广东
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｜马场地块航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
先来看看此次项目备案的详细信息。
根据信息显示，此次通过备案的项目名称为“广州市珠江新城东区城市空间提升及基础设施配套建设项目”。
｜图源：广东省投资项目在线审批平台
整个工程主要是聚焦整个马场地块的基础配套做素质提升。，主要建设内容包括了三项：
1、新建配套基础设施：市政道路4097米、金穗路下穿隧道484米、地上公共空间工程127365平；
2、新建配套公共设施：公交首末站4500平、变电站3000平；
3、公共地下空间：公共通道49505平、体育设施7000平、停车场（含环路）69476平、下沉广场8535平。
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｜跑马场地块航拍
｜广州楼市发布 摄
重点来了！
地上公共空间+下沉广场的规划，构成了马场地块的整体空间格局。
参考成都SKP的MALL+开放式街区+下沉广场的形式，这些或许就是SKP商业的底盘。
｜成都SKP
｜图源：SKP官网
根据项目备案信息显示，项目的起止年限为2025-07-01至2028-07-01，整个建设周期只有三年左右。
根据目前的消息，马场地块计划在今年三季度挂牌。
按照这个时间点推算，马场地块城市空间提升及基础设施配套建设工程，很大概率与商地、宅地同步建设。
而这，基本可以看作马场地块出让前的一个重要信号。
｜马场地块航拍
｜广州楼市发布 摄
当然，在地块出让前就重金做素质提升，也很不同寻常。
正常来说，一般地块只需要做到三通一平即可出让，最多也就七通一平，但马场前期成本，高达：
1511918.6万元！
四舍五入，超过了151亿元，这是什么概念？
这么说吧，根据2023年12月，马场地块的基础调查数据显示，马场地块的可建设面积为38.4万平。
也就是说，马场光每平米土地的前期成本，就高达3.94万！
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｜广州楼市发布 制
楼市君还留意到，项目的建设方是广州越诚达有限公司。
这家企业成立于2019年，注册资本6400万，在股权穿透后，背后的股东是：
越秀集团。
｜图源：爱企查
2019年这个时间点，正好卡在2014年赛马场汽车城关闭和2021年广州发布马场地块功能提升发展策划招标的时间之间。
这也意味着，越秀其实早就介入到马场地块的前期工作之中，承担的是类似一级土地市场的土地整理工作。
楼市君猜测，后续马场商地、宅地的出让，有很大概率是越秀拿地，或者越秀联合其他巨头共同拿地。
这也是越秀集团的先发优势。目前，市面上越秀已经拿出了琶洲南TOD、琶洲·樾|华樾等标杆作品。
作为珠江新城最后一块未开发的黄金地块，马场地块的启动，牵动着整个广州发展的神经。
从经济价值来看，这块的宝地堪称广州最值钱的地块之一。
早在2015年，广州市国资委的优化方案中，其估值就已达到182亿元。
按照当前，天河区临江大道地块6.7万/平的楼面价计算，其价值超过530亿元。
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｜珠江新城航拍
｜广州楼市发布摄
从城市发展来看，马场地块的开发意义，远不止于一个商业综合体的建设。
目前，珠江新城东区与金融城西区之间，仍存在明显的城市界面落差。而马场改造与员村旧改的同步推进，将彻底打通这两个区域的“任督二脉”。
按照清华设计院的方案，马场地块分成三大块：商业用地、住宅用地和公园及绿化用地。
其中，公园用地直接贯通整个中轴线，把珠江新城CBD和金融城无缝串联起来。
｜马场项目效果图
至于马场地块引入的SKP，大概会在马场北侧，项目最新进度也在今年初的广州商务局推文上也有了新的消息。
当中明确提到：加快聚龙湾太古里、华润万象城、SKP等高端商业载体建设。
因此，马场地块频频传出消息，或许也是为SKP到来探探路。
这场“马拉松”，逐步进入最后冲刺阶段。
未来，马场周边保利天曜、保利华创·都荟天珺、保利临江大道项目等，都能吃到这波红利。
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