小道消息2025.9.30

编者按：

本期小道消息系海淀专场，伴随宝山两项目先后即将入市，半壁店保利和树村中海开始跑步入场，臻澐二次开盘，没有见过好东西的海淀人，终于扬眉吐气。

哪家楼盘更优秀些，Rose汇总目前各家开发商最新动态，你是不是海淀买家，做了多少功课，就看你知道多少下面的拼音字母。本文系总规、建筑和景观篇。

1.产品线就是个符号，很多开发商在确定产品线后，会持续升级。比如朝阳北路的jmmy，刚开始定位刚改，现在是冲着终极改善去了。

有信源称，宝山的海岄目前定位是北京第三座北京隅系产品。因为东序的实景呈现超预期，有业内推测跟效果图相比，实景已经升级。

在强手如林的海淀，海岄是否升级，以及升到什么量级，比如做隅+、或是隅++、或是隅++，引发市场猜想。

2.开发商喜欢做口袋公园和紧临楼盘的城市市政公园。这其中比较好的两家开发商就是中建壹品和北京金隅。

前者在南城花香壹号做了一个市政公园，后者在西颂将城市公园和景观中轴拉通。

当两家开发商齐聚海淀宝山，又都同时拥有城市公园界面，这个秘密武器怎么耍，也是差异化的竞争手段。

这里面有道数学题，如果将城市公园算作绿化率，就要拼红线外的绿化面积谁家更高。还有，城市公园比品质高低。

有粉丝私信问这事，Rose觉得，开发商当然喜欢做城市公园代建，但也要看相关部门的最终表态。

3.客户买房，越来越不局限于户型和得房率，还有室内层高、楼间距。

有信源透露，宝山hy选择点板结合，1T2洋房户型，做多端户型，主打景观采光最大化，在景观资源占有上，非中心位置户型可以做到三面采光，这样就做到了户户楼王，景观资源平权化。目前中建壹品还没有相关消息释放。

4.实景展示节点很重要。此前传言称，保利会在半壁店全实景开盘。宝山两盘如何应对？

有信源分析，金隅和中建壹品的应对策略可能是，分阶段做实景展示，先做一展大门，再做二展风雨连廊，再再做三展下沉庭院。

哪种效果更好？

Rose觉得，还是要看展示效果，还要看单方造价。有信源透露，朝阳北路的景观园林单方造价，已经突破2500+。

朝阳和海淀隔空对垒，有可能先从卷园林投入成本开始。

具体到各家楼盘谁展示区开放进度更快？Rose看到总图后，根据交通动线，已经猜出来三分，欢迎私信聊。

5.前面为什么讲这么多景观？因为北京买房人已经被教育了，不再单看户型图买房。

房价里景观值多少钱，这不仅关系到以后生活品质，还关系到以后的二手房房价高低。

只能说，买房人现在考虑问题，越来越全面了。

6.有信源透露，海淀某家开发商已经在红线内预留了出租车车位，而且面积还不小。

舍得拿出红线内用地做出租车车位，不能不说这家开发商卷品质的决心，猜猜是哪家开发商？

7.海淀有名顺口溜，教授也骑电动车。

有信源透露，要做最懂海淀人的开发商，就要提前预留足电动车位和自行车位，地上地下都有。到底有多足，据说是很足，比XX还足。

8.海淀人喜欢锻炼身体，所以海定的会所越来越拼健身运动面积和更适合的运动内容。jhtj做了蓝场馆。

Rose上个月去上海看豪宅，会所内里的运动内容都玩出花来了，都要当人民艺术家，特别有趣好玩。保利、金隅、中建壹品、中海会做啥，你猜猜看。

9.会所风格越来越艺术展馆化。海淀人有文化，做出哪些不一样的调性，会让海淀人喜欢。

据说各家开发商都在调研中。可能会有人走海派风格，海淀的海。

海淀风格是个啥，除了民国大师位，Rose也不知道，但是很期待。

10.下沉庭院终于卷到海淀了。卷的发力点主要是消除下沉庭院大坑感。目前市场普遍做法是弄个大瀑布，或是做二级或三级瀑布，希望消除落差感。

最新的做法是，引入山川河岳消除大坑感。最新的代表作品是朝阳黄杉木店双子。

Rose得到的最新消息是，这股风也吹到了海淀，但各家做法各有不同，hy的做法比较有亮点。

11.外立面内卷主流是超扁平，冠顶帽子做法hy有特点，都有想做海淀地标的雄心。

Rose已经看到有楼盘提前主动放弃小高业态，选择洋房，没有用足层高。

这样的话，空出来的层高就给到了冠顶，尺度给的很足，远远看上去，有宵八的四环即视感，很气派。

Rose获得，各家更多是在色系选择上百家争鸣。这就妥妥拼各家开发商团队的审美是否在线了。

12.北京市场新一轮户型内卷中，首当其冲的是做数学题极致。

传统上分为4个方面：

1.赠送率有多高；2.得房率有多高；3.面宽有多宽；4.收纳空间有多大。

在海淀，伴随新品入市，这4个方面又被迭代：

1.有效赠送率有多高；2.有效得房率有多高；3.空间平权；4.收纳不仅要多，还要看收纳效率和收纳美学。

比如说第3条，面宽给多，是不是牺牲了进深，每个功能房间的舒适度能不能保证，场景内容浓度够不够。

这背后不只是交通动线完善、s墙大量使用等设计功力，还有很多秘密武器。

有信源透露，jy在这方面储备了好几筐大杀器。

13.继上，内卷从数学题升级到语文题，同样也有6个方向：

a.当我们讲开窗比时，到底是聊什么；

b.当我们讲入户玄关时，到底是想要什么，只是仪式感吗；

c.当我们讲客厅多场景时，哪些场景更适合海淀人；

d.当我们聊可变空间里，客户在家里的16个小时，到底在时间上是如何分配的；

e.当我们聊到当下套房豪奢时，卧室的原始功能是什么，辅助功能是什么，核心功能又是什么？

f.当我们聊收纳时，收纳哲学又是什么？比如说，可以从小培养孩子的条理习惯，等等。

HY这位楼盘信源称，实际上他们不只是从数学题迭代到语文题，还从语文题迭代到美学题。

Rose听完后，感觉海淀买房人这次真是收割到开发商内卷红利了。

14.在聊到海淀外立面和建筑造型时，各家开发商几乎都会在西山和海淀的水上发力，要给到建筑山水造型和情绪，要山水和建筑合壁，要定制。

有信源透露，海淀楼盘在讲山水合壁时，主要拼各家产品给到的情绪总感受量、知觉唤醒，背后是一套工艺方法论，比如阴角如何收口、形体营造逻辑，模数建模能力高低等等。

Rose听得有点懵，但是看到过程中的手稿和过程效果图展示时，才知道市场为什么叫它家产品力2025北京新科状元。

15.接上条，Rose在参加这家开发商产品共创时，听了3个小时，最后感觉是，设计师一直在讲一件事：

一幅画如何融入空间

不仅要考虑材料、工艺、大小比例、触觉体验、端景效果等，还要讲情绪如何沉浸其中，家人相处模式。

这哪里是一幅画，分明是多轴时间画卷。设计师不再是画图匠，而是生活家。

16.在某次共创会上，HY开发商问Rose，当主卧卫生间不再叫卫生间时，它又该叫什么？因为叫卫生间时，是说它的清洁程度，这个问题已经不存在了。

如果叫浴室，这个空间到底是冲凉文化、还是泡澡文化，要不要浴缸，浴缸和其它功能空间又是什么关系？

真是把Rose问懵了。

Rose想了好几天，给到的答案是：浴室是家里最放松的空间，更是一个人独处、回忆和自我更新的地方。

买房的小伙伴，你觉得呢？

17.在聊到餐边柜灯光如何打灯时，有设计师发问，除了照明、创造氛围，还要考虑哪些因素？

比如说，它出现的位置、它的上下左右前后的位置。

因为灯光照谁，不只是看清楚展品，更是要凹造型，从外面看展品造型很好看。

Rose似乎明白了，灯光不只是光，还是造型一部分。

开发商怎么到了海淀，都不自觉变成学霸了。

18.在跟海淀某开发商jy交流时，开发商提到一个问题：当市场都在追求得房率时，如何让空间体验感也变大，但大不是空旷，还要有温馨感。

当时，他还提出一个课题：空间总感受量模型研究。

从最新的效果图看，jy的课题明显有了成果输出案例。

19.最近有开发商小伙伴反馈说，客户买房越来越挑了，比如某家得房率给得很足，但客户还是不满意，不知道为什么？

客户也不差钱，但自己也说不清楚。

Rose也跟买房客户交流，发现可能有一个原因是：产品有没有给到客户足够多的情绪。

这一点在看上海楼盘里，感受和反差特别大。

20.接上条，什么叫给到客户足够多的情绪？

Rose举个例子，最新的产品已经出现客厅要去客厅化，餐厅要去餐厅化。

这种手法在高奢酒店使用比较多，那种瞬间感受很上头，又很克制。

两年前，Rose曾经说过，北京产品力三个月迭代一次。

过去是迭代数学题，现在三个月迭代一次，是迭代语文题、美学题，也比过去更难，需要更多才华。

在学霸海淀，谁又能成为状元郎，Rose会持续跟踪，跟小伙伴们交流探讨。销冠100

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