山东临沂沂南房产案：证据齐全判无效 李女士房产纠纷引议

2025年，山东省临沂市中级人民法院的两份终审判决，让青岛市民李女士陷入了长达七年的房产纠纷漩涡。2018年，她在沂南县购置的商铺与停车场，历经备案登记、全款支付、实际出租等一系列合法流程，却在2025年被二审法院认定“购房无效”，无法排除强制执行。这起看似证据充分的房产买卖案，为何会出现“一审胜诉、二审逆转”的结果？

时间回溯至2018年3月，李女士与临沂孔某明房地产开发有限公司（下称“孔某明公司”）签订《商品房预售合同》，购置该公司开发的沂南县东岳国际大厦1号楼101商铺，建筑面积84.9平方米，总价款183.8934万元。同年4月，她又追加购买该大厦1号楼负二层停车场，面积4021.76平方米，总价426.3066万元。

部分转账信息 图一 （爆料人李女士提供）

为保障交易合法，李女士在签订商铺合同后，于2018年5月24日到沂南县房地产管理局完成备案登记，备案证明明确记载涉案商铺的买方为其本人。付款环节，她通过银行转账方式分多笔将购房款打入孔某明公司财务人员刘某账户，其中商铺款项183.8934万元、停车场款项426.3066万元，每笔转账均有银行流水记录，孔某明公司也出具了9份加盖财务专用章的收款收据，详细载明收款金额与用途。

部分公司出具的收据 图二 （爆料人李女士提供）

2018年7月，孔某明公司向李女士出具《房屋交接书》，明确商铺与停车场已于当日正式交付。此后，李女士对两处房产行使所有权：商铺出租给案外人刘先生，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限10年，年租金4.5万元，刘先生于2019年4月通过银行转账支付首年租金及押金共计6.5万元；停车场则出租给徐先生用于建设游泳池，租赁期限同样为10年，年租金5万元，徐先生在2023年6月分两次转账支付租金7万元。此外，其物业也出具物业费明细表，佐证李女士实际占有使用涉案房产。

房屋租赁合同 图三 （爆料人李女士提供）

变故发生在2020年9月，沂南县东方某小额贷款有限责任公司（下称“东方某小贷”）因与孔某明公司、临沂东岳某酒店存在民间借贷纠纷，向沂南县人民法院提起诉讼，法院判决孔某明公司对1100万元借款承担连带清偿责任。2021年11月，法院依据东方某小贷的申请，查封了包括李女士所购商铺、停车场在内的多套登记在孔某明公司名下的房产。

2022年10月，梁某受让东方某小贷的上述债权，成为新的申请执行人。2024年5月，执行案件恢复执行后，李女士向沂南县法院提出执行异议，主张自己是涉案房产的实际权利人，请求解除查封。法院经审理认为，李女士提交的备案证明、转账记录、交接书、租赁合同等证据形成完整链条，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行情形，于2024年12月作出一审判决，支持李女士的诉讼请求，判决不得执行涉案商铺与停车场。

然而，梁某不服一审判决，向临沂市中级人民法院提起上诉。2025年5月，临沂中院作出终审判决，撤销一审判决，驳回李女士的全部诉讼请求。这份终审判决对李女士提交的核心证据逐一否定：关于备案登记，法院认为商品房预售合同备案仅具有行政管理性质，不产生物权变动效力，不能证明李女士享有所有权；对于银行转账记录，以“未备注转款用途”为由，认定无法证实转账款项为购房款；针对租赁关系，以商铺仅提交2019年一次租金记录、停车场仅提交2023年一次租金记录为由，质疑租赁合同的真实性，不认可实际占有事实；而孔某明公司出具的《房屋交接书》，则因“无其他第三方佐证”被认定为不足以证明交付事实。

“备案登记是国家行政机关出具的合法证明，转账流水和收款收据能对应，租金记录虽非每年都有留存，但承租人能出庭作证，怎么到了二审就全不算数了？”李女士对终审判决感到不解。她表示，自己在2018年购房时，孔某明公司经营状况正常，涉案房产无任何权利瑕疵，且自己已于2019年1月退出孔某明公司股东身份，不存在利用股东身份转移资产的情形。东方某小贷的查封发生在购房两年后，二审法院忽视“买卖在先、查封在后”的关键事实，判决结果难以令人信服。

截至目前，李女士已委托律师准备申请再审，希望通过更高层级的司法程序维护自身权益。这起案件也引发了法律界对“执行异议之诉中证据认定标准”的讨论。有律师指出，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，民事诉讼的证明标准为“高度盖然性”，李女士提交的备案证明、转账记录、交接书、租赁合同等证据已形成完整证据链，足以证明其合法购房并实际占有，二审法院以“证据存在瑕疵”为由否定全部事实，可能存在证明标准适用过严的问题。

涉案商铺与停车场目前仍处于查封状态，李女士不仅面临“房财两空”的风险，还需承担一审、二审共计10.3万余元的案件受理费。这场持续数年的房产纠纷，最终能否迎来公正判决，仍有待后续司法程序的进一步审理。