个典型样本。据南京市房地产协会公布的数据，2025年6月新上市住宅项目中，改善类房源占据主导地位，其中144平方米以上的户型占总供应量的40.7%，较前一个月提升16.2个百分点。

当月新增住宅的套均面积达145.72平方米，环比增长6.3%，同比增幅达11.2%。

早在2024年的“金九银十”期间，南京新盘供应中144平方米以上户型占比增速最快，整体提升10个百分点，其中180平方米以上超大户型更是猛增7.9个百分点。

与此形成鲜明对比的是，90平方米以下的小户型供应极度稀缺，占比仅为11.4%，不仅低于上月，还减少了11个百分点。

开发商集中布局高端改善类产品，并非出于偏好，而是迫于现实压力。当前土地成本不断攀升，尤其在主城区获取地块后，唯有定位高端才能覆盖开发成本并保障合理利润空间。

为了吸引改善型买家，许多项目纷纷推出新型概念产品，例如近期流行的“四代宅”。虽然这类住宅得房率确实有所提高，但价格也随之水涨船高，“羊毛终究出在羊身上”。

举例来说，一套得房率为80%的房子定价100万元，那么得房率高达100%的四代宅，售价必然突破120万元，想从中占便宜几乎不可能。

千万别被新房均价上涨迷惑，误以为改善型住房供不应求。事实上，高端楼盘之间的竞争异常激烈，且多地公布的销售数据显示，新房成交量仍处于低位运行状态。

房企之所以坚持走高端路线，本质上是认为“收割高净值人群比刺激普通家庭更容易回本”。

但如果关注近期交付的改善型小区在二手市场的挂牌价，就会发现这些所谓的“升值潜力”，未来极有可能面临严重缩水。不少刚交房不久的改善盘，二手报价已低于原始购入价，早期高价接盘的业主如今难以脱手。

更重要的是，持续疲软的二手房市场，正在逐步刺破新房价格坚挺的表象。

对于依赖“卖旧买新”链条支撑的改善型和高端新房而言，如果旧房无法顺利出售或估值偏低，整个置换流程就会中断，导致新房需求源头枯竭。

同时，二手房价格的不断下探，也在压缩新房的价格溢价空间，为未来高端项目“破发”埋下伏笔。

逻辑非常清晰：当同地段的二手房不仅价格更低，还能即买即住、规避烂尾与延期交付风险时，购房者自然更倾向于选择现房而非期房。

要知道，二手房价格已连续下跌超过40个月，这一长期趋势极大削弱了公众对新房未来的价值预期。

近年来交付的楼盘，无论是刚需盘还是改善盘，鲜有未出现“破发”的案例。新房一经交付，二手挂牌价低于买入价的现象已司空见惯。

一旦新房销售回款速度放缓，房企为快速回笼资金，很可能主动下调售价。只要有一家企业开启降价通道，其他企业为争夺有限客源势必跟进，最终引发全行业的价格连锁反应，彻底击穿新房价格泡沫。

目前尚无法判断二手房连跌41个月是否触底，但可以确定的是，新房与二手房之间不会形成“此消彼长”的跷跷板效应，反而会彼此拖累、共振下行。

在整体市场走弱的背景下，正如“木桶理论”所揭示的——决定容量的是最短的那块木板。当前楼市的短板正是二手房市场，切勿幻想用新房价格来带动二手市场复苏。

相反，新房价格虚高越久，未来调整的幅度可能就越剧烈。如果你正计划购置新房，特别是改善型或高端住宅，请务必冷静思考：你所购买的房子，将来是否会出现在新一轮的“跌价名单”之中？